Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Denkendorf (Oberbayern)

Immobilienmarkt Denkendorf (Oberbayern)

Einleitung

Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in der Gemeinde Denkendorf (Oberbayern) für das Jahr 2025. Denkendorf, im Landkreis Eichstätt gelegen, ist eine attraktive Gemeinde im Altmühltal, die durch ihre Nähe zu Ingolstadt und ihre idyllische Lage sowohl für Käufer als auch Investoren von Interesse ist. Der Bericht beleuchtet aktuelle Markttrends, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotslage sowie die relevanten Einflussfaktoren, die den Immobilienmarkt in dieser Region prägen.

1. Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Denkendorf (Oberbayern) bleibt im Jahr 2025 von einer stabilen Nachfrage geprägt, die durch die Nähe zu wirtschaftsstarken Zentren wie Ingolstadt und die gute infrastrukturelle Anbindung an die Metropolregion München beeinflusst wird. Die Region Altmühltal, in der Denkendorf liegt, bietet eine Kombination aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit, was sie für Familien, Pendler und Investoren gleichermaßen attraktiv macht. Der Markt ist durch eine moderate, aber stetige Preissteigerung gekennzeichnet, wobei die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, weiterhin hoch ist.

Im Vergleich zu den hochpreisigen Immobilienmärkten in München und den umliegenden Landkreisen wie Starnberg oder Miesbach präsentiert sich Denkendorf als eine kostengünstigere Alternative, die dennoch eine hohe Lebensqualität bietet. Die anhaltende Wohnraumknappheit in Ballungszentren und die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite fördern den Trend, in Gemeinden wie Denkendorf zu investieren.

2. Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise für Wohnimmobilien

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in Denkendorf liegen im Jahr 2025 bei etwa 3.900 bis 4.700 €/m², abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Für Einfamilien- oder Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als drei Jahre) werden durchschnittlich etwa 3.900 €/m² verlangt, während Neubauhäuser Preise von etwa 4.200 bis 4.700 €/m² erzielen. Eigentumswohnungen bewegen sich preislich zwischen 3.800 und 4.500 €/m², wobei Neubauwohnungen tendenziell am oberen Ende dieses Spektrums liegen.

Die Preisentwicklung zeigt in den letzten Jahren eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die jedoch weniger stark ausgeprägt ist als in den Metropolregionen. Seit 2016 sind die Immobilienpreise in Denkendorf um etwa 20–25 % gestiegen, was auf die wachsende Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Für 2025 wird eine moderate Preissteigerung von etwa 3–5 % erwartet, beeinflusst durch die stabile Nachfrage und die weiterhin niedrigen Zinsen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Denkendorf liegen im Durchschnitt bei etwa 10–12 €/m² für Bestandswohnungen und 12–14 €/m² für Neubauwohnungen. Die Mietrendite für Anlageimmobilien ist insbesondere bei Bestandswohnungen attraktiv, da die Kaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen moderat sind. Dies macht Denkendorf für Investoren interessant, die auf der Suche nach stabilen Renditen sind.

Grundstückspreise und Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Denkendorf sind in den letzten Jahren gestiegen, was auf die zunehmende Knappheit von Bauland und die wachsende Nachfrage nach Wohnhäusern zurückzuführen ist. Im Jahr 2025 liegen die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke in guten Lagen bei etwa 300–400 €/m², während sie in Randlagen bei etwa 200–250 €/m² liegen. Die genauen Werte variieren je nach Erschließung, Lage und Größe des Grundstücks. Der Gutachterausschuss des Landkreises Eichstätt aktualisiert diese Werte alle zwei Jahre, wobei eine weitere moderate Steigerung zu erwarten ist.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Denkendorf ist vor allem durch folgende Faktoren geprägt:

• Pendlerfreundlichkeit: Die Nähe zu Ingolstadt, einem wichtigen Wirtschaftsstandort mit Unternehmen wie Audi, macht Denkendorf für Berufspendler attraktiv.

• Lebensqualität: Die ländliche Umgebung, kombiniert mit einer guten Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote), zieht Familien und ältere Käufer an.

• Investitionsinteresse: Anleger zeigen Interesse an Bestandswohnungen und Mehrfamilienhäusern aufgrund der attraktiven Mietrenditen.

Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen mit moderner Ausstattung, insbesondere solche, die energetischen Standards wie KfW-40 oder KfW-55 entsprechen.

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Denkendorf ist begrenzt, was die Preise weiter nach oben treibt. Neubauprojekte, wie etwa Dreispänner oder kleine Wohnanlagen, sind im Jahr 2025 in Planung oder im Bau, jedoch bleibt die Zahl neuer Wohnungen überschaubar. Bestandsimmobilien, insbesondere renovierungsbedürftige Häuser, machen einen erheblichen Teil des Angebots aus. Diese bieten Käufern die Möglichkeit, durch Modernisierungen Wertsteigerungen zu erzielen.

Mehrfamilienhäuser mit kombinierten Wohn- und Gewerbeflächen sind ebenfalls auf dem Markt verfügbar und richten sich an Investoren, die von der Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren möchten. Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist stark eingeschränkt, was den Wettbewerb um verfügbare Flächen erhöht.

4. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Wirtschaftliche Faktoren

• Niedrige Zinsen: Die anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienkredite fördern die Nachfrage nach Wohneigentum.

• Wirtschaftliche Stabilität: Die Nähe zu Ingolstadt und die starke Wirtschaftsregion Oberbayern sorgen für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

• Inflation und Baukosten: Steigende Baukosten und Inflation könnten die Preise für Neubauimmobilien weiter in die Höhe treiben, während Bestandsimmobilien wettbewerbsfähig bleiben.

Demografische Faktoren

• Bevölkerungsentwicklung: Denkendorf verzeichnet eine moderate Zunahme der Einwohnerzahl, was die Nachfrage nach Wohnraum steigert.

• Zuzug: Der Zuzug von Familien und Pendlern aus städtischen Gebieten, die eine ruhigere Umgebung suchen, trägt zur Nachfrage bei.

Infrastruktur und Lage

• Verkehrsanbindung: Die gute Anbindung an die A9 und die Nähe zu Ingolstadt machen Denkendorf attraktiv für Pendler.

• Lokale Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote wie das Altmühltal bieten eine hohe Lebensqualität.

• Energieeffizienz: Der Fokus auf energieeffiziente Neubauten (z. B. KfW-Standards) beeinflusst die Nachfrage nach modernen Immobilien.

5. Immobilienarten und Trends

Einfamilien- und Doppelhäuser

Einfamilien- und Doppelhäuser sind besonders gefragt, da sie den Bedürfnissen von Familien entsprechen. Viele dieser Immobilien sind renovierungsbedürftig, was Käufern die Möglichkeit bietet, individuelle Modernisierungen durchzuführen. Neubauprojekte, wie Dreispänner in Niedrigenergiebauweise, gewinnen an Beliebtheit aufgrund ihrer Energieeffizienz und modernen Ausstattung.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Denkendorf sind sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv. Moderne Wohnanlagen mit 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkonen oder Terrassen, sind besonders gefragt. Neubauprojekte, die im Jahr 2025 bezugsfertig werden, setzen auf hohe energetische Standards und bieten oft Extras wie Tiefgaragenstellplätze oder Dachterrassen.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser mit gemischter Nutzung (Wohn- und Gewerbeflächen) sind für Investoren interessant, die von der stabilen Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren möchten. Solche Objekte bieten oft zusätzliche Einnahmequellen durch Gewerbeeinheiten oder Photovoltaikanlagen.

Grundstücke

Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Käufer, die ein eigenes Haus bauen möchten, müssen mit hohen Bodenrichtwerten und einem intensiven Wettbewerb rechnen.

6. Ausblick und Prognose

Für das Jahr 2025 ist ein stabiler Immobilienmarkt in Denkendorf zu erwarten, mit moderaten Preissteigerungen sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird weiter zunehmen, da Käufer und Investoren verstärkt Wert auf Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten legen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum könnten die Preise langfristig weiter nach oben treiben, insbesondere in guten Lagen.

Die Nähe zu Ingolstadt und die gute Verkehrsanbindung werden Denkendorf auch in den kommenden Jahren als attraktiven Wohnstandort positionieren. Für Investoren bleibt der Markt interessant, da die Mietrenditen stabil sind und die Nachfrage nach Mietwohnungen anhält. Käufer sollten jedoch die steigenden Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken berücksichtigen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Denkendorf (Oberbayern) bietet im Jahr 2025 attraktive Möglichkeiten für Käufer, Investoren und Mieter. Die Kombination aus moderaten Preisen im Vergleich zu Metropolregionen, einer hohen Lebensqualität und einer stabilen Nachfrage macht die Gemeinde zu einem begehrten Standort. Während die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind, bleibt der Markt im Vergleich zu München oder anderen Oberbayerischen Regionen erschwinglich. Für Käufer und Investoren ist es ratsam, die Entwicklungen auf dem Markt genau zu beobachten und sich frühzeitig über verfügbare Objekte zu informieren, um von den aktuellen Marktbedingungen zu profitieren.

Umgebung von Denkendorf

Die gleichnamige Große Kreisstadt Eichstätt, welche zugleich Universitätsstadt ist, beheimatet circa 13.155 Einwohner und liegt somit an der Spitze des Landkreises. Mit rund 11.360 Einwohner folgt Gaimershaim und liegt somit auf den zweiten Platz des Landkreises. Die nächsten Plätze gehen an Kösching (ca. 9.179), Beilngries (rund 8.897), Großmehring (7.200), Altmannstein (etwa 6.792) sowie Kipfenberg (circa 5.607) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit Einwohnerzahlen unter 5.000 gehören unter anderen Lenting (ca. 4.771), Wettstetten (rund 4.770), Kinding (2.500) und Stammham (rund 3.819). Abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Eichstätt bildet mit circa 1.138 Einwohner die Gemeinde Egweil.