Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Pottenstein (Oberfranken)

Immobilienmarkt Pottenstein (Oberfranken)

Einleitung

Pottenstein, eine malerische Stadt in der Fränkischen Schweiz im Landkreis Bayreuth, Oberfranken, ist bekannt für ihre idyllische Lage inmitten einer reizvollen Naturlandschaft. Mit einer Bevölkerung von etwa 5.000 Einwohnern und einer starken touristischen Prägung durch Sehenswürdigkeiten wie die Teufelshöhle und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten bietet Pottenstein eine attraktive Mischung aus ländlichem Charme und guter Erreichbarkeit. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Pottenstein, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und Trends sowie die Besonderheiten der Region.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Pottenstein zeichnet sich durch eine vergleichsweise geringe Anzahl an verfügbaren Objekten aus, was typisch für kleinere Gemeinden in ländlichen Regionen ist. Dennoch gibt es ein vielfältiges Angebot, das von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern über Mehrfamilienhäuser bis hin zu Gewerbeimmobilien wie Gasthäusern und Ferienobjekten reicht. Die Region profitiert von ihrer touristischen Attraktivität, was besonders Investoren anspricht, die auf Ferienimmobilien oder Gastronomiebetriebe setzen.

Angebot

Das Angebot umfasst derzeit etwa 15 bis 25 Immobilien, die zum Verkauf stehen, sowie eine geringe Anzahl an Mietobjekten. Zu den häufigsten Immobilientypen gehören:

• Einfamilienhäuser: Diese bilden den Großteil des Angebots. Die Preisspanne reicht von etwa 200.000 € für ältere, renovierungsbedürftige Objekte bis hin zu 720.000 € für moderne, projektierte Häuser mit größeren Grundstücken. Wohnflächen liegen typischerweise zwischen 120 und 256 m², wobei Grundstücksgrößen von 600 bis über 2.400 m² variieren.

• Doppelhäuser und Reihenendhäuser: Besonders in Seniorenwohnsiedlungen oder für kleinere Haushalte geeignet, sind Doppelhaushälften mit Preisen zwischen 200.000 € und 258.000 € erhältlich. Diese Objekte bieten oft barrierefreie Ausstattung und kleinere Grundstücke (ca. 300–400 m²).

• Mehrfamilienhäuser und Investitionsobjekte: Mehrfamilienhäuser mit 10 bis 12 Zimmern und Preisen von 499.000 € bis 649.000 € richten sich an Investoren, die von der touristischen Nachfrage profitieren möchten. Besonders Gasthäuser und Pensionen mit Wellnessbereichen oder Biergärten sind gefragt.

• Bungalows und Wochenendhäuser: Kleinere Objekte, wie ein 54 m² großer Bungalow für 150.000 €, eignen sich für Freizeitnutzung oder als Zweitwohnsitz.

• Gewerbeimmobilien: Gastronomiebetriebe, wie Restaurants oder Hotels mit Preisen zwischen 219.000 € und 597.000 €, sind aufgrund der touristischen Lage besonders interessant.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind selten, aber es gibt Angebote wie ein 1.220 m² großes Hanggrundstück für 90.000 € oder größere Hofstellen für etwa 140.000 €.

Nachfrage

Die Nachfrage in Pottenstein ist von mehreren Faktoren geprägt:

• Lokale Käufer: Familien und ältere Menschen suchen vermehrt nach Einfamilienhäusern oder barrierefreien Doppelhaushälften, die ein ruhiges, naturnahes Wohnen ermöglichen. Die gute Anbindung an die Autobahn A9 und die Nähe zu Städten wie Bayreuth oder Nürnberg macht Pottenstein auch für Pendler attraktiv.

• Investoren: Die touristische Bedeutung der Fränkischen Schweiz führt zu einer starken Nachfrage nach Ferienimmobilien, Pensionen und Gastronomiebetrieben. Besonders Objekte mit Wellnessangeboten oder in idyllischer Lage sind gefragt.

• Mietmarkt: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist begrenzt, aber es gibt Bedarf an kleineren Wohnungen (z. B. 2-Zimmer-Wohnungen für 400–600 € Kaltmiete) und Monteurunterkünften für saisonale Arbeitskräfte.

Preisentwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Pottenstein liegt derzeit bei etwa 2.475 € bis 2.494 €. Dies ist deutlich niedriger als in urbanen Zentren wie München oder Nürnberg, spiegelt aber die ländliche Lage wider. Die Preise variieren stark je nach Objekttyp und Zustand:

• Einfamilienhäuser: Ältere Häuser (Baujahr vor 1980) kosten zwischen 1.200 €/m² und 2.000 €/m², während neue oder projektierte Häuser Preise von 2.800 €/m² bis 3.100 €/m² erreichen.

• Doppelhäuser: Hier liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 2.500 €/m² bis 3.350 €/m², besonders für barrierefreie Neubauten.

• Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte: Diese liegen oft zwischen 1.800 €/m² und 3.000 €/m², abhängig von Ausstattung und touristischem Potenzial.

• Grundstücke: Baugrundstücke kosten zwischen 70 €/m² und 120 €/m², wobei erschlossene Grundstücke oder solche mit Glasfaseranschluss teurer sind.

Die Preisentwicklung der letzten vier Jahre zeigt eine moderate Steigerung, die jedoch langsamer ist als in Großstädten. Dies liegt an der begrenzten Bautätigkeit und der stabilen, aber nicht überhitzten Nachfrage. Für 2025 wird eine Fortsetzung dieses Trends erwartet, da die Region weiterhin von ihrer touristischen Attraktivität und der Nachfrage nach naturnahem Wohnen profitiert.

Besonderheiten des Marktes

Pottenstein unterscheidet sich von anderen Immobilienmärkten durch folgende Merkmale:

• Tourismus als Treiber: Die Fränkische Schweiz zieht viele Besucher an, was die Nachfrage nach Ferienhäusern, Pensionen und Gastronomiebetrieben steigert. Objekte mit Wellnessangeboten oder in Alleinlage sind besonders gefragt.

• Naturnahe Lage: Viele Immobilien bieten unverbaubare Ausblicke oder Hanglagen, was den Wert steigert, aber auch Herausforderungen bei der Bebaubarkeit mit sich bringt.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Objekten führt zu einer stabilen Nachfrage, insbesondere bei gut erhaltenen oder modernisierten Häusern.

• Infrastruktur: Die Anbindung an die A9 und die Nähe zu Bayreuth (ca. 25 km) und Nürnberg (ca. 50 km) macht Pottenstein attraktiv für Pendler. Zudem sind Glasfaseranschlüsse in einigen Ortsteilen verfügbar, was besonders für Neubauprojekte ein Pluspunkt ist.

Trends und Ausblick

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Neue und projektierte Häuser setzen zunehmend auf moderne Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Fußbodenheizungen. Käufer legen Wert auf geringe Energiekosten, was ältere Immobilien mit Nachrüstbedarf weniger attraktiv macht.

• Barrierefreies Wohnen: Besonders Doppelhaushälften in Seniorenwohnsiedlungen wie den „Lindenhöfen“ sprechen eine wachsende Zielgruppe älterer Käufer an.

• Ferien- und Freizeitimmobilien: Die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Investitionsobjekten bleibt stark, getrieben durch den Tourismusboom in der Fränkischen Schweiz.

• Moderate Preisentwicklung: Aufgrund der ländlichen Lage wird keine starke Preissteigerung erwartet, aber die stabile Nachfrage sorgt für eine solide Wertentwicklung.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Pottenstein bietet eine attraktive Mischung aus bezahlbaren Wohnmöglichkeiten und Investitionschancen in einer der schönsten Regionen Oberfrankens. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Angebot, während Gewerbeimmobilien und Ferienobjekte durch den Tourismus an Bedeutung gewinnen. Die moderate Preisentwicklung und die hohe Lebensqualität machen Pottenstein sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant. Für 2025 wird ein stabiler Markt mit leichtem Preisanstieg erwartet, insbesondere für energieeffiziente und touristisch nutzbare Objekte.

Umgebung von Pottenstein

Die kreisfreie Universitätsstadt Bayreuth (ca. 71.572 Einwohner) ist zugleich Sitz der Landeskreisverwaltung sowie des Landratsamtes. Weitere zentrale Orte sind unter anderen die Unterzentren Bindlach (etwa 7.233), Bad Berneck (circa 4.261), Creußen (4.900), Gefrees (4.300), Goldkronach (3.500) sowie Weidenberg (rund 6.056) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören Speichersdorf (ca. 5.881), Pottenstein (rund 5.363), Hollfeld (etwa 5.180), Waischenfeld (3.100) sowie Eckersdorf (circa 5.159). Gerade Pegnitz bringt es auf circa 13.331 Einwohner und zählt damit zu den dichtbesiedelten Städten des Landkreises, wogegen die Gemeinde Haag mit rund 922 Einwohner die Rote Laterne präsentiert.