Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Estenfeld

Einleitung

Estenfeld, eine Gemeinde mit etwa 5.500 Einwohnern im Landkreis Würzburg, liegt rund 8,5 Kilometer nordöstlich der Residenzstadt Würzburg im malerischen Kürnachtal. Die Nähe zur Großstadt, gepaart mit einer idyllischen, ländlichen Umgebung, macht Estenfeld zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Pendler und Senioren. Der Immobilienmarkt in Estenfeld ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, moderner Infrastruktur und einer guten Verkehrsanbindung. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotsstrukturen sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Estenfeld.

Lage und Infrastruktur

Estenfeld profitiert von seiner strategischen Lage an der Verkehrsachse zwischen Würzburg und Schweinfurt. Die unmittelbare Nähe zur Autobahn A7 sowie die Anbindung an die Bundesstraßen B19 und B13 gewährleisten eine hervorragende Erreichbarkeit. Die Gemeinde verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur, die den Alltagsbedarf umfassend abdeckt. Dazu gehören Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, eine solide ärztliche Versorgung mit praktischen Ärzten, Zahnärzten und einer Frauenärztin sowie Kinderbetreuungsangebote mit zwei Kindergärten. Eine moderne Grund- und Hauptschule sowie vielfältige Freizeitmöglichkeiten, wie Sportvereine und Naturangebote, runden das Angebot ab. Besonders gefragt sind Wohnlagen wie die Kirchstraße und der Sonnenstuhlweg, die durch ihre Nähe zu Weinbergen und die ruhige, naturnahe Umgebung überzeugen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Estenfeld haben in den letzten Jahren eine kontinuierliche, aber im Vergleich zu Würzburg moderate Steigerung verzeichnet. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.450 €/m², während Häuser einen durchschnittlichen Preis von 3.650 €/m² erzielen. Im Vergleich zu 2020, als der Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 3.471 €/m² lag, entspricht dies einem Anstieg von rund 18,3 % über fünf Jahre. Die Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von etwa 2.750 €/m² für günstigere Objekte bis zu 5.163 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen, insbesondere in begehrten Lagen. Mietpreise liegen für Wohnungen bei durchschnittlich 10,12 €/m², mit einer Bandbreite von 9,20 €/m² bis 13,86 €/m², während Häuser Mietpreise zwischen 11,30 €/m² und 15,35 €/m² erzielen.

Die Preisentwicklung in Estenfeld ist stabiler als in Würzburg, wo die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen (3.873 €/m²) und Häuser (3.932 €/m²) deutlich höher sind. Dennoch hat sich das Tempo der Preissteigerungen in den letzten Jahren verlangsamt, was auf steigende Bauzinsen und eine veränderte Marktstimmung zurückzuführen ist. Die Nachfrage bleibt jedoch hoch, da Estenfeld als kostengünstigere Alternative zu Würzburg wahrgenommen wird, ohne dass wesentliche Abstriche bei der Lebensqualität gemacht werden müssen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Estenfeld umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauprojekte. Besonders Neubauwohnungen, wie sie etwa im Baugebiet „Westring“ oder an der Riedstraße entstehen, sind gefragt. Diese Projekte bieten moderne, energieeffiziente Wohnungen mit durchdachten Grundrissen, häufig in massiver Bauweise und mit nachhaltigen Heizsystemen wie Luft/Wasser-Wärmepumpen. Beispiele sind Mehrfamilienhäuser mit drei bis acht Wohneinheiten, darunter auch Penthousewohnungen, sowie gewerbliche Apartments für Kurzzeitvermietungen. Häuser reichen von Einfamilienhäusern über Doppelhäuser bis hin zu Reihenhäusern, wobei die Preisspanne für ein Einfamilienhaus mit etwa 120–150 m² zwischen 497.200 € und 795.000 € liegt.

Die Nachfrage ist vielseitig und wird von verschiedenen Zielgruppen getrieben. Familien schätzen die kinderfreundliche Umgebung und die Nähe zu Würzburg, während Pendler die gute Verkehrsanbindung und die ruhigere Lage bevorzugen. Senioren suchen vermehrt barrierearme Wohnungen, die in Neubauprojekten zunehmend berücksichtigt werden. Anleger zeigen Interesse an renditestarken Objekten, insbesondere in Zeiten niedriger Kreditzinsen, obwohl die Renditeaussichten aufgrund des stärkeren Anstiegs der Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten etwas zurückgegangen sind. Der Markt für Mietwohnungen ist ebenfalls lebhaft, wobei kleinere 1,5- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Mieten zwischen 400 € und 799 € besonders gefragt sind.

Markttrends und Besonderheiten

Ein wesentlicher Trend in Estenfeld ist der Fokus auf energieeffiziente und nachhaltige Bauweise. Neubauprojekte entsprechen häufig dem Standard von Niedrigenergie- oder KfW-Effizienzhäusern, was sowohl ökologische als auch finanzielle Vorteile bietet. Tiefgaragen und harmonische Außenanlagen, die den Wohnkomfort erhöhen, sind ebenfalls ein Markenzeichen neuerer Bauvorhaben. Zudem gewinnen kleinere Wohneinheiten, wie 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, an Bedeutung, da sie sowohl für Singles als auch für Investoren attraktiv sind.

Die Marktstimmung ist jedoch von einer gewissen Vorsicht geprägt. Steigende Bauzinsen und die wirtschaftliche Unsicherheit haben dazu geführt, dass die Preisspirale der vergangenen Jahre an Dynamik verloren hat. Dennoch bleibt der Markt robust, da Estenfeld durch seine Lage und Infrastruktur weiterhin ein gefragter Standort ist. Immobilienmakler berichten von einer hohen Nachfrage nach individuellen Bewertungen, um marktgerechte Preise zu ermitteln, was die Professionalisierung des Marktes unterstreicht.

Zukunftsperspektiven

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Estenfeld erscheint vielversprechend, wenn auch mit gedämpftem Wachstum im Vergleich zu den Boomjahren. Die Nachfrage wird durch die Nähe zu Würzburg und die Attraktivität der Region als Wohnstandort weiterhin hoch bleiben. Neue Baugebiete und die Fortsetzung nachhaltiger Bauprojekte könnten das Angebot erweitern und den Druck auf die Preise leicht entschärfen. Gleichzeitig wird die Bedeutung von energieeffizienten Immobilien weiter zunehmen, da sowohl Käufer als auch Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

Ein potenzielles Risiko ist die Entwicklung der Bauzinsen, die die Finanzierbarkeit von Immobilien beeinflussen könnten. Dennoch ist Estenfeld aufgrund seiner moderaten Preise im Vergleich zu Würzburg gut positioniert, um auch in einem anspruchsvolleren Marktumfeld attraktiv zu bleiben. Die Gemeinde könnte zudem von einer weiteren Verbesserung der Infrastruktur und einer wachsenden Bevölkerung profitieren, was die Nachfrage nach Wohnraum langfristig stützen würde.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Estenfeld zeichnet sich durch Stabilität, moderate Preissteigerungen und eine hohe Lebensqualität aus. Die Gemeinde bietet eine attraktive Alternative zu Würzburg, mit einer guten Balance aus ländlicher Ruhe und städtischer Erreichbarkeit. Sowohl Eigentumswohnungen als auch Häuser sind gefragt, wobei Neubauprojekte mit energieeffizienter Bauweise besonders im Fokus stehen. Trotz einer vorsichtigen Marktstimmung aufgrund steigender Zinsen bleibt Estenfeld ein gefragter Standort mit soliden Zukunftsperspektiven. Für Käufer, Mieter und Investoren bietet der Markt vielfältige Möglichkeiten, unterstützt durch eine professionelle Immobilienvermittlung und eine starke lokale Infrastruktur.