Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ihrlerstein

Immobilienmarkt Ihrlerstein

Einleitung

Ihrlerstein, eine malerische Gemeinde im Landkreis Kelheim in Niederbayern, liegt idyllisch an der Donau und ist von einer reizvollen Landschaft mit grünen Wiesen und sanften Hügeln umgeben. Die Nähe zur Stadt Kelheim, etwa 4 km entfernt, sowie die gute Anbindung an Regensburg (ca. 20 km) machen Ihrlerstein zu einem attraktiven Wohnstandort für Naturliebhaber und Pendler gleichermaßen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarktes in Ihrlerstein, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage und Zukunftsperspektiven, basierend auf den verfügbaren Marktinformationen.

Lage und Attraktivität von Ihrlerstein

Ihrlerstein ist bekannt für seine ruhige, dörfliche Atmosphäre und die Nähe zur Natur, insbesondere durch die Lage im Naturpark Altmühltal. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität, geprägt von einer entspannten Umgebung, historischen Sehenswürdigkeiten und einer freundlichen Gemeinschaft. Die gute Verkehrsanbindung an Kelheim und Regensburg sowie die Nähe zur Donau machen den Ort sowohl für Familien als auch für Berufstätige attraktiv, die eine Balance zwischen ländlichem Wohnen und urbaner Erreichbarkeit suchen. Diese Faktoren tragen zu einer stabilen Nachfrage nach Immobilien in der Region bei.

Kaufpreise für Immobilien

Einfamilienhäuser

Der Markt für Einfamilienhäuser in Ihrlerstein zeigt eine breite Preisspanne, die stark von Lage, Baujahr und Ausstattung abhängt. Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Häuser liegen derzeit bei etwa 2.350 €/m². Beispiele aus dem aktuellen Angebot umfassen:

• Ein Einfamilienhaus von 1963 mit 150 m² Wohnfläche auf einem großzügigen Grundstück, angeboten für ca. 460.000 €.

• Modernere Objekte oder kernsanierte Häuser, wie ein Zweifamilienhaus mit 220 m² Wohnfläche auf einem 663 m² großen Grundstück, werden für ca. 794.900 € bis 969.000 € angeboten.

• Exklusive Immobilien, wie eine Villa mit 250 m² Wohnfläche und gehobener Ausstattung, erreichen Kaufpreise von bis zu 1.150.000 €.

Zwischen 2018 und 2020 stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 250 €, was eine jährliche Preissteigerung von ca. 5-6 % widerspiegelt. Seit 2022 ist jedoch eine Stagnation der Preise auf hohem Niveau zu beobachten, beeinflusst durch steigende Zinsen und Baukosten, die die Nachfrage leicht gedämpft haben.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Ihrlerstein sind ebenfalls gefragt, insbesondere in Neubaugebieten oder kernsanierten Gebäuden. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.500 €/m², wobei moderne Wohnungen mit gehobener Ausstattung (z. B. Wärmepumpen, Lüftungsanlagen, Dachterrassen) oft höhere Preise erzielen. Beispiele umfassen:

• Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 124 m² für ca. 389.000 € (provisionsfrei).

• Eine 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit 61 m², Baujahr 2019, für ca. 230.000 €, inklusive Einbauküche und Garage.

Die Preissteigerung für Wohnungen betrug zwischen 2018 und 2020 ebenfalls etwa 250 €/m². Ähnlich wie bei Häusern ist seit 2023 eine leichte Abschwächung der Nachfrage zu verzeichnen, was die Preisentwicklung stabilisiert hat.

Grundstücke

Baugrundstücke in Ihrlerstein sind besonders in ruhigen, sonnigen Lagen am Ortsrand oder in Neubaugebieten gefragt. Ein Beispiel ist ein 1.052 m² großes Grundstück in Südhanglage für ca. 230.000 €, vollständig erschlossen und ohne Bauzwang. Kleinere Grundstücke (ca. 425 m²) in verkehrsberuhigten Lagen sind für etwa 200.000 € erhältlich. Die Nachfrage nach Grundstücken bleibt hoch, da die Region für individuelle Bauvorhaben attraktiv ist, jedoch ist das Angebot begrenzt, was die Preise stützt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Ihrlerstein liegen im Vergleich zu städtischen Regionen auf einem moderaten Niveau, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Genaue Daten zu Nettokaltmieten sind begrenzt, aber typische Mietwohnungen (z. B. 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen) bewegen sich in einer Preisspanne von 8 bis 12 €/m², abhängig von Ausstattung und Baujahr. Beispielsweise:

• Eine 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung in einem 1997 erbauten Mehrparteienhaus wird für etwa 500-600 € Kaltmiete angeboten.

• Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung (z. B. Wärmepumpen, Balkon) können Mieten von 12-14 €/m² erreichen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil, da Ihrlerstein eine Alternative für Pendler nach Regensburg oder Kelheim darstellt, die günstigere Mieten suchen.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Ihrlerstein ist vielfältig, jedoch begrenzt, was die Preise stützt. Laut aktuellen Marktdaten gibt es:

• Ca. 152 Mietwohnungen und 338 Eigentumswohnungen im Angebot.

• Rund 264 Häuser, von Einfamilienhäusern über Doppelhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern.

• Eine begrenzte Anzahl an Grundstücken, insbesondere in bevorzugten Lagen wie Südhanglagen oder am Ortsrand.

Besondere Immobilien, wie ein historisches Renaissance-Schloss mit 853 m² Wohnfläche für 3.250.000 €, richten sich an Investoren oder Käufer mit speziellen Ansprüchen. Die Nachfrage bleibt robust, insbesondere für moderne oder sanierte Objekte sowie provisionsfreie Angebote. Seit 2022 ist jedoch ein Rückgang der Kaufverträge um ca. 10-15 % zu verzeichnen, was auf gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.

Besondere Immobilien

Neben Standardimmobilien gibt es in Ihrlerstein auch außergewöhnliche Angebote, wie:

• Ein kernsaniertes Zweifamilienhaus mit Swimmingpool und Obstgarten, ideal für Mehrgenerationenwohnen.

• Ein Tinyhouse (Family-Suite) mit 17 m² für 95.000 €, das sich an minimalistische Lebensstile oder Investoren richtet.

• Grundstücke mit Weitblick in Höhenlage, die sich an Individualisten richten, die ein besonderes Bauvorhaben planen.

Diese Immobilien heben sich durch ihre Einzigartigkeit hervor und tragen zur Attraktivität des Marktes bei.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Positive Einflussfaktoren

• Lage und Lebensqualität: Die idyllische Lage im Naturpark Altmühltal und die Nähe zu Kelheim und Regensburg fördern die Nachfrage.

• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindungen und die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Regensburg machen Ihrlerstein attraktiv für Pendler.

• Begrenztes Angebot: Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Immobilien stützt die Preise.

• Nachhaltigkeit und Modernisierung: Moderne Ausstattungen (z. B. Wärmepumpen, Lüftungsanlagen) und kernsanierte Objekte sind besonders gefragt.

Negative Einflussfaktoren

• Steigende Zinsen: Seit 2022 haben gestiegene Bauzinsen die Finanzierungskosten erhöht, was die Nachfrage dämpft.

• Wirtschaftliche Unsicherheiten: Inflation und steigende Baukosten haben seit 2023 zu einer Stagnation der Preise geführt.

• Rückgang der Transaktionen: Die Anzahl der Kaufverträge ist seit 2022 um 10-15 % gesunken, was die Marktdynamik bremst.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Ihrlerstein wird voraussichtlich stabil bleiben, auch wenn die Dynamik durch wirtschaftliche Rahmenbedingungen gedämpft ist. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien und Grundstücken in ruhigen Lagen wird weiterhin hoch sein, insbesondere für Familien und Pendler. Langfristig könnte die Attraktivität der Region durch den Ausbau der Infrastruktur und die wachsende Bedeutung von Kelheim und Regensburg als Wirtschaftsstandorte steigen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und Baukosten den Markt weiterhin bremsen, insbesondere im Bereich Neubauten. Investoren und Käufer sollten die Entwicklung der Zinsen und die Verfügbarkeit von Förderprogrammen (z. B. KfW) im Blick behalten.

Fazit

Ihrlerstein bietet einen attraktiven Immobilienmarkt mit einer breiten Palette an Angeboten, von modernen Eigentumswohnungen über Einfamilienhäuser bis hin zu einzigartigen Objekten wie einem Renaissance-Schloss. Die Preise sind im Vergleich zu urbanen Zentren moderat, aber durch das begrenzte Angebot und die hohe Lebensqualität stabil. Trotz einer leichten Marktabschwächung seit 2022 bleibt Ihrlerstein ein gefragter Standort für Käufer und Mieter, die Naturverbundenheit und gute Erreichbarkeit schätzen. Für Investoren und Eigenheimbesitzer bietet die Gemeinde langfristig gute Perspektiven, insbesondere für sanierte oder nachhaltige Immobilien.

Umgebung  von Ihrlerstein

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Siegenburg (4.000) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.