Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Rohr in Niederbayern

Immobilienmarkt Rohr

Einleitung

Der Markt Rohr in Niederbayern, eine Gemeinde mit etwa 3.400 Einwohnern im Landkreis Kelheim, liegt verkehrsgünstig zwischen den Städten Regensburg, Landshut und Ingolstadt. Die idyllische Lage im Labertal, die gute Anbindung an die Autobahn A93 und die vorhandene Infrastruktur machen Rohr zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Situation des Immobilienmarkts in Rohr, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Besonderheiten des Wohnens in der Region.

Lage und Infrastruktur

Rohr in Niederbayern liegt im Regierungsbezirk Niederbayern und zeichnet sich durch eine ländliche, aber dennoch gut angebundene Lage aus. Die Nähe zur A93 ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit größerer Städte wie Regensburg (ca. 30 Minuten) oder München (ca. 1 Stunde). Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, ein Gymnasium, Kindergärten sowie diverse Sportvereine und Freizeitmöglichkeiten, wie die Labertaler Storchenroute oder Radwege. Öffentliche Verkehrsmittel, insbesondere Busverbindungen, sind vorhanden, wobei die Anbindung an regionale Zentren überwiegend über das Auto erfolgt. Glasfaseranschlüsse fördern die Attraktivität für Homeoffice und digitale Arbeitsmodelle.

Wohnlagen und Immobilienstruktur

In Rohr überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen, die durch ruhige, naturnahe Umgebungen und eine solide Infrastruktur gekennzeichnet sind. Besonders hervorzuheben sind die Aussichtslagen, etwa in Alzhausen mit Blick auf die Labertalauen oder die Wallfahrtskirche Laaberberg. Die Immobilienstruktur umfasst vorwiegend Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie vereinzelt Mehrfamilienhäuser und Grundstücke. Pflegeapartments werden als Investitionsmöglichkeit zunehmend beworben, da sie langfristige Mietverträge ohne Vermietungsaufwand bieten.

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser dominieren das Angebot in Rohr. Viele Objekte stammen aus den 1960er-Jahren bis hin zu modernisierten oder neuen Gebäuden. Beispielsweise werden sanierte Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen angeboten, die als Mehrgenerationenhäuser oder Kapitalanlagen genutzt werden können. Ein modernes Einfamilienhaus mit etwa 170–350 m² Wohnfläche und hochwertiger Ausstattung (z. B. Pelletheizung, Fußbodenheizung, große Grundstücke mit 700–900 m²) kostet etwa zwischen 870.000 und 929.000 Euro. Ältere Häuser mit Renovierungsbedarf sind günstiger, liegen jedoch oft über 500.000 Euro, abhängig von Lage und Grundstücksgröße.

Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen ist kleiner, aber wachsent. Neue Projekte, etwa in der Asamstraße, bieten moderne Wohnungen mit 2–4 Zimmern und Wohnflächen zwischen 50 und 90 m². Kaufpreise liegen hier zwischen 312.000 und 554.000 Euro, was Quadratmeterpreise von etwa 4.000 bis 6.000 Euro ergibt. Viele Wohnungen sind nach KfW-55-Standard gebaut, mit Ausstattungen wie Fußbodenheizung, Balkon oder Terrasse. Vermietete Wohnungen erzielen Bruttomietrenditen von etwa 3,5–4,7 %, was Rohr für Investoren attraktiv macht.

Grundstücke

Baugrundstücke sind in Rohr begehrt, aber begrenzt verfügbar. Ein Beispiel ist das Baugebiet Mitterfeld in Alzhausen, wo 16 Parzellen bereits veräußert wurden. Grundstücke mit 700–900 m² kosten je nach Lage und Erschließung etwa 200–300 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist hoch, da die Region traditionelles und modernes Bauen ermöglicht. Es gibt keine strengen Bebauungspläne, was Flexibilität bei der Gestaltung bietet, jedoch Flächennutzungspläne beachtet werden müssen.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Die Mietpreise in Rohr sind moderat im Vergleich zu städtischen Regionen. Für Bestandshäuser liegen die Mietpreise bei etwa 6,17 Euro/m², für Neubauten bei 4,95 Euro/m². Bestandswohnungen kosten etwa 5,93 Euro/m², während Neubauwohnungen bis zu 6,95 Euro/m² erreichen. Die Mietrenditen sind mit 4,7 % für Bestandswohnungen und 3,4 % für Neubauwohnungen im Bundesvergleich hoch, was die Attraktivität für Kapitalanleger unterstreicht.

Kaufpreise für Immobilien sind in den letzten Jahren gestiegen, bleiben aber unter denen größerer Städte wie Regensburg. Einfamilienhäuser und Wohnungen in guten Lagen sind gefragt, wobei die Preise durch die Nachfrage nach ländlichen, gut angebundenen Wohnorten beeinflusst werden. Grundstückspreise variieren stark je nach Lage, Erschließung und Baugenehmigung. Die Bodenrichtwerte, die alle ein bis zwei Jahre aktualisiert werden, bieten eine Orientierung, können aber von tatsächlichen Transaktionspreisen abweichen.

Trends und Marktdynamik

Der Immobilienmarkt in Rohr ist von einer stabilen Nachfrage geprägt, insbesondere durch Familien und Ruhesuchende, die die ländliche Idylle mit guter Anbindung schätzen. Moderne Ausstattungen wie Glasfaseranschlüsse, energieeffiziente Heizsysteme (z. B. Pelletheizungen) und nachhaltige Bauweisen (KfW-40- oder KfW-55-Standard) sind zunehmend gefragt. Pflegeapartments gewinnen als Anlageobjekte an Bedeutung, da sie langfristige Renditen ohne Verwaltungsaufwand versprechen.

Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken führt zu einer hohen Nachfrage und steigenden Preisen. Gleichzeitig fördern regionale Entwicklungspläne, wie der Medizincampus Niederbayern in Mainkofen, die Attraktivität der Region, da sie Arbeitsplätze und Infrastruktur verbessern. Die demographische Entwicklung und die wachsende Beliebtheit von Homeoffice tragen ebenfalls zur Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Gebieten wie Rohr bei.

Besonderheiten und Herausforderungen

Ein Alleinstellungsmerkmal des Immobilienmarkts in Rohr ist die Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Verkehrsanbindung. Die Flexibilität durch lockere Bebauungspläne ermöglicht individuelle Bauprojekte, birgt aber auch die Herausforderung, dass Käufer die Flächennutzungspläne genau prüfen müssen. Die begrenzte Anzahl an verfügbaren Grundstücken und Neubauwohnungen führt zu einem wettbewerbsintensiven Markt, insbesondere für attraktive Lagen.

Ein weiterer Aspekt ist die Bedeutung von privaten Verkäufen, die provisionsfrei angeboten werden, um Kosten zu sparen. Dennoch sind professionelle Immobilienagenturen wie Aurentum aktiv, die mit regionalem Wissen und exklusivem Service punkten. Herausforderungen bestehen in der genauen Wertermittlung, da Bodenrichtwerte nicht immer die aktuelle Marktsituation widerspiegeln, sowie in der Notwendigkeit, potenzielle Käufer vor Immobilienbetrug zu schützen, insbesondere auf Online-Plattformen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Rohr in Niederbayern bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer und Investoren, die Wert auf eine ländliche Lage mit guter Anbindung legen. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Wohnlagen sind gefragt, während hohe Mietrenditen und die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien den Markt beleben. Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die steigenden Preise erfordern eine sorgfältige Planung und Beratung. Insgesamt bleibt Rohr ein stabiler und zukunftsträchtiger Immobilienstandort, der durch seine Lebensqualität und regionale Entwicklungen weiter an Bedeutung gewinnt.

Umgebung von Rohr

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Siegenburg (4.000), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.