Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Siegenburg

Immobilienmarkt Siegenburg

1. Einleitung

Siegenburg, eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Kelheim, liegt im Herzen der Hallertau, der weltweit größten Hopfenanbauregion. Aufgrund der Nähe zu Städten wie Regensburg, Ingolstadt und München sowie einer guten Verkehrsanbindung über die Autobahn A93 ist Siegenburg für Pendler und Familien attraktiv. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Siegenburg, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen.

2. Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Siegenburg ist eine ländliche Gemeinde mit etwa 2.000 Einwohnern. Die Wirtschaft ist geprägt von Landwirtschaft, insbesondere Hopfenbau, sowie kleineren Gewerbebetrieben und Handwerksunternehmen. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Kelheim liegt unter dem bayerischen Durchschnitt, was auf eine stabile wirtschaftliche Lage hinweist. Die Nähe zu wirtschaftlich starken Städten wie Regensburg (ca. 30 km) und Ingolstadt (ca. 40 km) macht Siegenburg für Berufspendler interessant, die ländliche Idylle und bezahlbaren Wohnraum suchen.

Die demografische Entwicklung zeigt eine leicht alternde Bevölkerung, was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien erhöht. Gleichzeitig ziehen junge Familien aus städtischen Gebieten in die Region, da die Immobilienpreise in Siegenburg im Vergleich zu urbanen Zentren moderat sind. Diese Dynamik prägt den Immobilienmarkt maßgeblich.

3. Preisentwicklung

3.1. Kaufpreise für Wohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Siegenburg liegt aktuell bei etwa 3.000 bis 3.200 €. Seit 2021 sind die Preise für Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) um rund 13–15 % gestiegen, während Neubauwohnungen (nicht älter als 3 Jahre) Quadratmeterpreise von 2.500 bis 3.000 € erreichen. Besonders gefragt sind kleinere Appartements (35–65 m²) in zentraler Lage, die sich als Kapitalanlagen für Pflegeimmobilien eignen. Diese bieten Mietrenditen von etwa 3,5–4,7 %, was im Bundesvergleich attraktiv ist.

3.2. Kaufpreise für Häuser

Für Einfamilien- und Doppelhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.400 €, mit Spitzenwerten von bis zu 4.150 € für hochwertige Neubauten. Bestandshäuser (älter als 3 Jahre) kosten im Schnitt 1.800–2.000 €/m², während Neubauhäuser etwa 1.850–2.200 €/m² erreichen. Seit 2021 sind die Preise für Häuser um etwa 8–10 % gestiegen, wobei die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien mit KfW-55-Standard besonders hoch ist.

3.3. Mietpreise

Die Mietpreise in Siegenburg sind moderat. Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt 6–6,50 €/m², Neubauwohnungen etwa 7–7,50 €/m². Für Häuser liegen die Mietpreise bei 5,30 €/m² für Bestandsimmobilien und 6,50 €/m² für Neubauten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil, insbesondere von Familien und Pendlern, die keine hohen Kaufpreise zahlen möchten.

3.4. Grundstückspreise

Grundstückspreise in Siegenburg variieren je nach Lage und Erschließungsgrad. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 400–450 €, mit günstigen Angeboten ab 220 €/m² und teureren Grundstücken bis 480 €/m². Erschlossene Grundstücke kosten etwa 11 % mehr als teilerschlossene, während unerschlossene Grundstücke deutlich günstiger sind. Grundstücke mit Baugenehmigung sind um bis zu 17 % teurer. Die Vermarktungsdauer liegt im Schnitt bei 16 Wochen.

4. Angebot und Nachfrage

4.1. Wohnungen

Das Angebot an Eigentumswohnungen in Siegenburg ist begrenzt, mit Schwerpunkt auf Neubauwohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern (4–6 Parteien). Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Terrasse oder Balkon, die sich für junge Paare, Senioren oder Kapitalanleger eignen. Pflegeappartements, die eine Rundumversorgung von Pflegestufe 0 bis III bieten, sind ein wachsender Markt. Diese sind oft vermietet und bieten stabile Renditen.

4.2. Häuser

Das Angebot an Häusern umfasst sowohl Bestandsimmobilien (Baujahr 1960–1980) als auch Neubauten. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren, während Mehrfamilienhäuser selten sind. Beliebt sind Fertighäuser (z. B. OKAL) und Neubauprojekte wie der Eckmayerhof, der traditionelle Bauweise mit moderner Energieeffizienz kombiniert. Die Nachfrage nach Häusern mit Einliegerwohnungen ist hoch, da diese sowohl für Mehrgenerationen-Haushalte als auch zur Vermietung geeignet sind.

4.3. Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Wohn- und Geschäftshäuser, sind in Siegenburg selten, aber gefragt. Beispiele sind umgebaute Bestandsimmobilien (Baujahr 1930–1960) mit Werkstätten oder Gastronomieflächen. Diese bieten gute Vermietbarkeit, insbesondere in zentraler Lage.

5. Trends und Entwicklungen

5.1. Energieeffizienz

Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wächst. Neubauten mit KfW-55-Standard, Wärmepumpen und hochwertiger Dämmung sind besonders gefragt. Bestandsimmobilien werden zunehmend modernisiert, etwa durch neue Fenster oder Heizsysteme, um den Anforderungen an Energieausweise zu entsprechen.

5.2. Pflegeimmobilien

Aufgrund der alternden Bevölkerung sind Pflegeappartements ein wachsender Markt. Diese bieten Kapitalanlegern stabile Renditen und sind oft langfristig vermietet. Die zentrale Lage in Siegenburg und die gute Verkehrsanbindung machen solche Investitionen attraktiv.

5.3. Nachhaltigkeit

Neubauprojekte wie der Eckmayerhof setzen auf nachhaltige Bauweise, regionale Materialien und traditionelle Architektur (z. B. Greddach-Konstruktion). Dies spricht umweltbewusste Käufer an, die Wert auf Langlebigkeit und Regionalität legen.

5.4. Digitalisierung

Die Vermarktung von Immobilien erfolgt zunehmend online, etwa über Plattformen wie Immowelt, Immonet oder Kleinanzeigen.de. Virtuelle Besichtigungen und digitale Exposés gewinnen an Bedeutung, was die Reichweite von Angeboten erhöht.

6. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien, insbesondere in zentraler Lage, führt zu einem Verkäufermarkt.

• Steigende Baukosten: Höhere Material- und Arbeitskosten verteuern Neubauten, was die Preise nach oben treibt.

• Finanzierung: Trotz niedriger Zinsen erschweren strengere Kreditvergaberichtlinien den Immobilienerwerb für junge Familien.

• Infrastruktur: Während die Verkehrsanbindung gut ist, fehlen in Siegenburg teilweise lokale Dienstleistungen (z. B. größere Einkaufszentren), was für manche Käufer abschreckend wirkt.

7. Prognose

Der Immobilienmarkt in Siegenburg wird in den nächsten Jahren voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen von 3–5 % jährlich. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und Pflegeimmobilien wird weiter wachsen, während Bestandsimmobilien durch Modernisierungen wettbewerbsfähig bleiben. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu wirtschaftlich starken Städten machen Siegenburg langfristig attraktiv, insbesondere für Pendler und Kapitalanleger. Förderprogramme für energieeffizientes Bauen könnten den Markt zusätzlich beleben.

8. Fazit

Siegenburg bietet einen stabilen und wachsenden Immobilienmarkt, der von moderaten Preisen, guter Verkehrsanbindung und einer hohen Lebensqualität profitiert. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten, Pflegeappartements und Häuser mit Einliegerwohnungen. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und steigenden Baukosten bleibt die Gemeinde für Käufer und Investoren attraktiv. Eine individuelle Immobilienbewertung ist empfehlenswert, um den Wert von Objekten präzise zu ermitteln.

Umgebung von Siegenburg

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.