Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Auerbach i.d.OPf.

Immobilienmarkt Auerbach i.d.OPf.

1. Einleitung

Auerbach in der Oberpfalz ist eine kleine Stadt im Landkreis Amberg-Sulzbach in Bayern, die durch ihre idyllische Lage in der Oberpfälzer Jura und ihre Nähe zu Regensburg und Nürnberg attraktiv für Immobilienkäufer und Investoren ist. Der Immobilienmarkt in Auerbach zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Ruhe, guter Anbindung und einem vielfältigen Angebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien aus. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Auerbach, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotsspektrum, Nachfrage, Trends und einer Prognose für die kommenden Jahre.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Auerbach in der Oberpfalz ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Stadt bietet eine attraktive Kombination aus erschwinglichen Preisen im Vergleich zu den nahegelegenen Großstädten und einer hohen Lebensqualität. Neben Wohnhäusern gibt es auch ein begrenztes Angebot an Gewerbeimmobilien, darunter Wohn- und Geschäftshäuser sowie Baugrundstücke, die sowohl für private als auch für gewerbliche Nutzung geeignet sind.

2.1 Angebotsspektrum

Das Angebot umfasst eine breite Palette von Immobilientypen:

• Einfamilienhäuser: Diese reichen von älteren, sanierungsbedürftigen Objekten aus dem frühen 20. Jahrhundert bis hin zu modernen Neubauten. Wohnflächen variieren typischerweise zwischen 100 und 300 m², wobei die Preise zwischen etwa 150.000 € und 560.000 € liegen.

• Mehrfamilienhäuser: Besonders interessant für Investoren, da sie oft vermietet sind und eine stabile Rendite bieten. Die Preise liegen zwischen 200.000 € und 450.000 €, abhängig von Größe, Zustand und Lage.

• Eigentumswohnungen: Diese reichen von kleinen 1-Zimmer-Wohnungen (ca. 25 m²) für Kapitalanleger bis hin zu geräumigen 4-Zimmer-Wohnungen (bis zu 125 m²). Preise bewegen sich zwischen 64.000 € für kleinere, vermietete Einheiten und 300.000 € für modernisierte Wohnungen mit gehobener Ausstattung.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in Auerbach besonders in den Ortsteilen wie Ohrenbach gefragt. Die Größen variieren zwischen 500 und 1.500 m², mit Preisen zwischen 75.000 € und 150.000 €.

• Wohn- und Geschäftshäuser: Diese Immobilien bieten eine Kombination aus Gewerbeflächen im Erdgeschoss und Wohnraum in den oberen Etagen. Sie sind oft älteren Baujahrs, aber durch Renovierungen attraktiv für gemischte Nutzung.

2.2 Preisentwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Auerbach liegt derzeit bei etwa 2.100 €, wobei es je nach Objekttyp und Lage Unterschiede gibt:

• Einfamilienhäuser: Quadratmeterpreise zwischen 1.400 € und 3.000 €, abhängig von Baujahr, Zustand und Ausstattung. Ältere Häuser sind günstiger, während Neubauten oder sanierte Objekte höhere Preise erzielen.

• Eigentumswohnungen: Preise pro Quadratmeter liegen zwischen 2.000 € und 3.500 €. Kernsanierte oder energetisch optimierte Wohnungen (z. B. nach KfW-Standard) sind teurer.

• Mehrfamilienhäuser: Hier liegt der Quadratmeterpreis zwischen 800 € und 1.500 €, was sie für Investoren attraktiv macht.

• Grundstücke: Die Preise pro Quadratmeter variieren zwischen 100 € und 150 €, wobei Grundstücke in zentralen Lagen oder mit guter Aussicht teurer sind.

Die Preise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, jedoch weniger stark als in Metropolregionen wie München oder Nürnberg. Dies macht Auerbach attraktiv für Käufer, die bezahlbaren Wohnraum suchen.

3. Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Auerbach ist stabil und wird von verschiedenen Zielgruppen getrieben:

• Familien: Familien suchen vor allem Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit ausreichend Platz und Garten. Besonders die Ortsteile wie Ohrenbach oder Michelfeld sind wegen ihrer ruhigen Lage und Nähe zur Natur beliebt.

• Investoren: Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen sind gefragt, da sie stabile Mietrenditen bieten. Besonders attraktiv sind Objekte mit energetischer Sanierung oder Denkmalschutz, die steuerliche Vorteile bieten.

• Pendler: Aufgrund der guten Anbindung an Regensburg (ca. 30 km) und Nürnberg (ca. 50 km) ziehen Berufspendler nach Auerbach, die günstigeren Wohnraum suchen.

• Senioren: Barrierefreie Wohnungen oder kleinere Wohneinheiten in zentraler Lage sind für ältere Menschen interessant, insbesondere in der Innenstadt.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls hoch, insbesondere für 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit moderner Ausstattung. Kaltmieten liegen im Durchschnitt bei 8 € bis 10 € pro Quadratmeter.

4. Besondere Merkmale des Marktes

4.1 Ländliche Idylle und gute Anbindung

Auerbach bietet eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Verkehrsanbindung, was den Markt besonders attraktiv macht. Die Stadt liegt an der B85 und ist über die A6 gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Dies macht sie ideal für Pendler und Familien, die eine Alternative zu teuren Großstädten suchen.

4.2 Energetische Sanierung

Viele Immobilien, insbesondere ältere Mehrfamilienhäuser, wurden in den letzten Jahren energetisch saniert (z. B. nach KfW-Standard). Dies erhöht die Attraktivität für Käufer, die Wert auf Nachhaltigkeit und geringe Energiekosten legen.

4.3 Entwicklungspotenzial

Einige Objekte, insbesondere Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, bieten Entwicklungspotenzial. Rohbauzustände oder sanierungsbedürftige Immobilien sind für handwerklich begabte Käufer oder Investoren interessant, die durch Eigenleistung Kosten sparen möchten.

4.4 Denkmalschutz

Einige Immobilien, insbesondere in der Innenstadt, sind denkmalgeschützt, was steuerliche Vorteile für Investoren bietet, aber auch Renovierungsauflagen mit sich bringt.

5. Trends und Entwicklungen

• Nachhaltigkeit: Der Trend zu energieeffizienten Gebäuden ist auch in Auerbach spürbar. Neubauten und sanierte Immobilien mit Fußbodenheizung, 3-fach-Verglasung und Wärmerückgewinnung sind gefragt.

• Flexibilität: Mehrfamilienhäuser mit separaten Wohneinheiten oder Einliegerwohnungen werden zunehmend für Mehrgenerationenwohnen oder als Kombination aus Eigennutzung und Vermietung gekauft.

• Baugrundstücke: Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist gestiegen, da viele Käufer individuelle Neubauten bevorzugen. Besonders Grundstücke ohne Bauzwang sind beliebt.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie Immowelt, ImmoScout24 oder Onetz spielen eine zentrale Rolle bei der Immobiliensuche. Zwangsversteigerungen bieten zudem Chancen für Schnäppchenjäger.

6. Herausforderungen

• Sanierungsbedarf: Viele ältere Immobilien erfordern umfangreiche Renovierungen, was die Anfangsinvestitionen erhöhen kann.

• Begrenztes Angebot: Im Vergleich zu Großstädten ist das Angebot an Immobilien begrenzt, was die Auswahl einschränkt.

• Arsenbelastung: In einigen Baugebieten, wie Ohrenbach, wurde eine geogene Arsenkonzentration im Boden festgestellt. Dies erfordert zusätzliche Untersuchungen vor Baubeginn, stellt aber keine unmittelbare Gefährdung dar.

7. Prognose

Der Immobilienmarkt in Auerbach wird in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preisanstiegen von 2-3 % pro Jahr. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken wird weiterhin hoch sein, da die Stadt als attraktive Alternative zu teureren Metropolregionen wahrgenommen wird. Investoren werden sich weiterhin für Mehrfamilienhäuser interessieren, da die Mietrenditen stabil sind. Der Trend zu nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien wird sich verstärken, was den Wert von modernisierten Objekten steigern dürfte. Gleichzeitig könnten sanierungsbedürftige Immobilien für handwerklich begabte Käufer weiterhin Chancen bieten.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Auerbach in der Oberpfalz bietet vielfältige Möglichkeiten für Familien, Investoren und Pendler. Mit erschwinglichen Preisen, einer guten Verkehrsanbindung und einer hohen Lebensqualität ist die Stadt besonders für diejenigen attraktiv, die ländliche Ruhe mit urbaner Nähe kombinieren möchten. Trotz einiger Herausforderungen, wie Sanierungsbedarf oder begrenztem Angebot, bleibt der Markt stabil und zukunftsfähig. Für Käufer und Investoren lohnt es sich, die Angebote genau zu prüfen, insbesondere bei Grundstücken und sanierungsbedürftigen Objekten, die Potenzial für Wertsteigerungen bieten.

Umgebung von Auerbach

Die gleichnamige kreisfreie Stadt Amberg mit ca. 41.600 Einwohnern gehört zu den Städten im Kreisgebiet mit der höchsten Bevölkerungsdichte, gefolgt von Sulzbach-Rosenberg (rund 19.300) und der Gemeinde Kümmersbrück (circa 9.855) Einwohner. Die zuständige Kreisbehörde befindet sich in Amberg und gehört zum bayerischen Regierungsbezirk Oberpfalz. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören neben Kümmersbrück noch Schnaittenbach (4.200), Vilseck (6.100), Freihung (2.500), Hahnbach (4.900), Hohenburg (1.600), Königstein (Oberpfalz / 1.700), Rieden (2.700), Schmidmühlen (2.400), Kümmersbruck (9.900) sowie Hirschau (ca. 5.793) Einwohner. Das unangefochtene Schlußlicht bildet die Gemeinde Gebenbach mit gerade einmal 923 Einwohner.