Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bergen (Chiemgau)

Immobilienmarkt Bergen (Chiemgau)

Einleitung

Bergen im Chiemgau, eine malerische Gemeinde im Landkreis Traunstein, liegt eingebettet zwischen den Chiemgauer Alpen und dem Chiemsee. Der Luftkurort am Fuße des Hochfelln ist bekannt für seine natürliche Schönheit, die gute Infrastruktur und die zentrale Lage zwischen München und Salzburg. Diese Faktoren machen Bergen zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bergen, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie einer Prognose für die kommenden Jahre.

Lage und Attraktivität

Bergen liegt in einer der schönsten Regionen Oberbayerns und profitiert von seiner Nähe zur Autobahn A8, die eine schnelle Anbindung an München (ca. 100 km) und Salzburg (ca. 40 km) ermöglicht. Der Bahnhof in Bergen bietet eine direkte Zugverbindung, was besonders für Pendler attraktiv ist. Die Gemeinde mit etwa 4.900 Einwohnern bietet eine hohe Lebensqualität durch ihre Kombination aus ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit. Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Skifahren, Radfahren und der nahegelegene Chiemsee ziehen sowohl Einheimische als auch Touristen an. Das Bergener Moos, ein Naturschutzgebiet, und die Hochfelln-Seilbahn sind weitere Highlights, die die Region prägen.

Die Infrastruktur in Bergen ist gut ausgebaut: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte, Kindergärten und Schulen sind vor Ort vorhanden. Ein beheiztes Familienschwimmbad, Tennisplätze und ein reges Vereinsleben runden das Angebot ab. Diese Faktoren machen Bergen besonders für Familien, Naturliebhaber und Ruhesuchende interessant, was die Nachfrage nach Immobilien in der Region steigert.

Marktübersicht

Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Bergen ist geprägt von einer stabilen, aber im Vergleich zu Großstädten moderaten Preisentwicklung. Im April 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 4.417 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis 4.096 €/m², wobei die Preisspanne von günstigen Angeboten bei 2.110 €/m² bis zu hochwertigen Objekten bei 5.804 €/m² reicht. Häuser sind teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.080 €/m², wobei die Bandbreite von 2.815 €/m² bis 8.048 €/m² reicht.

Verglichen mit dem Vorjahr sind die Wohnungspreise in Bergen um etwa 2 % gestiegen, während sie im Jahr zuvor um 3,6 % gesunken waren. Dies deutet auf eine leichte Erholung des Marktes hin, nachdem die hohen Zinsen und die Inflation in den Jahren 2022 und 2023 die Kaufkraft gedämpft hatten. Häuser zeigen eine stabilere Preisentwicklung, da die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern in ländlichen Regionen wie Bergen konstant hoch bleibt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bergen liegen für Bestandswohnungen bei durchschnittlich 7,59 €/m² und für Neubauwohnungen bei 8,47 €/m². Für Häuser betragen die Mietpreise im Bestand 8,32 €/m² und für Neubauten 8,35 €/m². In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um 9,5 % gestiegen, während die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser einen moderaten Anstieg von 3,8 % verzeichneten. Die Bruttomietrenditen sind mit 3,7 % für Bestandswohnungen und 2,8 % für Neubauwohnungen im Bundesvergleich hoch, was Bergen für Kapitalanleger attraktiv macht.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bergen ist vielfältig, reicht jedoch nicht immer an die hohe Nachfrage heran. Aktuell sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Bauernhöfe verfügbar. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen und sanierte Bestandsimmobilien mit Blick auf die Chiemgauer Berge. Dachgeschosswohnungen mit Balkonen oder Terrassen, wie sie in Neubauprojekten in Ortsteilen wie Bernhaupten entstehen, erfreuen sich großer Beliebtheit.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen Lagen, wie Vachendorf oder Ruhpolding, sind besonders bei Familien gefragt. Historische Bauernhäuser, die modernisiert wurden, sprechen Individualisten und Liebhaber traditioneller Architektur an. Mehrfamilienhäuser, wie ein 1958 erbautes Objekt in Ruhpolding, bieten Potenzial für Investoren, die Ferienwohnungen oder Mietobjekte betreiben möchten.

Die Nachfrage übersteigt in vielen Segmenten das Angebot, was zu einer Wohnungsknappheit führt. Dies treibt die Preise, insbesondere für hochwertige Immobilien in guten Lagen, weiter in die Höhe. Gleichzeitig suchen viele Käufer nach bezahlbaren Alternativen, was den Markt für kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) und Bestandsobjekte belebt.

Trends und Entwicklungen

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein zentraler Trend auf dem Immobilienmarkt in Bergen ist die steigende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Neubauobjekte, wie ein 2022 errichtetes Mehrfamilienhaus in massiver Ziegelbauweise, setzen auf hochwertige Dämmung und moderne Heizsysteme. Käufer legen zunehmend Wert auf niedrige Energiekosten, was die Nachfrage nach Immobilien mit gutem Energieausweis steigert. Sanierte Bestandsimmobilien, wie ein 1696 erbautes Bauernhaus in Siegsdorf, das zwischen 2008 und 2015 modernisiert wurde, kombinieren historischen Charme mit zeitgemäßer Technik und sind besonders gefragt.

Neubauprojekte

Neubauprojekte, wie die geplanten sechs Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen in verschiedenen Größen, bieten Investoren und Selbstnutzern neue Möglichkeiten. Diese Projekte richten sich an unterschiedliche Zielgruppen, von Familien bis hin zu Kapitalanlegern, die von der hohen Mietrendite in Bergen profitieren möchten. Besonders in Ortsteilen wie Bernhaupten entstehen moderne Wohnanlagen mit Annehmlichkeiten wie Aufzügen, Tiefgaragen und Balkonen mit Bergblick.

Zweitwohnsitze und Tourismus

Bergen ist ein beliebter Standort für Zweitwohnsitze, da die Region durch den Tourismus geprägt ist. Ferienwohnungen, wie ein Gästehaus mit Betreiberwohnung und mehreren Wohneinheiten, sind für Investoren interessant, die von der Nachfrage nach Unterkünften in der Nähe des Chiemsees und der Alpen profitieren möchten. Die Möglichkeit, Zweitwohnsitze zu nutzen, gepaart mit einer jährlichen Zweitwohnsitzsteuer von etwa 1.000 €, macht Bergen für wohlhabende Käufer attraktiv.

Digitalisierung und Transparenz

Die Digitalisierung des Immobilienmarkts hat auch in Bergen Einzug gehalten. Plattformen wie Immowelt, Immosuchmaschine und Wohnungsboerse.net bieten umfassende Einblicke in aktuelle Angebote und Preisentwicklungen. Immobilienmakler wie Happy Immo und HausBauHaus unterstützen Käufer und Verkäufer mit professionellen Dienstleistungen, von der Bewertung bis zur Vermittlung. Die Transparenz des Marktes wird durch Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlungen erhöht, die eine realistische Preisfindung ermöglichen.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklungen gibt es Herausforderungen. Die hohen Immobilienpreise, insbesondere für Neubauten, sind für viele Haushalte schwer finanzierbar, da die Zinsen für Immobilienkredite trotz eines Rückgangs auf etwa 3 % (für zehnjährige Darlehen) weiterhin eine Belastung darstellen. Die Wohnungsknappheit führt dazu, dass besonders junge Familien und einkommensschwache Haushalte Schwierigkeiten haben, passende Objekte zu finden. Zudem beeinflussen regionale Unterschiede, wie die Lage innerhalb Bergens oder die Nähe zu Naturschutzgebieten, die Verfügbarkeit von Bauland und damit die Preisentwicklung.

Prognose

Für die kommenden Jahre ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Bergen zu rechnen. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch den Zuzug in die Region, die Attraktivität für Pendler und den anhaltenden Tourismus. Neubauprojekte werden das Angebot erweitern, könnten jedoch die Preise in oberen Segmenten weiter ansteigen lassen. Gleichzeitig dürften sanierte Bestandsimmobilien und kleinere Wohnungen für preissensible Käufer interessant bleiben.

Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und die Entwicklung der Zinsen werden einen entscheidenden Einfluss auf die Kaufkraft haben. Ein weiterer Rückgang der Zinsen könnte die Nachfrage zusätzlich beleben. Langfristig wird die Bedeutung von Nachhaltigkeit und digitalen Lösungen im Immobilienmarkt weiter zunehmen, was sowohl Käufern als auch Verkäufern neue Möglichkeiten bietet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bergen (Chiemgau) zeichnet sich durch seine Stabilität, Attraktivität und Vielfalt aus. Die Kombination aus natürlicher Schönheit, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität macht die Gemeinde zu einem begehrten Standort für Eigennutzer und Investoren. Trotz Herausforderungen wie hohen Preisen und Wohnungsknappheit bietet der Markt zahlreiche Chancen, insbesondere durch Neubauprojekte und die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Für die Zukunft ist eine positive Entwicklung zu erwarten, die Bergen als Immobilienstandort weiter stärken wird.

Umgebung von Bergen (Chiemgau)

Die Region Traunstein besteht aus ca. 35 Städten, Märkten und Gemeinden, welche natürlich eine unterschiedliche Bevölkerungsdichte vorzuweisen haben, wobei nicht etwa die Große Kreisstadt Traunstein mit ihren rund 18.944 Einwwohnern die Statistik anführt, sondern Traunreut mit circa 20.300 Einwohner. Erst danach folgen eine ganze Reihe weiterer Ortschaften, welche unterschiedliche Einwohnerzahlen vorzuweisen haben darunter zu finden sind, Trostberg (etwa 11.044), Siegsdorf (8.600), Ruhpolding (ca. 6.722), Waging a.See (rund 6.509), Grassau (knapp 6.462) sowie Tittmoning (circa 5.761) Einwohner. Dennoch sind damit nicht alle Ortschaften des Landkreises erwähnt worden, dann eine Vielzahl weitere darunter Tachtering (ca. 5.486), Chieming (4.900) oder Seeon-Seebruck (4.500), Tacherting (5.700), Fridolfing (4.300), Übersee (5.000), Grabenstätt (4.400), Inzell (4.800), Obing (4.300), Altenmarkt (4.200) Einwohner folgen, ehe die Gemeinde Kienberg mit knapp 1.373 Einwohnern das Schlußlicht dieser Region Traunstein bildet.