Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Saal an der Donau

Immobilienmarkt Saal an der Donau

Einleitung

Saal an der Donau, eine Gemeinde im Landkreis Kelheim in Niederbayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage an der Donau und ihre Nähe zu größeren Städten wie Regensburg, Kelheim und Ingolstadt aus. Die Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und einer stabilen regionalen Wirtschaft macht Saal zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Saal an der Donau im Jahr 2025, basierend auf aktuellen Marktpreisen, Trends und Entwicklungen.

Immobilienpreise

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Saal an der Donau liegt derzeit bei etwa 3.200 €. Seit dem vierten Quartal 2020 ist ein Anstieg von rund 15 % zu verzeichnen, was auf eine wachsende Nachfrage und die allgemeine Wertsteigerung von Immobilien in der Region zurückzuführen ist. Besonders begehrt sind moderne Neubauwohnungen, wie die der Wohnanlage „Zum Postillion“, die mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, Aufzug, Wärmepumpenheizung) und nachhaltiger Gebäudetechnik (Photovoltaikanlagen, Batteriespeicher) ausgestattet sind. Die Preise für 2- und 3-Zimmer-Wohnungen in dieser Anlage variieren zwischen 65 und 85 m² Wohnfläche und liegen zwischen 109.000 € für kleinere Einheiten und bis zu 335.000 € für größere, gut ausgestattete Wohnungen.

Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.350 €, mit einem Anstieg von rund 10,5 % seit Q4 2020. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Bungalows sind in Saal besonders gefragt, insbesondere in ruhigen Siedlungslagen oder am Dorfrand mit Blick auf Felder und Wiesen. Beispielsweise wird ein kernsaniertes Zweifamilienhaus mit 200 m² Wohnfläche und großem Garten für etwa 339.000 € angeboten, während ein sanierungsbedürftiges Bauernhaus mit Nebengebäuden bei rund 700.000 € liegt. Für hochwertige Neubauten oder Bungalows mit moderner Ausstattung können Preise bis zu 4.100 €/m² erreicht werden.

Grundstückspreise

Der durchschnittliche Preis für Grundstücke in Saal an der Donau beträgt etwa 337 €/m², wobei die Spanne je nach Lage und Erschließungsgrad erheblich variiert. Günstige Grundstücke (10 % Quantil) kosten rund 156 €/m², während teurere Grundstücke (90 % Quantil) bis zu 487 €/m² erreichen. Voll erschlossene Grundstücke erzielen einen Preisaufschlag von etwa 28 % gegenüber teilerschlossenen Grundstücken und sogar 372 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken. Grundstücke mit Baugenehmigung sind im Durchschnitt 13 % teurer. Besonders kleine Grundstücke (250–500 m²) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, während größere Grundstücke (über 5.000 m²) günstiger sind.

Mietpreise

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 4,40 €/m², was Saal im Vergleich zu städtischen Zentren wie Regensburg erschwinglich macht. Beispiele für Mietwohnungen umfassen 2-Zimmer-Wohnungen mit 64 m² für etwa 590 €/Monat und 3-Zimmer-Wohnungen mit 100 m² für etwa 800 €/Monat. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung können jedoch bis zu 900 €/Monat für 78 m² kosten.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Saal an der Donau ist vielfältig, wenn auch begrenzt. Aktuell stehen etwa 14–21 Kaufimmobilien (Wohnungen, Häuser, Grundstücke) und rund 109 Mietwohnungen zur Verfügung. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Neubauwohnungen wie die der Anlage „Zum Postillion“ mit 26 Wohneinheiten (2- und 3-Zimmer-Wohnungen) sind nahezu bezugsfertig und bieten moderne Standards, die besonders bei jüngeren Käufern und Investoren beliebt sind. Häuser in ruhiger Lage, wie in Mitterfecking, oder mit großzügigen Grundstücken (z. B. 710–1.449 m²) sprechen Familien und Naturliebhaber an.

Die Nachfrage nach Immobilien in Saal bleibt stabil, getrieben durch die Nähe zu Kelheim (ca. 4 km) und Regensburg (ca. 17 km) sowie die gute Verkehrsanbindung über die Bahn und die Autobahn. Die Vermarktungsdauer für Immobilien liegt im Durchschnitt bei 14 Wochen, was auf eine moderate, aber konstante Nachfrage hindeutet.

Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen

Mehrere Faktoren beeinflussen den Wert von Immobilien in Saal an der Donau:

• Lage und Infrastruktur: Die zentrale Lage von Neubauwohnungen wie „Zum Postillion“ in der Nähe von Geschäften, Einkaufsmöglichkeiten und dem Bahnhof steigert den Wert. Ländliche Grundstücke am Dorfrand mit Blick auf Felder sind ebenfalls gefragt.

• Erschließungsgrad und Baugenehmigung: Voll erschlossene Grundstücke und solche mit Baugenehmigung erzielen höhere Preise.

• Ausstattung und Modernität: Neubauten mit nachhaltiger Technik (z. B. Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen) und hochwertiger Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, elektrische Rollos) sind besonders attraktiv.

• Grundstücksgröße und Nutzung: Kleinere Grundstücke erzielen höhere Quadratmeterpreise, während größere Grundstücke für landwirtschaftliche Nutzung oder großzügige Bebauung geeignet sind.

• Umweltbedingungen: Die Nähe zur Donau und das Risiko von Überschwemmungen können den Wert beeinflussen, wobei dies in Saal weniger problematisch ist als in anderen Donau-Gemeinden.

Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Immobilien in Saal an der Donau wird häufig das Vergleichswertverfahren angewendet, bei dem Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung analysiert werden. Der Bodenrichtwert, der auf Basis von Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses ermittelt wird, dient als Orientierungshilfe. Eine individuelle Wertermittlung durch einen erfahrenen Makler oder ein professionelles Gutachten ist jedoch empfehlenswert, da Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung stark variieren können.

Tipps für Käufer und Verkäufer

• Käufer: Nutzen Sie Immobilienportale wie immowelt.de oder meinestadt.de, um aktuelle Angebote zu finden. Achten Sie auf provisionsfreie Immobilien, um Kosten zu sparen. Eine Baufinanzierung über Partner wie Interhyp kann helfen, die besten Konditionen zu finden.

• Verkäufer: Ein erfahrener Immobilienmakler mit regionaler Marktkenntnis, wie Aurentum Immobilien, kann den Verkaufsprozess optimieren. Wichtige Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis sollten vorbereitet werden. Die Maklerprovision wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (2–4 % des Kaufpreises pro Partei).

• Allgemein: Prüfen Sie Angebote sorgfältig, um Immobilienbetrug zu vermeiden. Plattformen wie meinestadt.de bieten Sicherheitshinweise, um gefälschte Anzeigen zu erkennen.

Zukunftsausblick

Der Immobilienmarkt in Saal an der Donau wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit moderatem Preisanstieg aufgrund der Nähe zu wirtschaftlich starken Regionen wie Regensburg. Geplante Infrastrukturprojekte oder die weitere Entwicklung der Wohnanlage „Zum Postillion“ könnten die Attraktivität der Gemeinde steigern. Nachhaltige Gebäudetechnik und moderne Ausstattung werden zunehmend wichtiger, da Käufer und Mieter Wert auf Energieeffizienz und Komfort legen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und kleineren Grundstücken wird voraussichtlich hoch bleiben, während größere Grundstücke für Investoren oder landwirtschaftliche Nutzung interessant sind.

Fazit

Saal an der Donau bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Investoren und Naturliebhaber. Mit stabilen Preisen, modernen Neubauwohnungen und einer guten Infrastruktur ist die Gemeinde eine lohnende Option für den Immobilienkauf oder die Vermietung. Eine sorgfältige Bewertung und die Beauftragung eines erfahrenen Maklers sind entscheidend, um das volle Potenzial des Marktes zu nutzen. Die Kombination aus ländlicher Idylle und urbaner Anbindung macht Saal an der Donau zu einem zukunftssicheren Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2025.

Umgebung von Saal an der Donau

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Siegenburg (4.000), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.