Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ludwigsstadt

Immobilienmarkt Ludwigsstadt

Einleitung

Ludwigsstadt, eine kleine Stadt im Landkreis Kronach in Oberfranken, Bayern, liegt idyllisch am Rennsteig, umgeben vom Frankenwald und dem Thüringer Schiefergebirge. Die Stadt ist die einzige bayerische Kommune nördlich des Rennsteigs und zeichnet sich durch ihre naturnahe Lage, gute Verkehrsanbindung und eine hohe Lebensqualität aus. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Ludwigsstadt, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Mietrenditen und Zukunftsperspektiven. Der Fokus liegt auf Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Grundstücken.

Lage und Infrastruktur

Ludwigsstadt liegt an der Loquitz, etwa vier Kilometer von der thüringischen Landesgrenze entfernt. Die Stadt ist über die Bundesstraße B85, die Kronach mit Saalfeld verbindet, gut erreichbar. Der Bahnhof Ludwigsstadt liegt an der Bahnlinie Nürnberg–Leipzig, mit stündlichen Verbindungen durch den Franken-Thüringen-Express. Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Kindergärten, eine Grundschule, Ärzte, Apotheken und Freizeitangebote sind vor Ort verfügbar. Die Umgebung bietet zahlreiche Wander- und Radwege sowie eine ausgezeichnete regionale Kulinarik, was Ludwigsstadt besonders für Naturliebhaber und Familien attraktiv macht.

Preisentwicklung

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Ludwigsstadt liegt im April 2025 bei etwa 830 €. Bestandshäuser (älter als drei Jahre) kosten im Schnitt 702 €/m², während Neubauhäuser (jünger als drei Jahre) durchschnittlich 1.244 €/m² erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Bestandshäuser um etwa 7,7 % gesunken, während Neubauhäuser stabil geblieben sind. Die Spanne reicht von günstigen Bestandshäusern ab 332 €/m² bis hin zu hochwertigen Neubauten für bis zu 1.660 €/m². Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von etwa 150–200 m² kosten typischerweise zwischen 98.500 € und 495.000 €, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Ludwigsstadt kosten im April 2025 im Durchschnitt 1.648 €/m², mit einer Spanne von 1.401 €/m² für günstigere Bestandswohnungen bis 1.895 €/m² für hochwertige Neubauten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um 4,1 % gestiegen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist. Neubauwohnungen kosten im Schnitt 2.394 €/m², während Bestandswohnungen etwa 799 €/m² erreichen. Typische Kaufpreise für 3-Zimmer-Wohnungen mit 60–80 m² liegen zwischen 90.000 € und 150.000 €.

Mietpreise

Die Mietpreise in Ludwigsstadt sind vergleichsweise niedrig. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 4,36 €/m², für Neubauwohnungen bei 4,43 €/m². Mietpreise für Häuser betragen im Schnitt 4,78 €/m² für Bestandsobjekte und 5,85 €/m² für Neubauten. Beispielsweise kostet eine 3-Zimmer-Wohnung mit 64 m² etwa 330 € Kaltmiete zuzüglich 70 € Nebenkosten. Die Mieten sind in den letzten Jahren stabil geblieben, mit leichten Anstiegen von etwa 1,8 % bei Bestandswohnungen.

Grundstückspreise

Grundstückspreise in Ludwigsstadt sind schwer exakt zu bestimmen, da nur wenige Transaktionen vorliegen. Basierend auf Angebotspreisen in einem Umkreis von 25 km liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke bei etwa 50–100 €, abhängig von Lage und Erschließung. Bodenrichtwerte dienen als Orientierung, können jedoch aufgrund seltener Aktualisierungen von den tatsächlichen Marktpreisen abweichen. Interessenten sollten eine individuelle Wertermittlung durchführen.

Angebotssituation

Der Immobilienmarkt in Ludwigsstadt ist überschaubar, aber vielfältig. Aktuell sind etwa 52 Mietwohnungen, 30 Eigentumswohnungen und 242 Häuser verfügbar. Das Angebot umfasst sowohl renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien als auch modernisierte Objekte und Neubauprojekte. Beispiele für aktuelle Angebote sind:

• Einfamilienhaus in Lauenstein: 156,45 m², modernisiert, 230.000 €.

• Zweifamilienhaus in Ebersdorf: 136 m², renovierungsbedürftig, ca. 100.000 €.

• Traumvilla: 196,34 m², 6 Zimmer, Neubau, 495.000 €.

• 3-Zimmer-Wohnung: 73 m², renoviert, 90.000 € Kaufpreis oder 500 € Kaltmiete.

Viele Objekte befinden sich in ruhigen, naturnahen Lagen wie Lauenstein oder Lauenhain. Anlageobjekte, wie Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser, sind ebenfalls verfügbar, oft mit Bruttomietrenditen von 6,6 % für Bestandswohnungen und 2,2 % für Neubauwohnungen.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Ludwigsstadt ist stabil, aber nicht überhitzt. Hauptsächlich suchen Familien, Naturliebhaber und Kapitalanleger nach bezahlbaren Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Die niedrigen Preise im Vergleich zu Großstädten wie München oder Nürnberg machen Ludwigsstadt besonders für Käufer attraktiv, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Auch die Nähe zu Thüringen und die gute Bahnanbindung fördern die Nachfrage von Pendlern. Mietwohnungen sind vor allem bei lokalen Bewohnern und Zuzüglern gefragt, die die ländliche Lebensqualität schätzen. Anlageimmobilien erfreuen sich aufgrund hoher Mietrenditen zunehmender Beliebtheit.

Mietrenditen

Ludwigsstadt bietet attraktive Mietrenditen, insbesondere für Bestandswohnungen. Mit durchschnittlich 6,6 % liegt die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen im oberen Bereich des Bundesvergleichs. Neubauwohnungen erreichen 2,2 %, was ebenfalls solide ist. Für Bestandshäuser liegt die Mietrendite bei etwa 4–5 %, abhängig von Zustand und Lage. Diese Renditen machen Ludwigsstadt besonders für Kleinanleger interessant, die stabile Erträge mit geringem Vermietungsaufwand suchen.

Markttrends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Ludwigsstadt wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Demografische Entwicklung: Ludwigsstadt hat eine stabile, aber leicht rückläufige Bevölkerung. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum durch Zuzug aus urbanen Gebieten erhalten.

• Wirtschaftliche Lage: Die Region profitiert von einer soliden mittelständischen Wirtschaft, jedoch sind die Einkommen niedriger als in Großstädten, was die Kaufkraft begrenzt.

• Zinsen und Finanzierung: Nach einem Anstieg der Bauzinsen in 2023 und 2024 sind die Zinsen 2025 leicht gesunken, was den Immobilienkauf erleichtert.

• Nachhaltigkeit: Energetisch sanierte Immobilien oder Neubauten mit moderner Heiztechnik (z. B. Wärmepumpen) sind gefragter als unsanierte Altbauten.

• Tourismus: Die Lage am Rennsteig fördert den Markt für Ferienhäuser und -wohnungen.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Ludwigsstadt wird sich voraussichtlich stabil entwickeln. Die Preise für Bestandshäuser könnten weiter leicht sinken, da viele Objekte Renovierungsbedarf haben, während Neubauten und sanierte Immobilien an Wert gewinnen. Eigentumswohnungen werden durch die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter gefragt sein. Die Mietpreise dürften moderat steigen, bleiben aber im Vergleich zu Großstädten niedrig. Investitionen in energetische Sanierungen und moderne Ausstattung werden entscheidend sein, um langfristig attraktive Renditen zu sichern.

Die Stadt profitiert von ihrer naturnahen Lage und der guten Infrastruktur, was sie für Zuzug aus Großstädten interessant macht. Projekte wie der Ausbau von Glasfaseranschlüssen und die Förderung des Tourismus könnten die Attraktivität weiter steigern. Dennoch bleibt Ludwigsstadt ein Markt für preisbewusste Käufer und Anleger, die Wert auf Lebensqualität legen.

Fazit

Ludwigsstadt bietet einen attraktiven Immobilienmarkt mit niedrigen Preisen, hohen Mietrenditen und einer hohen Lebensqualität. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind für Familien und Kapitalanleger gleichermaßen interessant, während Mietwohnungen eine stabile Nachfrage verzeichnen. Die Preisentwicklung ist moderat, mit leichten Rückgängen bei Bestandshäusern und Anstiegen bei Wohnungen. Für Investoren bieten Anlageobjekte mit hohen Renditen gute Chancen. Die Zukunft des Marktes hängt von der demografischen Entwicklung, der wirtschaftlichen Lage und Investitionen in Nachhaltigkeit ab. Ludwigsstadt bleibt ein solider Standort für diejenigen, die bezahlbaren Wohnraum in einer natürlichen Umgebung suchen.

Umgebung von Ludwigsstadt

Mit circa 16.897 Einwohnern ist die Stadt Kronach nicht nur die bevölkerungsreichste Stadt des gleichnamigen Landkreises, sondern zugleich Verwaltungssitz der Region. Keine andere Stadt oder Gemeinde des Landkreises schafft es über eine Einwohnerzahl von mehr als 10.000 Einwohner. Auf den nächsten Plätzen folgen somit Küps (ca. 7.749), Stockheim (knapp 5.072), Pressig (rund 3.973), Wilhelmsthal (etwa 3,816) sowie Marktrodach (circa 3.745), Wallenfels (2.600), Mitwitz (2.800), Teuschnitz (2.000), Steinwiesen (3.400), Nordhalben (1.700), Tettau (2.100) Einwohner. Nachdem eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 3.000 und 1.000 Einwohnern folgen, bildet schließlich die Gemeinde Tschirn mit gerade einmal 544 Einwohner das Schlußlicht der Region Kronach.