Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Heidenheim (Mittelfranken)

1. Einleitung

Heidenheim in Mittelfranken, eine idyllische Marktgemeinde im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen, zeichnet sich durch ihren ländlichen Charme und ihre gute Anbindung an größere Städte wie Nürnberg und Ansbach aus. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnhäusern und Wohnungen, insbesondere durch Familien und Pendler, die die Ruhe des ländlichen Lebens mit der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren verbinden möchten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Heidenheim, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Angebot und Nachfrage sowie die Rahmenbedingungen, die den Markt beeinflussen.

2. Allgemeine Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Heidenheim (Mittelfranken) ist vergleichsweise klein, aber stabil. Die Region ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, die durch eine intakte Natur, gute Infrastruktur und ein vielfältiges Freizeitangebot unterstützt wird. Die Nachfrage nach Immobilien konzentriert sich vor allem auf Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen, während Mietwohnungen in geringerem Umfang gesucht werden. Der Markt ist weniger volatil als in städtischen Ballungsräumen, was ihn für langfristige Investitionen attraktiv macht.

2.1. Wohnlagen

In Heidenheim überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen. Die zentralen Bereiche der Gemeinde, wie der Ortskern, gelten als besonders gefragt, da sie eine gute Anbindung an lokale Geschäfte, Schulen und öffentliche Einrichtungen bieten. Randlagen, die näher an landwirtschaftlich genutzten Flächen liegen, sind eher für Käufer interessant, die Ruhe und Natur bevorzugen. Die Wohnlagen beeinflussen die Preisgestaltung erheblich, wobei zentrale Lagen tendenziell höhere Quadratmeterpreise erzielen.

2.2. Demografische Einflüsse

Heidenheim hat eine stabile Einwohnerzahl, die sich in den letzten Jahren nur geringfügig verändert hat. Die Gemeinde zieht vor allem Familien, ältere Menschen und Pendler an, die in den nahegelegenen Städten arbeiten. Die demografische Struktur führt zu einer konstanten Nachfrage nach Einfamilienhäusern und barrierefreien Wohnungen, während die Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen für junge Singles oder Studenten geringer ist.

3. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Heidenheim sind im Vergleich zu Großstädten wie Nürnberg oder München moderat, haben jedoch in den letzten Jahren eine moderate Steigerung erfahren. Dies ist auf die allgemeine Preisentwicklung in Bayern sowie auf die wachsende Attraktivität ländlicher Regionen zurückzuführen.

3.1. Kaufpreise

• Einfamilien- und Doppelhäuser (Bestand): Ältere Häuser (Baujahr älter als 3 Jahre) werden durchschnittlich für etwa 900 bis 1.200 €/m² angeboten. Renovierungsbedürftige Objekte können jedoch auch günstiger erworben werden, wobei Preise ab 800 €/m² möglich sind.
• Neubauhäuser: Neubauten sind mit durchschnittlich 1.100 bis 1.500 €/m² deutlich teurer, was auf höhere Baukosten und strengere energetische Standards zurückzuführen ist.
• Eigentumswohnungen (Bestand): Bestandswohnungen kosten im Schnitt etwa 1.200 bis 1.500 €/m², wobei die Preise je nach Lage und Zustand variieren.
• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen erreichen Quadratmeterpreise von 2.400 bis 2.800 €/m², was sie für Investoren interessant macht, aber für Privatkäufer oft eine finanzielle Hürde darstellt.
• Grundstücke: Der Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke liegt 2025 bei etwa 190 €/m², wobei die Preise je nach Lage und Erschließung zwischen 150 und 250 €/m² schwanken.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind in den letzten zwölf Monaten leicht gestiegen, mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von etwa 2 bis 3 %. Diese Entwicklung ist moderater als in städtischen Regionen, was die Stabilität des Marktes unterstreicht.

3.2. Mietpreise

• Häuser (Bestand): Die Mietpreise für ältere Häuser liegen bei etwa 4,30 bis 4,80 €/m², während Neubauhäuser Mieten von 3,90 bis 4,50 €/m² erzielen.
• Wohnungen (Bestand): Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt 4,40 bis 4,80 €/m², abhängig von Lage und Ausstattung.
• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen sind mit 5,20 bis 5,80 €/m² deutlich teurer, was auf die moderne Ausstattung und Energieeffizienz zurückzuführen ist.

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren stabil geblieben, mit leichten Rückgängen bei Neubauwohnungen (ca. -2 %) und Bestandshäusern (ca. -3 %). Dies macht Heidenheim für Mieter attraktiv, da die Mietbelastung im Vergleich zu städtischen Regionen niedrig ist.

3.3. Mietrenditen

Die Bruttomietrenditen in Heidenheim sind überdurchschnittlich hoch und machen die Region für Kapitalanleger interessant:

• Bestandswohnungen: Durchschnittliche Rendite von etwa 4,4 %.
• Neubauwohnungen: Rendite von etwa 2,5 %, was im Bundesvergleich ebenfalls attraktiv ist.

Die hohen Renditen bei Bestandswohnungen sind auf die relativ niedrigen Kaufpreise und stabilen Mietpreise zurückzuführen. Neubauwohnungen bieten geringere Renditen, sind jedoch aufgrund der langfristigen Wertsteigerung und geringen Instandhaltungskosten ebenfalls gefragt.

4. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Heidenheim ist begrenzt, was die Preise stabilisiert. Die meisten Immobilienangebote umfassen:

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Besonders gefragt bei Familien, die ein Eigenheim suchen. Viele dieser Objekte stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren und erfordern teilweise Modernisierungen.
• Eigentumswohnungen: Vor allem in zentralen Lagen oder Neubauprojekten vorhanden. Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigt aufgrund der alternden Bevölkerung.
• Grundstücke: Grundstücke sind selten, da die Gemeinde nur begrenzt neue Baugebiete ausweist. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist hoch, insbesondere bei jungen Familien.
• Mietwohnungen: Das Angebot an Mietwohnungen ist überschaubar, da viele Eigentümer ihre Immobilien lieber verkaufen als vermieten.

Die Nachfrage übersteigt in vielen Segmenten das Angebot, was die Vermarktungsdauer verkürzt. Bestandswohnungen sind im Durchschnitt 40 bis 50 Tage auf dem Markt, während Neubauwohnungen etwa 90 bis 110 Tage benötigen. Häuser finden in der Regel innerhalb von 60 bis 80 Tagen einen Käufer.

5. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Heidenheim:

5.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Region Mittelfranken profitiert von einer starken Wirtschaft, insbesondere durch die Nähe zu Nürnberg. Viele Einwohner pendeln in die Metropolregion, was die Nachfrage nach Immobilien in Heidenheim steigert. Die Ansiedlung kleinerer Unternehmen und die Landwirtschaft als wichtiger Wirtschaftszweig sorgen für eine stabile wirtschaftliche Basis.

5.2. Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Heidenheim ist über die Bundesstraße B2 und die Autobahn A6 gut an das Verkehrsnetz angebunden. Die Nähe zu Nürnberg (ca. 50 km) und Ansbach (ca. 30 km) macht die Gemeinde für Pendler attraktiv. Der öffentliche Nahverkehr ist jedoch ausbaufähig, was die Nachfrage nach zentral gelegenen Immobilien erhöht.

5.3. Zinsentwicklung

Die Bauzinsen sind seit Anfang 2025 wieder gestiegen, was die Finanzierung von Immobilienkäufen erschwert. Dennoch bleibt der Markt aktiv, da die Preise in Heidenheim im Vergleich zu urbanen Regionen erschwinglich sind. Förderprogramme wie „Jung kauft Alt“ für energetische Sanierungen unterstützen Käufer zusätzlich.

5.4. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wächst. Neubauten in Heidenheim entsprechen meist den aktuellen energetischen Standards (z. B. KfW-55), während Bestandsimmobilien häufig Modernisierungen benötigen. Förderungen für energetische Sanierungen machen ältere Objekte attraktiv, da Käufer von staatlichen Zuschüssen profitieren können.

5.5. Dorferneuerung und kommunale Maßnahmen

Die Gemeinde Heidenheim investiert in die Dorferneuerung, was die Attraktivität der Region steigert. Projekte wie die Kanalsanierung und die Bereitstellung von E-Ladestationen verbessern die Infrastruktur. Die kostenlose Grundstücks- und Bauplatzbörse der Gemeinde erleichtert den Kontakt zwischen Verkäufern und Käufern, was den Markt belebt.

6. Trends und Ausblick

• Steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern: Die Nachfrage nach Häusern mit Garten wird durch den Trend zum Homeoffice und die Präferenz für ländliches Wohnen weiter steigen.
• Fokus auf Energieeffizienz: Käufer legen zunehmend Wert auf niedrige Energiekosten, was Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien attraktiver macht.
• Moderate Preissteigerungen: Die Immobilienpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Allerdings wird die Zinsentwicklung die Dynamik dämpfen.
• Wachsende Bedeutung von Kapitalanlagen: Aufgrund der hohen Mietrenditen wird Heidenheim für Investoren interessanter, insbesondere im Segment der Bestandswohnungen.
• Begrenzte Neubauprojekte: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Baugrundstücken wird der Neubau zurückhaltend bleiben, was Bestandsimmobilien weiter in den Fokus rückt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Heidenheim (Mittelfranken) ist stabil und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Die moderaten Preise, hohen Mietrenditen und die gute Lebensqualität machen die Region besonders für Familien und Pendler interessant. Während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hoch bleibt, ist das Angebot begrenzt, was zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Die steigenden Bauzinsen und der Fokus auf Energieeffizienz werden den Markt in den kommenden Jahren prägen. Für Käufer ist der aktuelle Zeitpunkt günstig, da die Preise im Vergleich zu urbanen Regionen erschwinglich sind und Förderprogramme zusätzliche Anreize bieten. Investoren profitieren von stabilen Renditen, insbesondere im Segment der Bestandsimmobilien. Insgesamt bleibt Heidenheim ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen mit einem positiven Ausblick für die Zukunft.