Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neustadt an der Donau

Immobilienmarkt Neustadt an der Donau

Einleitung

Neustadt an der Donau, eine Stadt im Landkreis Kelheim in Niederbayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage an der Donau und ihre Nähe zu Regensburg aus. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist geprägt von einer Mischung aus traditionellem Charme und modernen Entwicklungen, was sowohl Einheimische als auch Zuziehende anzieht. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Neustadt an der Donau, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, sowie Trends und Besonderheiten, die den Markt beeinflussen.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Neustadt an der Donau ist vielfältig und umfasst sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Die Stadt bietet eine breite Palette an Immobilien, von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern über Eigentumswohnungen bis hin zu Pflegeapartments und Gewerbeobjekten. Besonders attraktiv ist die Stadt für Familien, Senioren und Investoren, die von der guten Infrastruktur, der Nähe zur Natur und der Verkehrsanbindung profitieren möchten.

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien reicht von modernen Neubauwohnungen bis hin zu älteren Bestandsimmobilien, wie Bungalows aus den 1960er Jahren oder charmanten Einfamilienhäusern in ruhiger Lage. Besonders gefragt sind individuell gestaltbare Wohnhäuser, die Käufern die Möglichkeit bieten, ihre Wohnträume zu verwirklichen. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von etwa 147 m² auf zwei Etagen, das durch flexible Grundrisse überzeugt. Auch barrierefreie Wohnungen, wie seniorengerechte Apartments im KfW-55-Effizienzhaus-Standard, gewinnen an Bedeutung, insbesondere im Kurort Bad Gögging.

Gewerbeimmobilien

Neustadt an der Donau bietet auch interessante Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen in historischen Gebäuden oder Logistikflächen im Gewerbegebiet. Ein markantes Beispiel ist das Bahnhofsgebäude mit einer Nutzfläche von über 600 m², das teilweise von der Bahn angemietet wird. Solche Objekte eignen sich besonders für Investoren, die stabile Mietverträge suchen.

Grundstücke

Der Markt für Baugrundstücke ist ebenfalls aktiv, wobei die Preise stark von Lage, Erschließungsgrad und Baugenehmigung abhängen. Grundstücke in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung sind besonders begehrt, während Waldgrundstücke oder landwirtschaftliche Flächen eher Nischenprodukte darstellen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Neustadt an der Donau sind in den letzten Jahren tendenziell gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu städtischen Metropolen wie München oder Regensburg moderat. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 3.437 €, während Häuser einen Quadratmeterpreis von rund 2.846 € verzeichnen. Für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche liegt der Preis pro Quadratmeter bei etwa 3.433 €, während größere Häuser (200 m²) etwas günstiger bei ca. 3.297 €/m² angeboten werden.

Die Mietpreise zeigen eine ähnliche Entwicklung. Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt etwa 7,99 €/m², während Neubauwohnungen bei rund 8,32 €/m² liegen. Für Häuser beträgt die Miete im Bestand etwa 6,95 €/m² und für Neubauten 6,73 €/m². Grundstückspreise variieren stark, liegen aber im Mittel zwischen 354 €/m² und 530 €/m², wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von etwa 42 % gegenüber teilerschlossenen Grundstücken verzeichnen.

Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Steigerung, insbesondere bei Grundstücken, die in den letzten 12 Monaten um 1,4 % gestiegen sind. Über drei Jahre betrachtet liegt das Wachstum bei etwa 1,8 %. Eigentumswohnungen verzeichnen hingegen einen leichten Rückgang von etwa 7 % im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine Marktanpassung hindeuten könnte.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Neustadt an der Donau ist stabil, insbesondere für Einfamilienhäuser und seniorengerechte Wohnungen. Die Stadt zieht sowohl junge Familien als auch ältere Menschen an, die die ruhige Lage und die Nähe zur Donau schätzen. Pflegeapartments werden als sichere Kapitalanlage beworben, da sie langfristige Mietverträge und steuerliche Vorteile bieten. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist ebenfalls vorhanden, vor allem durch Logistikunternehmen und lokale Gewerbetreibende.

Das Angebot ist vielfältig, wobei Neubauwohnungen und -häuser aufgrund moderner Bauweise und Energieeffizienz besonders gefragt sind. Allerdings gibt es in manchen Segmenten, wie etwa bei bezahlbaren Mietwohnungen, ein begrenztes Angebot, was die Preise in die Höhe treibt. Die Vermarktungsdauer von Bestandswohnungen liegt bei etwa 31 Tagen, während Neubauwohnungen bis zu 67 Tage inseriert sind, was auf eine selektivere Nachfrage nach Neubauten hinweist.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Neustadt an der Donau:

1. Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Regensburg und die gute Anbindung an die Autobahn A93 machen Neustadt attraktiv. Der Kurort Bad Gögging zieht zudem Senioren und Wellness-Touristen an, was die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen steigert.

2. Wirtschaftliche Lage: Niedrige Kreditzinsen und eine stabile regionale Wirtschaft fördern den Immobilienkauf. Allerdings könnten steigende Baukosten und regulatorische Vorschriften das Angebot an Neubauten einschränken.

3. Demografische Entwicklung: Das Bevölkerungswachstum in der Region und der Trend zu barrierefreiem Wohnen erhöhen die Nachfrage nach seniorengerechten Immobilien.

4. Energieeffizienz: Der Fokus auf nachhaltige Bauweisen, wie KfW-55-Standards, macht Neubauten attraktiver, da sie langfristig Kosten sparen.

5. Investitionsklima: Pflegeapartments und vermietete Objekte bieten hohe Bruttomietrenditen (bis zu 4,7 % bei Bestandswohnungen), was Investoren anzieht.

Trends und Besonderheiten

Ein auffälliger Trend ist die wachsende Beliebtheit von individualisierbaren Wohnprojekten. Bauherren können Grundrisse und Ausstattungen nach ihren Wünschen anpassen, was besonders bei Einfamilienhäusern gefragt ist. Zudem gewinnen energieeffiziente Gebäude an Bedeutung, da Käufer und Mieter zunehmend auf Nachhaltigkeit und niedrige Nebenkosten achten.

Ein weiterer Trend ist die Nachfrage nach Pflegeapartments als Kapitalanlage. Diese bieten stabile Renditen und geringen Verwaltungsaufwand, was sie für Investoren attraktiv macht. Auch die Vermietung von Gewerbeimmobilien, wie Logistikflächen, profitiert von der guten Verkehrsanbindung der Stadt.

Ein Hindernis für den Markt könnte die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland sein, was die Preise für Grundstücke in die Höhe treibt. Zudem führt die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen zu einem angespannten Mietmarkt.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Neustadt an der Donau ist dynamisch und bietet zahlreiche Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die Preise sind moderat im Vergleich zu Großstädten, und die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien bleibt stabil. Besonders Einfamilienhäuser, seniorengerechte Wohnungen und Pflegeapartments sind gefragt, während die Preisentwicklung eine leichte Steigerung zeigt. Die gute Infrastruktur, die Nähe zur Natur und die wirtschaftliche Stabilität machen Neustadt an der Donau zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Dennoch sollten Käufer und Investoren die Lage, den Zustand der Immobilie und die langfristige Wertentwicklung sorgfältig prüfen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Neustadt an der Donau

Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Siegenburg (4.000), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.