Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt im Landkreis Würzburg
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreises Würzburg und im unterfränkischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der unterfränkischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Würzburg
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Würzburg im Norden Bayerns zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Unterfranken zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Würzburg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und des Landkreis Würzburg im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Würzburg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Würzburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte Landkreis Würzburg
1. Einleitung
Der Landkreis Würzburg, gelegen im bayerischen Regierungsbezirk Unterfranken, ist eine dynamische Region, die durch ihre Nähe zur Stadt Würzburg, eine gute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität geprägt ist. Die Region umfasst 52 Gemeinden und 113 Ortsteile und bietet eine attraktive Mischung aus ländlicher Idylle und städtischer Anbindung. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen und Trends des Immobilienmarktes im Landkreis Würzburg, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren, Angebotslage und Prognosen für das Jahr 2025.
2. Überblick über den Immobilienmarkt
2.1. Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen
Der Landkreis Würzburg profitiert von seiner wirtschaftlichen Stärke und der Nähe zur Universitätsstadt Würzburg, die mit etwa 130.000 Einwohnern und über 35.000 Studierenden ein bedeutendes wirtschaftliches und kulturelles Zentrum darstellt. Große Arbeitgeber wie Brose Fahrzeugteile GmbH, die Julius-Maximilians-Universität und zahlreiche mittelständische Unternehmen prägen die Region. Die gute Verkehrsanbindung an Metropolen wie Nürnberg, Frankfurt und Stuttgart macht den Landkreis für Pendler attraktiv. Zudem fördert die ausgebaute Infrastruktur mit Schulen, Kindertagesstätten, Kliniken und Freizeitangeboten die Nachfrage nach Wohnraum.
Die demografische Entwicklung zeigt ein moderates Bevölkerungswachstum, was die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter antreibt. Besonders Familien, Berufstätige und Kapitalanleger schätzen die Kombination aus urbanem Angebot und naturnaher Umgebung, eingebettet in Weinberge und Naherholungsgebiete.
2.2. Wohnlagen und Immobilienarten
Der Landkreis Würzburg bietet eine Vielfalt an Wohnlagen, von zentrumsnahen Orten wie Höchberg, Gerbrunn und Veitshöchheim bis hin zu ländlicheren Gemeinden wie Rottendorf, Randersacker oder Eibelstadt. Beliebte Immobilienarten umfassen Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke. In den letzten Jahren hat sich der Neubau von Wohnanlagen, insbesondere in wachsenden Gemeinden wie Hubland (ein ehemaliges Militärgelände), verstärkt. Diese Vielfalt spricht unterschiedliche Zielgruppen an, von jungen Familien über Senioren bis hin zu Investoren.
3. Aktuelle Marktentwicklung (Stand Juli 2025)
3.1. Immobilienpreise
Die Immobilienpreise im Landkreis Würzburg haben in den letzten Jahren einen stetigen Anstieg verzeichnet, wenngleich die Dynamik 2025 leicht nachgelassen hat. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 2.883 €, während Häuser im Durchschnitt 3.433 € pro Quadratmeter kosten. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Zustand und Qualität der Immobilie:
Eigentumswohnungen: Preise bewegen sich zwischen 2.561 € und 4.590 € pro Quadratmeter. In zentrumsnahen Gemeinden wie Höchberg oder Gerbrunn liegen die Preise oft im oberen Bereich, während ländlichere Orte wie Rimpar günstigere Optionen bieten.
Häuser: Die Preisspanne reicht von 1.931 € bis 7.503 € pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser der mittleren Qualitätsstufe kosten zwischen 190.000 € und 450.000 €, während Premium-Immobilien Preise von bis zu 1.860.000 € erreichen können.
Mietpreise: Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen liegen bei 9,23 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 7,19 € bis 15,76 €, abhängig von Lage und Ausstattung.
Im Vergleich zu 2024 sind die Wohnungspreise um etwa 4,21 % gestiegen, während die Hauspreise einen Anstieg von etwa 5,2 % verzeichneten. Über die letzten fünf Jahre beträgt die Preisentwicklung für Wohnungen +19 %, was die Attraktivität des Marktes für Investoren unterstreicht. Dennoch ist ein leichter Rückgang der Preissteigerung im Jahr 2025 zu beobachten, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet.
3.2. Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Würzburg bleibt hoch, angetrieben durch die Attraktivität der Region für Familien, Studenten und Berufstätige. Besonders gefragt sind moderne Eigentumswohnungen in zentrumsnahen Lagen sowie Einfamilienhäuser mit guter Verkehrsanbindung. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Baukosten führen jedoch zu einem angespannten Angebot, was die Preise weiter nach oben treibt.
Neubauprojekte, wie in Hubland oder Höchberg, tragen dazu bei, das Angebot zu erweitern, können die Nachfrage jedoch nicht vollständig decken. Besonders in den ländlicheren Gemeinden des Landkreises ist das Angebot an modernen Wohnungen begrenzt, was zu einer verstärkten Nachfrage nach Bestandsimmobilien führt.
3.3. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt im Landkreis Würzburg:
Zinssätze: Die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zu den Leitzinsen haben direkten Einfluss auf die Finanzierungskosten. Experten erwarten für 2025 moderate Zinssenkungen, was die Nachfrage nach Immobilien weiter stützen könnte.
Wirtschaftliche Lage: Die stabile wirtschaftliche Situation in der Region, unterstützt durch große Arbeitgeber und einen robusten Arbeitsmarkt, macht den Landkreis für Investoren attraktiv.
Bevölkerungswachstum: Das kontinuierliche Wachstum der Bevölkerung, insbesondere durch Zuzug von Studierenden und Berufstätigen, erhöht die Nachfrage nach Wohnraum.
Infrastruktur: Die hervorragende Verkehrsanbindung und die Nähe zur Stadt Würzburg machen den Landkreis für Pendler und Familien attraktiv.
Kulturelle und Freizeitangebote: Veranstaltungen wie das Mozartfest, eine lebendige Gastronomie und Naherholungsgebiete wie die Weinberge erhöhen die Lebensqualität und damit die Nachfrage nach Immobilien.
4. Regionale Unterschiede im Landkreis
4.1. Zentrumsnahe Gemeinden
Gemeinden wie Höchberg, Gerbrunn, Veitshöchheim und Randersacker profitieren von ihrer Nähe zur Stadt Würzburg und weisen höhere Immobilienpreise auf. Moderne Neubauwohnungen und Einfamilienhäuser sind hier besonders gefragt. Beispielsweise bietet Höchberg mit Projekten wie „Am Fuß der Frankenwarte“ hochwertige Neubauwohnungen in Massivbauweise, die sich an Familien und Berufstätige richten.
4.2. Ländlichere Gemeinden
Orte wie Rottendorf, Estenfeld oder Eibelstadt bieten erschwinglichere Immobilien, sind jedoch durch eine geringere Dichte an Neubauprojekten geprägt. Hier dominieren Bestandsimmobilien, wie Einfamilienhäuser oder ältere Wohnungen, die oft renovierungsbedürftig sind, aber durch niedrigere Preise attraktiv bleiben.
4.3. Neubauprojekte
Neubauprojekte wie in Hubland oder Eibelstadt (z. B. „Grüne Terrassen“) zielen darauf ab, modernen Wohnraum mit hoher Energieeffizienz und zeitgemäßer Ausstattung zu schaffen. Diese Projekte sprechen insbesondere junge Familien und Kapitalanleger an, die Wert auf Nachhaltigkeit und moderne Architektur legen.
5. Prognose für 2025
Für das Jahr 2025 wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet, wobei die Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren leicht nachlassen könnte. Experten prognostizieren eine Preissteigerung von etwa 3-5 % für Eigentumswohnungen und Häuser, abhängig von Lage und Objektqualität. Die Nachfrage wird durch die stabile wirtschaftliche Lage, die gute Infrastruktur und die Attraktivität der Region weiterhin hoch bleiben.
Die erwarteten Zinssenkungen der EZB könnten die Finanzierung von Immobilien erleichtern und die Nachfrage ankurbeln, insbesondere bei Kapitalanlegern. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und eine begrenzte Verfügbarkeit von Bauland die Preise in zentrumsnahen Lagen weiter nach oben treiben.
Langfristig bleibt der Landkreis Würzburg ein attraktiver Standort für Investitionen, insbesondere durch die Kombination aus hoher Lebensqualität, wirtschaftlicher Stabilität und kulturellem Angebot. Investoren und Käufer sollten jedoch den Markt genau beobachten und sich von lokalen Immobilienexperten beraten lassen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
6. Tipps für Käufer und Verkäufer
6.1. Für Käufer
Marktbeobachtung: Nutzen Sie Online-Tools und lokale Makler, um aktuelle Preisentwicklungen und Angebote zu verfolgen.
Finanzierung: Prüfen Sie frühzeitig Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und berücksichtigen Sie mögliche Zinssenkungen im Jahr 2025.
Lage und Zustand: Achten Sie auf die Lage und den Zustand der Immobilie, da diese maßgeblich den Preis beeinflussen.
Neubau vs. Bestand: Neubauimmobilien bieten moderne Standards, während Bestandsimmobilien in ländlicheren Lagen oft kostengünstiger sind.
6.2. Für Verkäufer
Professionelle Bewertung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Makler bewerten, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.
Vermarktung: Setzen Sie auf professionelle Fotos, hochwertige Exposés und eine gezielte Vermarktungsstrategie, um potenzielle Käufer zu erreichen.
Netzwerk: Lokale Makler mit starkem Netzwerk können den Verkaufsprozess beschleunigen und höhere Preise erzielen.
Flexibilität: Seien Sie offen für Verhandlungen, insbesondere in einem Markt mit moderater Preissteigerung.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Würzburg bleibt im Jahr 2025 attraktiv und stabil, getrieben durch eine hohe Nachfrage, eine begrenzte Angebotslage und die wirtschaftliche Stärke der Region. Während die Preise moderat steigen, bieten zentrumsnahe Gemeinden und Neubauprojekte besonders gute Investitionsmöglichkeiten. Käufer und Verkäufer sollten die Marktentwicklung genau beobachten und auf lokale Expertise setzen, um von den Chancen dieses dynamischen Marktes zu profitieren. Die Kombination aus urbaner Anbindung, ländlicher Idylle und kulturellem Reichtum macht den Landkreis Würzburg zu einem der gefragtesten Immobilienstandorte in Bayern.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Würzburg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Würzburg
Herzlich willkommen im Landkreis Würzburg, dort wo Kunst und Kultur aufblühen sowie Geschichte auf Schritt und Tritt greifbar Nahe sind. Mit diesen vielversprechenden Worten begrüßt die Region Würzburg ihre Gäste auf eindrucksvolle Weise! Worten einfach Taten folgen lassen, zutreffender könnte man die Begrüßung des Landkreises an seine Besucher aber auch an die einheimische Bevölkerung kaum noch beschreiben. Denn die Region verzaubert Einheimische wie Besucher gleichermaßen durch atemberaubende Naturlandschaften, welche mit riesigen Laubwaldgebieten darunter den Gramschatzer Wald oder Guttenberger Wald. Nicht verwunderlich, dass sich heutzutage rund 158.580 Menschen dazu entschlossen haben, die Region Würzburg zu ihrer Heimat werden zu lassen. Mit einer Gesamtfläche von ca. 967,56 Quadratkilometer bietet der Landkreis insbesondere Naturliebhabern ausreichend Abwechslung. Statistisch gesehen leben heute circa 164 Einwohner auf einen Quadratkilometer.
Neben der gleichnamigen kreisfreien Stadt Würzburg mit circa 124.698 Einwohnern setzt sich der Landkreis Würzburg aus insgesamt 52 Gemeinden, Märkten und Städten zusammen. Darunter befinden sich zum Beispiel Ochsenfurt (ca. 11.070), Höchberg (rund 9.210), Rimpar (etwa 7.609), Gerbrunn (knapp 6.177), Rottendorf (5.300) sowie Giebelstadt (circa 5.215) Einwohner. Hinzu kommen eine Reihe weitere Orte darunter Estenfeld (ca. 4.859), Zell a. Main (etwa 4.284), Reichenberg (4.100), Randersacker (3.400), Eibelstadt (3.000), Aub (1.500), Röttingen (1.700) oder Hettstadt (rund 3.645) Einwohner, ehe mit gerade einmal 817 Einwohnern der Markt Gelchsheim die Rote Laterne übernimmt.
Welche Erkenntnisse bringt die Region des Landkreises Würzburg als Wohnstandort
Die gesamte Region Würzburg präsentiert sich gegenüber Einheimischen aber auch Besuchern als überaus liebenswerter Wohnstandort, welcher mit atemberaubenden Naturlandschaften, welche auf unzähligen Wanderwegen regelrecht dazu verlocken, die Natur von ihrer schönsten Seite zu genießen. Doch nicht nur abwechslungsreiche Naturlandschaften, sondern ihr kultureller Reichtum mit den zahlreichen Galerien, Theteraufführungen und Ausstellungen wie zum Beispiel im Siebold-Museum Würzburg oder naturkundliche Museum im Herzen von Schweinfurt sind nur einige Tipps fränkischer Geschichte. Auch an Freizeitattraktionen und Sehenswürdigkeiten mangelt es in der Region Würzburg keineswegs, denn mit dem Tierpark Sommershausen, Schloss Grumbach oder Würzburger Dom hat der Landkreis einiges vorzuweisen.
Auch in Sachen Bildung wird Kindern aber auch Jugendlichen einiges geboten, denn mit mindestens 30 Grund- und Mittelschulen, vier Realschulen darunter Wolffskeel-Realschule Würzburg, zwei Gymnasien wie das Gymnasium Veitshöchheim sowie eine Vielzahl weiterer Bildungseinrichtungen garantieren allen eine angemessene schulische Grundausbildung.
Allein diese Fakten reichen aus, um von einem lebenswerten Wohnstandort sprechen zu dürfen, doch damit ist es längst nicht getan, denn auch die Nähe zu München, Schweinfurt oder Kitzingen bietet Einwohnern eine Fülle weiterer Alternativen in Sachen Hochschulbildung aber auch Arbeitsplätze.
Welche Argumente sprechen für die Region des Landkreises Würzburg als Gewerbestandort
Es sprechen viele Argumente dafür wie zum Beispiel die Verkehrsgünstige Lage der Region Würzburg mit den Anschlußstellen zu den Bundesautobahnen A 3, A 81 sowie A 7 in Nord-Süd-Richtung, dass der Landkreis für Unternehmen aber auch den Einzelhandel nahezu perfekte Bedingungen bietet, um hier ihren Gewerbestandort auszuwählen. Nicht umsonst haben Unternehmen wie die Unternehmensgruppe Koenig & Bauer, Outlaw Informationssysteme GmbH oder Südzucker AG hier ihre Standorte gewählt.
Welche Fakten besagen die Lagefaktoren über den Einzelhandel aus
Allein ein Blick reichte aus, um uns Immobiliengutachter aufgrund der Analysen, welche durch die GfK GeoMarketing veröffentlicht wurden ein genaues Bild zur vorhandenen Kaufkraft in der Region Würzburg vor Augen zu führen. Somit betrug der Umsatz des Einzelhandels im jahre 2014 immerhin 3,6 Millionen Euro. Auch das Budget, welches jeder Einwohner des Landkreises im Jahre 2014 zur Verfügung hatte, betrug stolze 22.448 Euro. Hierdurch ergab sich ein sogenannter Kaufkraft-Index von rund 102,6 Punkte.
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