Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Abbach

Immobilienmarkt Bad Abbach

Einleitung

Bad Abbach, eine idyllische Marktgemeinde im Landkreis Kelheim in Niederbayern, liegt etwa 15 Kilometer südlich von Regensburg an der Donau. Als anerkannter Kurort mit einer hervorragenden Infrastruktur und einer familienfreundlichen Umgebung hat sich Bad Abbach zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Bad Abbach, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise sowie die Lagefaktoren und Trends, die den Markt prägen.

Lage und Infrastruktur

Bad Abbach profitiert von seiner malerischen Lage im Donautal und der Nähe zur Welterbestadt Regensburg. Die Gemeinde bietet eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Verkehrsanbindung. Die Autobahn A93 sowie die Bundesstraße B16 ermöglichen eine schnelle Verbindung nach Regensburg (ca. 15-20 Minuten), München oder Nürnberg. Öffentliche Verkehrsmittel, wie die Buslinien 16 und 19, verbinden Bad Abbach regelmäßig mit Regensburg.

Die Infrastruktur ist für eine Gemeinde dieser Größe (ca. 12.500 Einwohner) hervorragend ausgebaut. Es gibt Kinderkrippen, Kindergärten, Grund- und Mittelschulen sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, darunter Supermärkte, Bäckereien und ein Einkaufszentrum. Ärzte, Apotheken und die Kaiser-Therme, ein bekanntes Wellness- und Gesundheitszentrum, tragen zur hohen Lebensqualität bei. Freizeitmöglichkeiten wie der Donau-Radweg, das Altmühltal oder der nahegelegene Golfplatz Gut Deutenhof machen Bad Abbach besonders für Natur- und Sportliebhaber attraktiv.

Immobilienangebot

Der Immobilienmarkt in Bad Abbach ist vielfältig und umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Aktuelle Angebote zeigen eine breite Palette an Baujahren, von historischen Stadthäusern aus den 1950er-Jahren bis hin zu modernen Neubauten mit hohen Energiestandards (z. B. KfW-40 oder KfW-55).

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Bad Abbach sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer gefragt. Typische Angebote umfassen 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 20 und 127 Quadratmetern. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, barrierefreiem Zugang und Tiefgaragenstellplätzen. Neubauwohnungen in ruhigen Wohnlagen, wie im Ortsteil Heidfeld, bieten oft hochwertige Ausstattungen wie Fußbodenheizung, 3-fach-verglaste Fenster und Glasfaseranschlüsse.

Häuser

Das Angebot an Häusern reicht von Einfamilienhäusern über Doppelhäuser bis hin zu Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern. Einfamilienhäuser mit Grundstücken zwischen 250 und 1.110 Quadratmetern sind besonders für Familien attraktiv. Viele Objekte aus den 1970er- bis 1990er-Jahren wurden in Massivbauweise errichtet und in den letzten Jahren energetisch saniert. Neubau-Doppelhäuser in KfW-40-Bauweise mit Wohnflächen von etwa 130 bis 155 Quadratmetern sind ebenfalls verfügbar. Reihenhäuser, oft aus den 1970er-Jahren, bieten mit Wohnflächen von 133 bis 163 Quadratmetern eine kostengünstigere Alternative.

Grundstücke

Grundstücke sind in Bad Abbach begrenzt verfügbar, was die Preise in die Höhe treibt. Projektiere Grundstücke in Premiumlagen, etwa in Sackgassen oder mit Waldnähe, erreichen Flächen von bis zu 1.110 Quadratmetern. Solche Grundstücke sind besonders für Bauträger und Individualisten interessant, die ein maßgeschneidertes Eigenheim planen.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Stadthäuser mit integrierten Ladeneinheiten oder Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeflächen, sind ebenfalls Teil des Marktes. Diese Objekte eignen sich oft für Investoren, die von einer Kombination aus Wohn- und Gewerbeeinnahmen profitieren möchten.

Preisanalyse

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Bad Abbach haben sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt und liegen über dem bundesweiten Durchschnitt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien beträgt etwa 3.805,62 Euro (Stand: Ende November 2024).

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei etwa 3.584 Euro, was eine Steigerung von 13,7 % seit Q1 2021 (3.151 Euro/m²) bedeutet. Kleinere Wohnungen (ca. 50 m²) kosten zwischen 140.000 und 200.000 Euro, während größere 4-Zimmer-Wohnungen (ca. 100-127 m²) Preise von 399.000 bis 450.000 Euro erreichen.

• Häuser: Häuser kosten im Durchschnitt 3.837 Euro/m², eine Steigerung von 8,0 % seit Q1 2021 (3.552 Euro/m²). Einfamilienhäuser mit 100 Quadratmetern kosten etwa 435.168 Euro, während größere Häuser (200 m²) bei etwa 677.836 Euro liegen. Reihenhäuser und Doppelhäuser sind mit Preisen zwischen 580.000 und 950.000 Euro für 150-244 Quadratmeter Wohnfläche erhältlich.

• Grundstücke: Grundstückspreise variieren stark je nach Lage. In Premiumlagen können Quadratmeterpreise bis zu 2.356 Euro erreichen, was bei 1.110 Quadratmetern einen Gesamtpreis von etwa 1,39 Millionen Euro ergibt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bad Abbach sind moderat, aber im Steigen begriffen, was die Attraktivität für Kapitalanleger erhöht.

• Bestandswohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 7,64 Euro/m², mit einer Steigerung von 2,9 % im letzten Jahr. Eine 78 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung kostet etwa 1.212 Euro Warmmiete.

• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen kosten im Schnitt 10,01 Euro/m², mit einer Steigerung von 2,5 % im letzten Jahr. Warmmieten für eine 94 Quadratmeter große Wohnung liegen bei etwa 840 bis 930 Euro.

• Häuser: Bestandshäuser haben Mietpreise von 7,74 Euro/m², Neubauten erreichen 8,93 Euro/m². Die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im letzten Jahr um 2,1 % gesunken.

Mietrendite

Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 3,8 %, was im Bundesvergleich hoch ist und in den letzten 12 Monaten leicht gestiegen ist. Neubauwohnungen bieten aufgrund höherer Mietpreise eine noch attraktivere Rendite, was Bad Abbach für Investoren interessant macht.

Markttrends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Bad Abbach zeichnet sich durch folgende Trends aus:

1. Hohe Nachfrage: Die Nähe zu Regensburg, die gute Infrastruktur und die familienfreundliche Umgebung treiben die Nachfrage nach Wohnimmobilien an. Besonders Familien, Pendler und Senioren suchen in Bad Abbach nach geeignetem Wohnraum.

2. Verkürzte Vermarktungsdauer: Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich seit 2015 deutlich verringert. Bestandswohnungen sind im Schnitt 15 Tage online, Neubauwohnungen 31 Tage, Mietwohnungen 17 bis 41 Tage.

3. Energetische Sanierung: Viele ältere Immobilien (Baujahr 1970er-1990er) wurden in den letzten Jahren modernisiert, um KfW-Standards zu erfüllen. Neubauten setzen vermehrt auf nachhaltige Energiekonzepte wie Luftwärmepumpen und Photovoltaik.

4. Preissteigerungen: Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sind seit 2021 gestiegen, was auf die hohe Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken zurückzuführen ist. Dennoch bleiben die Preise im Vergleich zu Regensburg moderat.

5. Kapitalanlagen: Aufgrund der attraktiven Mietrenditen und der stabilen Nachfrage sind Bestands- und Neubauwohnungen als Anlageobjekte gefragt. Vermietete Objekte, wie 4-Zimmer-Wohnungen mit Tiefgaragenstellplätzen, erzielen stabile Einnahmen.

6. Neubauaktivität: Es gibt verstärkte Neubauaktivitäten, insbesondere von Doppel- und Reihenhäusern in KfW-40- oder KfW-55-Bauweise. Diese richten sich an umweltbewusste Käufer und bieten moderne Ausstattungen.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es einige Herausforderungen:

• Begrenzte Grundstücksverfügbarkeit: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt und Neubauvorhaben erschwert.

• Steigende Baukosten: Die gestiegenen Material- und Energiekosten beeinflussen die Preise für Neubauten und Sanierungen.

• Wettbewerb mit Regensburg: Die Nähe zu Regensburg führt zu einem Wettbewerb um Käufer und Mieter, da Regensburg höhere Preise, aber auch ein breiteres Angebot an Arbeitsplätzen und Freizeitmöglichkeiten bietet.

• Immobilienbetrug: Wie in vielen Online-Portalen gibt es vereinzelt gefälschte Immobilienanzeigen, was Vorsicht bei der Immobiliensuche erfordert.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Abbach ist dynamisch und attraktiv, geprägt von einer hohen Nachfrage, moderaten Mietpreisen und steigenden Kaufpreisen. Die Gemeinde bietet eine ideale Kombination aus ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und Nähe zu Regensburg, was sie für Familien, Pendler, Senioren und Investoren gleichermaßen interessant macht. Während Eigentumswohnungen und Häuser in verschiedenen Preisklassen verfügbar sind, treiben begrenzte Grundstücke und steigende Baukosten die Preise nach oben. Für Käufer und Investoren bleibt Bad Abbach dennoch eine lohnende Option, insbesondere aufgrund der hohen Mietrenditen und der stabilen Marktentwicklung.

Zukünftige Entwicklungen, wie der Ausbau von Neubauwohnungen und die Förderung energieeffizienter Bauweise, werden den Markt weiter prägen. Interessenten sollten jedoch die Preisentwicklung genau beobachten und eine individuelle Immobilienbewertung in Betracht ziehen, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Bad Abbach bleibt ein Standort mit hohem Potenzial für Wohnen und Investieren in Niederbayern.

Umgebung von Bad Abbach

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Siegenburg (4.000), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.