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Die Immobiliensachverständigen in Kelheim, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Kelheim und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Kelheim ansässig. Kelheim ist Kreisstadt im Landkreis Kelheim und liegt im Bereich des Regierungsbezirks Niederbayern, an der Donau, in Bayern.
Der Immobilienmarkt Kelheim
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Kelheim und in der Region Ostbayern werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Niederbayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Kelheim
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in der Stadt Kelheim, in der Region Niederbayern, zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich der Region der Mündung der Altmühl in die Donau zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Kelheim
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des gleichnamigen Landkreises und der Stadt Kelheim in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Kelheim einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Kelheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Kelheim
1. Allgemeine Marktlage
Kelheim, eine Stadt in Niederbayern mit rund 17.000 Einwohnern, verzeichnet seit mehreren Jahren eine stabile bis leicht wachsende Immobiliennachfrage. Die Kombination aus naturnaher Lage, Nähe zu Regensburg und einer guten Infrastruktur macht den Standort für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen attraktiv. Die Zuwanderung aus städtischen Ballungszentren sowie die Verlagerung des Lebensmittelpunkts in ländlichere Regionen verstärken diesen Trend.
Die Immobilienpreise in Kelheim hatten zwischen 2020 und 2023 einen deutlichen Anstieg erlebt, während sich der Markt seit 2024 auf einem hohen Niveau eingependelt hat. Die Kaufpreise stagnieren derzeit in vielen Segmenten, während die Mieten weiter leicht steigen. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, vor allem bei Neubauimmobilien und gut gelegenen Einfamilienhäusern.
2. Kaufpreise
Eigentumswohnungen
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 3.000 €/m²
Preisspanne: zwischen 1.800 € und 4.200 €/m²
Lageabhängigkeit: Wohnungen in Innenstadtnähe und in beliebten Wohnvierteln (z. B. Lohstadt oder Gundelshausen) liegen deutlich über dem Durchschnitt, ländlichere Ortsteile wie Schlait günstiger.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 2.800 bis 2.900 €/m²
Preisspanne: von etwa 1.400 € bis 4.700 €/m² je nach Lage, Zustand und Baujahr
Besonders gefragt: gut gepflegte Bestandsimmobilien mit Garten, sowie Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung
Grundstücke
Bodenrichtwerte variieren stark:
In ländlichen Gebieten: ab ca. 14 €/m² (landwirtschaftlich genutzte Flächen)
In erschlossenen Neubaugebieten: bis zu 300–470 €/m²
Rohbauland und Bauerwartungsland deutlich günstiger, je nach Erschließungszustand
3. Mietpreise
Bestandswohnungen: ca. 6,50 bis 7,50 €/m²
Neubauwohnungen: ca. 7,50 bis 8,50 €/m²
Mietwohnungen in guten Lagen: bis zu 9 €/m² möglich
Häuser zur Miete: ca. 7 bis 10 €/m², abhängig von Alter und Ausstattung
Die Mietpreise steigen weiterhin moderat an. Der Neubausektor ist durch gestiegene Baukosten gehemmt, wodurch der Druck auf den Mietmarkt wächst. Neubauwohnungen erzielen mittlerweile höhere Mieten als noch vor einigen Jahren.
4. Mietrendite und Kapitalanlage
Durchschnittliche Bruttomietrendite:
Bestandswohnungen: ca. 4,0 %
Neubauwohnungen: ca. 3,5 %
Tendenz: Der Markt eignet sich gut für mittel- bis langfristig orientierte Anleger. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen, stabiler Nachfrage und steigenden Mieten macht Kelheim für Kapitalanleger durchaus attraktiv.
Risiken: Bei sehr hochpreisigen Neubauten kann die Rendite unter 3 % fallen; Leerstandsrisiko ist jedoch in zentralen Lagen gering.
5. Markttrends und Entwicklung
Nachfrage: Besonders hoch bei jungen Familien, Senioren mit Rückkehrabsichten aus der Stadt sowie Kapitalanlegern.
Bauaktivität: Rückläufig im Vergleich zu den Boomjahren 2016–2021, u. a. wegen gestiegener Baukosten, Zinsen und regulatorischer Hürden.
Angebot: Mangel an bezahlbaren Grundstücken und modernen Eigentumswohnungen. Der Markt ist angespannt, insbesondere im Mietsektor.
Zukünftige Entwicklungen:
Energieeffiziente Sanierung von Altbauten gewinnt an Bedeutung
Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten und barrierefreien Objekten steigt
Zinsentwicklung spielt zentrale Rolle für Marktverhalten
6. Stadtteile und Lagen
Zentrale Lagen (z. B. Innenstadt, Lohstadt, Gundelshausen):
Höchste Kauf- und Mietpreise
Hohe Nachfrage, niedriger Leerstand
Randlagen und eingemeindete Ortsteile (z. B. Affecking, Kelheimwinzer, Schlait):
Günstigere Einstiegspreise
Gute Optionen für Familien oder Selbstnutzer mit größerem Platzbedarf
Gewerbliche Lagen:
Nachfrage nach kleineren Gewerbeflächen und Mischnutzung steigt
Geringe Neubautätigkeit im Segment der Gewerbeimmobilien
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Kelheim ist geprägt von Stabilität mit leicht steigender Tendenz im Mietsektor. Die Kaufpreise bewegen sich auf einem moderaten Niveau im Vergleich zu Ballungsräumen, was die Region sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren interessant macht. Trotz hoher Baukosten bleibt das Interesse an Immobilien groß, insbesondere in gut angebundenen und familienfreundlichen Lagen. Zukünftig ist mit einer weiteren Verdichtung des Bestandsmarkts zu rechnen, während die Neubautätigkeit aufgrund der finanziellen Rahmenbedingungen wohl zurückhaltend bleibt.
Umgebung von Kelheim
Mit rund 15.750 Einwohner verfügt die Stadt Kelheim nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigem Landkreis, sondern stellt zugleich auch noch den Verwaltungssitz der Region im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern. Gleich drei Städte darunter Mainburg (ca. 14.405), Neustadt a.d.Donau (etwa 13.070) sowie Abensberg (rund 13.034) Einwohner folgen dicht hinter der Stadt Kelheim. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Bad Abbach (circa 11.742), Riedenburg (knapp 5.572), Langquaid (rund 5.303) sowie Saal a.d.Donau (etwa 5.289), Essing (1.000), Painten (2.300), Rohr (3.300), Siegenburg (4.000), Ihrlerstein (4.200) Einwohner, um nur einige zu benennen. Ganz zum Schluß der Region bringt es die Gemeinde Kirchdorf gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von 902 und darf ich somit als Träger der Roten Laterne bezeichnen.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Kelheim für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Kelheim
Kelheim ist die Kreisstadt im gleichnamigen Landkreis des Bundeslandes Bayern und liegt an der Donau. Das Stadtgebiet erstreckt sich in Niederbayern zwischen den Städten Ingolstadt und Regensburg. Bei Kelheim befindet sich die Mündung der Altmühl in die Donau und der Main-Donau-Kanal.
Kultur und Bildung
Kelheim hat seinen Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die Befreiungshalle auf dem Michelsberg wurde im Jahre 1842 durch Leo von Klenze erbaut. Das Kloster Weltenburg am Donaudurchbruch soll im 7. Jahrhundert entstanden sein und gilt als das älteste Kloster Bayerns, was aber nicht erwiesen ist. Ganz in der Nähe liegt das ehemalige Kloster Trauntal, seine St. Nikolaus Kapelle wurde im Jahre 1450 ursprünglich als Einsiedelei gegründet. In der Altstadt kann man noch einige Teile der einstigen Stadtbefestigung aus dem 13. und 14. Jahrhundert besichtigen. Die historische Stadtapotheke wurde im Jahre 1249 erbaut. Das Alte Rathaus am Ludwigsplatz wurde 1598 als Stadtschreiberei errichtet. Das Neue Rathaus ist ein ehemaliger Renaissancebau, der 1912 umgestaltet wurde. Das Weiße Brauhaus wurde im Jahre 1607 gegründet und ist somit die älteste noch existente Weißbierbrauerei von Bayern. Der Alte Kanalhafen wurde 1846 in Betrieb genommen. Der Schleiferturm stammt von 1486. Die Ottokapelle wurde im 13. Jahrhundert von Otto dem Erlauchten erbaut. Zu den sehenswerten Sakralbauten von Kelheim gehören die gotische Kirche Mariä Himmelfahrt aus dem Jahre 1420, die Klosterkirche St. Georg von 1718 und die 1888 erbaute Matthäuskirche. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Kelheim drei Grundschulen, eine Mittelschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Das Förderzentrum am Ort vervollständigt das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Am Wirtschaftsstandort Kelheim ist das Weiße Bräuhaus G. Schneider & Sohn ansässig, das vor allem für seine Schneider Weisse bekannt ist. Das Unternehmen H. von Gimborn GmbH ist ein Hersteller von Heimtierprodukten. Die Firma Heidolph Elektro GmbH & Co KG entwickelt und produziert am Standort Elektromotoren und Getriebe. Die Kelheim Fibres GmbH ist ein Unternehmen der chemischen Industrie mit Hauptsitz in Kelheim. Die Chemiefirma hat sich auf die Herstellung von Viskosefasern spezialisiert und ist einer der größten Arbeitgeber des Standortes. Das Unternehmen PCO AG ist ein Entwickler und Produzent von hochauflösenden Kameras für die Wissenschaft.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Kelheim ist über die Autobahndreiecke Hochfranken und Holledau mit der A9, der A72 und der A93 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B16 von Roding nach Füssen durch das Stadtgebiet. Der Schienenverkehr am Bahnhof Kelheim wurde bereits 1986 eingestellt. Der öffentliche Nahverkehr wird daher mit Bussen bedient. Dadurch besteht Verbindung zum nächsten Bahnhof Saal, der über die Donautalbahn Anschlüsse nach Regensburg und Ingolstadt schafft. Der nächstgelegene Flughafen ist München.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Ludwigsplatz 16 in 93309 Kelheim (Telefon: 0 94 41/70 1-2 34). Unser Immobiliengutachter in der Region Niederbayern, im Osten Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte. Umfeld von Kelheim: Essing, Irlerstein, Landkreis Regensburg, Bad Abbach, Saal an der Donau, Abensberg und Neustadt an der Donau.
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