Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Eichstätt

Immobilienmarkt Eichstätt

Einleitung

Eichstätt, eine charmante Universitätsstadt im Herzen Bayerns, liegt malerisch im Altmühltal und ist bekannt für ihre barocke Architektur, historische Altstadt und die renommierte Katholische Universität. Der Immobilienmarkt in Eichstätt spiegelt die Attraktivität der Stadt wider, die durch eine Kombination aus kulturellem Erbe, guter Infrastruktur und einer idyllischen Lage geprägt ist. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Marktlage, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Eichstätt, basierend auf den verfügbaren Informationen und Trends bis August 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Eichstätt ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Präsenz der Universität, eine gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität in der Region angekurbelt wird. Eichstätt zieht sowohl Studierende als auch Familien, junge Berufstätige und Investoren an, die von der Mischung aus urbanem Flair und ländlicher Idylle profitieren möchten. Die Stadt bietet eine breite Palette an Immobilien, von historischen Altbauten in der Innenstadt bis hin zu modernen Neubauten in den umliegenden Stadtteilen wie Wasserzell, Rebdorf oder Marienstein.

Angebot

Das Immobilienangebot in Eichstätt ist vielfältig und umfasst Miet- und Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser sowie Grundstücke. Besonders hervorzuheben ist die Verfügbarkeit von:

• Mietwohnungen: Diese reichen von kleinen, studentischen Appartements (ca. 20–35 m², Miete ab 245 € warm) bis hin zu großzügigen 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen (ca. 80–100 m², Miete zwischen 700 € und 1.100 € kalt). Viele Mietwohnungen richten sich an Studierende, was durch die Nähe zur Universität und die Nachfrage nach WG-geeigneten Objekten verstärkt wird.

• Eigentumswohnungen: Das Angebot umfasst sowohl kompakte 1-Zimmer-Wohnungen (ab ca. 92.000 €) als auch größere 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 249.000 € bis 452.500 €). Besonders sanierte oder neuwertige Wohnungen im Stadtkern oder mit Burgblick sind gefragt.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser dominieren das Angebot. Preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Größe, von etwa 229.000 € für ältere, sanierungsbedürftige Objekte bis hin zu 1.100.000 € für moderne oder großzügige Immobilien mit großen Grundstücken.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in Eichstätt begehrt, insbesondere in den Stadtteilen wie Landershofen oder Schießstättberg. Preise liegen zwischen 420.000 € für kleinere Parzellen (ca. 513 m²) und 650.000 € für größere Grundstücke (ca. 1.193 m²).

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Eichstätt bleibt hoch, insbesondere durch:

• Studierende: Die Katholische Universität zieht viele Studierende an, die nach bezahlbaren Mietwohnungen, insbesondere 1- bis 2-Zimmer-Appartements, suchen. Besonders gefragt sind möblierte Wohnungen mit guter Anbindung an die Universität.

• Familien und Berufstätige: Familien bevorzugen Reihenhäuser oder Einfamilienhäuser in ruhigen Stadtteilen wie Wasserzell oder Rebdorf, die eine gute Infrastruktur und Nähe zur Natur bieten.

• Investoren: Mehrfamilienhäuser und sanierte Altbauten im Zentrum sind attraktiv für Kapitalanleger, da sie stabile Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile, etwa durch Denkmalschutz, bieten.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Eichstätt zeigen eine gemischte Entwicklung. Laut aktuellen Daten beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser etwa 3.351 € (Q1 2025), was einen leichten Rückgang von 1 % im Vergleich zum Vorquartal und 2,16 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Für Eigentumswohnungen liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 3.936 € bis 4.683 €, wobei einige Quellen einen Rückgang von 9,5 % im Jahresvergleich, andere jedoch einen Anstieg gegenüber 4.258 € im Vorjahr (Q1 2024) verzeichnen. Diese Schwankungen deuten auf eine gewisse Unsicherheit im Markt hin, die durch wirtschaftliche Rahmenbedingungen und regionale Besonderheiten beeinflusst wird.

Mietpreise

Die Mietpreise in Eichstätt sind stabil, mit einer Spanne von etwa 7 €/m² für günstige 3-Zimmer-Wohnungen bis hin zu 26 €/m² für exklusive, neuwertige Dachgeschosswohnungen. Besonders studentische Appartements sind preislich attraktiv, da sie oft warm inklusive Heizung vermietet werden (z. B. 245 € für 20 m²).

Kaufpreise

Kaufpreise variieren stark je nach Objekttyp und Lage:

• Eigentumswohnungen: Kleine Wohnungen (ca. 20 m²) kosten etwa 92.000 € bis 147.000 €, während größere Wohnungen (ca. 80–100 m²) zwischen 249.000 € und 452.500 € liegen.

• Häuser: Einfamilienhäuser kosten zwischen 325.000 € (110 m²) und 900.000 € (287 m², Bauhausstil). Mehrfamilienhäuser, oft als Kapitalanlage, liegen zwischen 599.000 € und 799.000 €.

• Grundstücke: Preise pro Quadratmeter liegen bei etwa 400–800 €, abhängig von Lage und Bebaubarkeit.

Besondere Merkmale des Eichstätter Immobilienmarktes

Eichstätt zeichnet sich durch einige einzigartige Merkmale aus, die den Immobilienmarkt prägen:

• Denkmalschutz: Viele Immobilien, insbesondere in der Altstadt, unterliegen dem Denkmalschutz, was steuerliche Vorteile für Investoren bietet, aber auch Sanierungskosten mit sich bringt.

• Universitätsstadt: Die hohe Zahl an Studierenden sorgt für eine konstante Nachfrage nach kleinen, bezahlbaren Mietwohnungen.

• Lage im Altmühltal: Die malerische Umgebung und die Nähe zur Natur erhöhen die Attraktivität von Immobilien in den Randlagen.

• Verkehrsanbindung: Eichstätt ist über die A9 und den Bahnhof gut an München, Nürnberg und Ingolstadt angebunden, was Pendler anspricht.

Herausforderungen

Trotz der stabilen Nachfrage gibt es Herausforderungen:

• Preisvolatilität: Die unterschiedlichen Angaben zur Preisentwicklung deuten auf Unsicherheiten hin, die Investoren abschrecken könnten.

• Begrenztes Angebot: Besonders in der Innenstadt ist das Angebot an bezahlbaren Wohnungen und Grundstücken begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt.

• Sanierungsbedarf: Viele ältere Immobilien, insbesondere in der Altstadt, erfordern umfassende Renovierungen, was die Gesamtkosten erhöht.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Eichstätt wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, da die Stadt durch ihre Universität, kulturelle Angebote und die idyllische Lage attraktiv bleibt. Für Investoren bieten Mehrfamilienhäuser und Denkmalschutzobjekte weiterhin Chancen, während Familien von der Verfügbarkeit moderner Reihenhäuser und Einfamilienhäuser profitieren. Der leichte Rückgang der Immobilienpreise könnte kurzfristig Kaufgelegenheiten schaffen, insbesondere für Eigentumswohnungen. Langfristig wird die Nachfrage durch Studierende und die gute Infrastruktur den Markt stützen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Eichstätt ist vielfältig und bietet Chancen für unterschiedliche Zielgruppen, von Studierenden über Familien bis hin zu Investoren. Trotz leichter Preisschwankungen bleibt die Nachfrage hoch, getrieben durch die Attraktivität der Stadt und ihre strategische Lage. Wer in Eichstätt investieren oder wohnen möchte, sollte die Balance zwischen Lage, Zustand und Preis sorgfältig abwägen, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten oder Denkmalschutzimmobilien. Mit einer durchdachten Planung und Berücksichtigung der lokalen Gegebenheiten bleibt Eichstätt ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen.

Umgebung von Eichstätt

Die gleichnamige Große Kreisstadt Eichstätt, welche zugleich Universitätsstadt ist, beheimatet circa 13.155 Einwohner und liegt somit an der Spitze des Landkreises. Mit rund 11.360 Einwohner folgt Gaimershaim und liegt somit auf den zweiten Platz des Landkreises. Die nächsten Plätze gehen an Kösching (ca. 9.179), Beilngries (rund 8.897), Großmehring (7.200), Altmannstein (etwa 6.792) sowie Kipfenberg (circa 5.607) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit Einwohnerzahlen unter 5.000 gehören unter anderen Lenting (ca. 4.771), Wettstetten (rund 4.770), Denkendorf (etwa 4.560), Kinding (2.500) und Stammham (rund 3.819). Abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Eichstätt bildet mit circa 1.138 Einwohner die Gemeinde Egweil.