Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Stammham (bei Ingolstadt)

Immobilienmarkt Stammham

Einleitung

Stammham, eine Gemeinde im Landkreis Eichstätt, liegt etwa zehn Kilometer nördlich von Ingolstadt und gehört zur Metropolregion München. Die Nähe zu Ingolstadt, einem bedeutenden Wirtschaftsstandort mit Unternehmen wie Audi, sowie die gute Verkehrsanbindung durch die Autobahn A9 und den Verkehrsverbund Großraum Ingolstadt (VGI) machen Stammham zu einem attraktiven Wohnstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Stammham, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und Trends und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

1. Überblick über Stammham

Stammham ist eine ländlich geprägte Gemeinde mit etwa 3.800 Einwohnern, die sich durch eine hohe Lebensqualität auszeichnet. Die Gemeinde besteht aus fünf Ortsteilen, wobei Stammham und Westerhofen eine geschlossene Siedlung bilden. Die Region profitiert von der Nähe zu Ingolstadt, das als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum Oberbayerns gilt. Die Infrastruktur umfasst vier Kindertageseinrichtungen, eine Grundschule, eine Gemeindebücherei sowie zahlreiche Freizeitmöglichkeiten wie Rad- und Wanderwege. Die idyllische Lage, kombiniert mit der Nähe zur Stadt, macht Stammham besonders für Familien und Pendler attraktiv.

2. Angebot am Immobilienmarkt

2.1 Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Stammham umfasst eine breite Palette von Objekten, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Besonders gefragt sind moderne Neubauimmobilien, die individuell planbar sind und zeitgemäße Standards wie KfW-40-Energieeffizienz oder hochwertige Ausstattungen bieten. Beispiele sind Einfamilienhäuser mit 120–175 m² Wohnfläche und Doppelhaushälften mit etwa 135 m², die häufig mit Terrassen, Gärten oder großzügigen Raumkonzepten ausgestattet sind. Eigentumswohnungen, insbesondere Neubauten, sind in Stammham eher selten, aber es gibt vereinzelt Angebote wie 3-Zimmer-Wohnungen mit 60–90 m² oder exklusive Maisonette-Wohnungen.

2.2 Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien spielen in Stammham eine untergeordnete Rolle, sind aber vorhanden. Beispielsweise werden moderne Lagerhallen (Baujahr 2023) für Logistikzwecke angeboten, ebenso wie kombinierte Wohn- und Geschäftshäuser im Ortszentrum von nahegelegenen Gemeinden wie Kösching. Büroflächen und Einzelhandelsflächen in der Umgebung, etwa in Lenting, sind ebenfalls verfügbar und richten sich an kleinere Unternehmen oder Selbstständige.

2.3 Baugrundstücke

Baugrundstücke sind in Stammham ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes, da die Nachfrage nach individuellen Bauprojekten hoch ist. Angeboten werden voll erschlossene Grundstücke mit Flächen zwischen 450 und 850 m², die sich für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Zweifamilienhäuser eignen. Besonders attraktiv sind Grundstücke in ruhigen Wohnlagen ohne Bauzwang, die Flexibilität bei der Planung bieten. Durchschnittliche Angebotspreise für Grundstücke liegen bei etwa 517 €/m², wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von etwa 15 % gegenüber teilerschlossenen Grundstücken erfahren.

3. Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Stammham liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die Nähe zu Ingolstadt und die hohe Nachfrage in der Metropolregion München zurückzuführen ist. Aktuelle Durchschnittspreise (Stand 2025) sind wie folgt:

• Einfamilienhäuser (Bestand, älter als 3 Jahre): ca. 3.314 €/m²

• Einfamilienhäuser (Neubau, jünger als 3 Jahre): ca. 3.324 €/m²

• Eigentumswohnungen (Bestand): ca. 1.983 €/m²

• Eigentumswohnungen (Neubau): ca. 2.925 €/m²

• Baugrundstücke: ca. 517 €/m² (voll erschlossen), mit Schwankungen zwischen 170 €/m² (günstigste 10 %) und 700 €/m² (teuerste 10 %).

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, getrieben durch die Wohnraumknappheit und den Zuzug in die Region. Besonders kleinere Wohnimmobilien und Grundstücke in Toplagen sind teurer, während größere Objekte oder solche in weniger zentralen Lagen günstiger sind.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Stammham sind ebenfalls überdurchschnittlich hoch, was die Attraktivität der Region als Wohnstandort widerspiegelt:

• Häuser (Bestand): ca. 7,36 €/m²

• Häuser (Neubau): ca. 8,53 €/m²

• Wohnungen (Bestand): ca. 8,57 €/m²

• Wohnungen (Neubau): ca. 8,96 €/m²

Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 5,2 % und bei Neubauwohnungen bei 3,7 %, was im Bundesvergleich attraktiv ist und Stammham für Kapitalanleger interessant macht.

4. Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage nach Immobilien in Stammham ist hoch, insbesondere bei Familien, Pendlern und Kapitalanlegern. Die Nähe zu Ingolstadt und die gute Anbindung an München machen die Gemeinde attraktiv für Berufstätige, die eine ruhigere Wohnlage bevorzugen. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauimmobilien und Baugrundstücke ohne Bauzwang. Der Trend zu individualisierbaren Hausprojekten, die flexibel an die Bedürfnisse der Käufer angepasst werden können, ist stark ausgeprägt.

Ein weiterer Trend ist die steigende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien, die den aktuellen KfW-Standards entsprechen. Zudem gewinnen Doppelhäuser und Reihenhäuser an Beliebtheit, da sie eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern darstellen. Die Vermarktungsdauer für Immobilien liegt durchschnittlich bei 14 Wochen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

5. Infrastruktur und Lebensqualität

Die Infrastruktur in Stammham unterstützt die Attraktivität des Immobilienmarktes. Die Nähe zur A9 und die Busverbindungen des VGI ermöglichen eine schnelle Anbindung an Ingolstadt, Eichstätt und Beilngries. Die Grundschule, Kindertagesstätten und Freizeitangebote wie Wanderwege und Badeseen tragen zur hohen Lebensqualität bei. Die Region ist besonders für junge Familien attraktiv, da Kindertagesstätten und Schulen in unmittelbarer Nähe vorhanden sind. Zudem profitiert Stammham von der wirtschaftlichen Stärke Ingolstadts, insbesondere durch den Automobilkonzern Audi, der zahlreiche Arbeitsplätze bietet.

6. Herausforderungen und Risiken

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es Herausforderungen. Die Bodenrichtwerte, die als Orientierung für Grundstückspreise dienen, werden nur alle zwei Jahre aktualisiert und spiegeln nicht immer die aktuelle Marktsituation wider. Zudem können individuelle Objekteigenschaften wie Lage, Zustand oder Ausstattung zu erheblichen Preisabweichungen führen. Die Wohnraumknappheit und die hohe Nachfrage treiben die Preise weiter in die Höhe, was die Erschwinglichkeit für einige Käufergruppen einschränken könnte. Auch die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken stellt eine Herausforderung dar, da unbebaute Flächen in der Region knapp werden.

7. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Stammham wird in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter wachsen. Die Nähe zu Ingolstadt und München, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität werden die Nachfrage nach Wohnimmobilien und Baugrundstücken stabil halten. Die Preise werden vermutlich weiter steigen, insbesondere für Neubauobjekte und Grundstücke in bevorzugten Lagen. Gleichzeitig könnten staatliche Förderprogramme, wie die der KfW, den Bau energieeffizienter Immobilien fördern und die Attraktivität für Käufer und Investoren erhöhen. Für Verkäufer bietet der aktuelle Markt gute Bedingungen, um Immobilien zu marktgerechten Preisen zu veräußern, während Käufer von einer professionellen Immobilienbewertung und Beratung durch regionale Makler profitieren können.

8. Fazit

Stammham ist ein attraktiver Immobilienstandort, der von der Nähe zu Ingolstadt, einer guten Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität profitiert. Der Markt ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Baugrundstücken, während Eigentumswohnungen eine kleinere Rolle spielen. Die Preise liegen über dem Bundesdurchschnitt, und die Mietrenditen machen Stammham auch für Investoren interessant. Trotz Herausforderungen wie Wohnraumknappheit und steigenden Preisen bleibt der Ausblick positiv, da die Region langfristig von ihrer wirtschaftlichen und geografischen Lage profitiert. Interessenten sollten sich an lokale Immobilienexperten wenden, um marktgerechte Preise und passende Angebote zu finden.

Umgebung von Stammham

Die gleichnamige Große Kreisstadt Eichstätt, welche zugleich Universitätsstadt ist, beheimatet circa 13.155 Einwohner und liegt somit an der Spitze des Landkreises. Mit rund 11.360 Einwohner folgt Gaimershaim und liegt somit auf den zweiten Platz des Landkreises. Die nächsten Plätze gehen an Kösching (ca. 9.179), Beilngries (rund 8.897), Großmehring (7.200), Altmannstein (etwa 6.792) sowie Kipfenberg (circa 5.607) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit Einwohnerzahlen unter 5.000 gehören unter anderen Lenting (ca. 4.771), Wettstetten (rund 4.770), Denkendorf (etwa 4.560), Kinding (2.500). Abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Eichstätt bildet mit circa 1.138 Einwohner die Gemeinde Egweil.