Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Abensberg

Immobilienmarkt Abensberg

Einleitung

Abensberg, eine charmante Kleinstadt im niederbayerischen Landkreis Kelheim, liegt etwa 30 Kilometer südwestlich von Regensburg und ist bekannt für ihre historische Altstadt, die Brauereitradition und die Nähe zur Donau. Mit rund 14.000 Einwohnern bietet Abensberg eine attraktive Kombination aus ländlichem Flair, guter Infrastruktur und städtischer Anbindung. Der Immobilienmarkt in Abensberg ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, beeinflusst durch die regionale Wirtschaft, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage, Preisentwicklungen, Trends und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Abensberg.

Lage und Infrastruktur

Abensberg liegt im Herzen Niederbayerns und ist durch die Autobahn A93 sowie die Bundesstraße B16 hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden. Regensburg ist in etwa 30 Minuten, der Münchner Flughafen in weniger als einer Stunde erreichbar. Der zentrale Bahnhof und ein gut ausgebautes Busnetz verbinden die Stadt mit umliegenden Orten. Die Stadtteile wie Offenstetten, Pullach, Arnhofen und Sandharlanden bieten unterschiedliche Wohnlagen, von urbaner Nähe zur Altstadt bis hin zu ruhigen, naturnahen Gebieten.

Die Infrastruktur ist familienfreundlich und umfassend: Kindergärten, Schulen (Grundschulen, Mittelschule, Realschule, Wirtschaftsschule) sowie Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte und lokale Geschäfte sind vorhanden. Die Altstadt lockt mit barrierefreiem Zugang, Restaurants und kulturellen Angeboten wie dem Stadtmuseum, dem Kuchlbauer-Turm und Veranstaltungen wie dem „Abensberger Frühlingsgefühlen“-Fest. Die Nähe zur Donau und zum Hopfenland Hallertau macht Abensberg auch für Outdoor-Aktivitäten wie Radfahren und Wandern attraktiv.

Aktuelle Marktsituation

Kaufpreise für Wohnimmobilien

Der Immobilienmarkt in Abensberg zeigt eine stabile, aber differenzierte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 3.400 bis 4.200 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Neubauwohnungen in zentralen Lagen wie der Altstadt oder in modernen Baugebieten wie „Green Gaden“ erreichen Spitzenwerte von bis zu 4.400 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen sind günstiger, mit Preisen ab etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter.

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.200 bis 3.600 Euro. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen Stadtteilen wie Offenstetten oder Pullach kosten im Schnitt 3.300 Euro pro Quadratmeter, während größere Objekte (150–200 Quadratmeter) oder sanierte Altbauten in der Kernstadt bis zu 5.200 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Reihenhäuser, besonders in Neubaugebieten wie Abensberg-Offenstetten, sind mit Preisen ab 3.000 Euro pro Quadratmeter gefragt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Abensberg sind im Vergleich zu größeren Städten wie Regensburg moderat, aber gestiegen. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen kosten etwa 8,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter. Häuser zur Miete sind seltener, mit Quadratmeterpreisen von 6,00 Euro (Bestand) bis 9,50 Euro (Neubau). Die Mietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 3,8 Prozent, was Abensberg für Anleger attraktiv macht.

Gewerbeimmobilien

Das Gewerbegebiet Gaden ist ein wachsender Standort für Unternehmen, mit Angeboten für Büros, Hallen und Einzelhandelsflächen. Gewerbeimmobilien in der Innenstadt sind besonders für Praxen, Gastronomie oder kleine Geschäfte gefragt. Die Preise für Gewerbeflächen variieren stark: Hallenflächen kosten etwa 4.900 Euro pro Quadratmeter, während zentrale Ladenflächen in der Altstadt deutlich teurer sind.

Grundstücke

Baugrundstücke sind in Abensberg begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. In Stadtteilen wie Sandharlanden oder Arnhofen sind Grundstücke ab 300 Euro pro Quadratmeter erhältlich, in zentraleren Lagen wie Offenstetten oder der Kernstadt liegen die Preise bei 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter. Voll erschlossene Grundstücke ohne Bauzwang sind besonders gefragt.

Preisentwicklung und Trends

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Abensberg moderat gestiegen. Seit 2021 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 13,7 Prozent und für Häuser um 8,0 Prozent angestiegen. 2025 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung: Wohnungspreise sind im Vergleich zu 2024 leicht gesunken (-0,9 Prozent), während Hauspreise nahezu konstant bleiben (+0 Prozent). Experten erwarten für 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung, beeinflusst durch mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen, wie im Baugebiet „Green Gaden“, wo 64 moderne Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen entstehen. Energieeffizienz ist ein weiterer Schlüsselfaktor: Neubauten mit KfW-55-Standard oder Photovoltaikanlagen sind besonders gefragt. Auch Mehrgenerationenhäuser und Anlageobjekte wie Mehrfamilienhäuser mit vermieteten Wohneinheiten erfreuen sich steigender Beliebtheit.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Abensberg ist vielfältig. Familien suchen vor allem Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser in ruhigen Stadtteilen wie Offenstetten oder Pullach. Junge Paare und Singles bevorzugen zentrale Eigentumswohnungen in der Altstadt oder Neubauten mit guter Anbindung. Senioren zeigen Interesse an barrierefreien Wohnungen, insbesondere in Projekten wie Gaden. Anleger interessieren sich für Bestandswohnungen mit hohen Mietrenditen oder Pflegeapartments als sichere Kapitalanlage.

Pendler, die in Regensburg, Ingolstadt oder Landshut arbeiten, schätzen die gute Verkehrsanbindung und die vergleichsweise günstigen Preise. Touristen und Kurzzeitmieter sorgen für eine zusätzliche Nachfrage nach Ferienwohnungen, besonders in der Nähe der Donau oder der Altstadt.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenzte Grundstücke: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist eingeschränkt, was die Preise hoch hält und Neubauprojekte erschwert.

• Zinsentwicklung: Obwohl Zinssenkungen erwartet werden, könnten steigende Finanzierungskosten die Nachfrage dämpfen.

• Wettbewerb: Die Nähe zu Regensburg, wo Preise höher sind, führt zu einem erhöhten Interesse an Abensberg, was den Wettbewerb um attraktive Objekte verstärkt.

Chancen

• Neubauprojekte: Entwicklungen wie „Green Gaden“ bieten modernes Wohnen und ziehen neue Käufergruppen an.

• Tourismus: Die touristische Attraktivität Abensbergs fördert die Nachfrage nach Ferienimmobilien.

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien mit modernen Standards haben einen Wettbewerbsvorteil.

• Regionale Attraktivität: Die Kombination aus Natur, Kultur und Infrastruktur macht Abensberg für verschiedene Zielgruppen interessant.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Abensberg wird 2025 voraussichtlich stabil bleiben, mit Potenzial für moderate Preissteigerungen, insbesondere bei Neubauten und energieeffizienten Objekten. Die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum und Anlageimmobilien wird weiter wachsen, ebenso wie das Interesse an familienfreundlichen Häusern in ruhigen Lagen. Die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität machen Abensberg langfristig attraktiv, sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren.

Die Stadt könnte von einer gezielten Förderung neuer Baugebiete und einer verbesserten Vermarktung profitieren, um die Nachfrage zu bedienen. Gleichzeitig wird die Balance zwischen Wachstum und Erhalt des traditionellen Charmes entscheidend sein, um Abensberg als lebenswerten Standort zu positionieren.

Fazit

Abensberg bietet einen dynamischen und stabilen Immobilienmarkt, der durch moderate Preise, eine hohe Lebensqualität und eine gute Infrastruktur überzeugt. Eigentumswohnungen und Häuser sind für Familien, Pendler und Senioren gleichermaßen attraktiv, während Anleger von soliden Mietrenditen profitieren. Trotz Herausforderungen wie begrenzten Grundstücken und der Zinsentwicklung bieten Neubauprojekte, nachhaltige Bauweisen und die regionale Attraktivität Chancen für Wachstum. Für Käufer und Investoren bleibt Abensberg ein vielversprechender Standort mit langfristigem Potenzial.

Umgebung von Abensberg

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Siegenburg (4.000), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.