Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliensachverständigen in Merseburg, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Merseburg und im Bundesland Sachsen-Anhalt um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Merseburg ansässig.
Der Immobilienmarkt in Merseburg wird von dem Immobiliensachverständigen
für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Merseburg und in der Region Saale werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. v Unser Immobiliengutachter in der Region Saale erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Merseburg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in der Stadt Merseburg im Naturpark Saale-Unstrut-Triasland zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an der Saale zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Merseburg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Saalekreises und die Stadt Merseburg in Sachsen-Anhalt. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Merseburg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Merseburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Merseburg
1. Einleitung
Merseburg, eine historische Stadt im südlichen Sachsen-Anhalt, ist bekannt für ihre kulturellen Sehenswürdigkeiten wie den Merseburger Dom und ihre Lage in der wirtschaftlich dynamischen Region Mitteldeutschland. Der Immobilienmarkt in Merseburg hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen, beeinflusst durch regionale wirtschaftliche Faktoren, demografische Veränderungen und die allgemeine Marktlage in Deutschland. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Miet- und Kaufpreise sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Merseburg. Dabei werden sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien betrachtet, um ein umfassendes Bild der Lage zu zeichnen.
2. Überblick über Merseburg
Merseburg liegt im Saalekreis, etwa 15 Kilometer südlich von Halle (Saale) und in der Nähe von Leipzig, was die Stadt zu einem attraktiven Standort für Pendler macht. Mit einer Bevölkerung von rund 34.000 Einwohnern bietet Merseburg eine Mischung aus urbanem Leben und ländlicher Ruhe. Die Stadt verfügt über gute Verkehrsanbindungen, darunter die Autobahn A38 und Regionalzüge, die Verbindungen nach Halle, Leipzig und Naumburg ermöglichen. Wirtschaftlich profitiert Merseburg von der Nähe zu Chemie- und Industrieunternehmen, wie dem Chemiekombinat Leuna, was die Nachfrage nach Wohnraum in der Region unterstützt.
Die Stadt ist geprägt von mittleren bis guten Wohnlagen, wobei historische Altbauten, Plattenbauten aus DDR-Zeiten und vereinzelte Neubauprojekte das Stadtbild prägen. Merseburg zieht sowohl Familien als auch Investoren an, die von den vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisen und attraktiven Renditen profitieren möchten.
3. Kaufpreise für Immobilien
Der Immobilienmarkt in Merseburg zeigt eine gemischte Preisentwicklung, die stark von der Art der Immobilie, Lage und Zustand abhängt. Im Folgenden werden die aktuellen Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sowie deren Entwicklung in den letzten Jahren beleuchtet.
3.1 Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Merseburg liegt derzeit bei etwa 1.300 bis 1.600 Euro. Seit 2020 ist ein Anstieg von rund 30–40 % zu verzeichnen, was auf eine gestiegene Nachfrage und die allgemeine Preissteigerung auf dem deutschen Immobilienmarkt zurückzuführen ist. Während Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren oder früher oft zwischen 1.100 und 1.400 Euro pro Quadratmeter kosten, erreichen Neubauwohnungen in guten Lagen bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Im Vergleich zum Vorjahr zeigen einige Quellen einen leichten Rückgang der Wohnungspreise um etwa 5–20 %, was auf eine vorübergehende Marktkorrektur oder eine geringere Nachfrage nach älteren Bestandswohnungen hinweisen könnte. Dennoch bleibt der Markt für Kapitalanleger attraktiv, da die Bruttomietrenditen bei Bestandswohnungen durchschnittlich bei 6–7 % liegen, was im Bundesvergleich hoch ist.
3.2 Häuser
Für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Merseburg zwischen 1.800 und 2.400 Euro. Seit 2020 sind die Preise für Häuser um etwa 25–30 % gestiegen, wobei die teuersten Objekte in beliebten Wohnlagen bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter Rückgang von etwa 5–8 % zu beobachten, was mit höheren Finanzierungskosten und einer zurückhaltenderen Nachfrage zusammenhängen könnte.
Besonders gefragt sind sanierte Altbauten und Häuser mit Garten, die in ruhigen Wohngebieten liegen. Neubauprojekte für Einfamilienhäuser sind in Merseburg selten, was den Preis für moderne Häuser in die Höhe treibt. Zwangsversteigerungen bieten gelegentlich Chancen für Investoren, Objekte unter Marktwert zu erwerben, wobei diese oft Renovierungsbedarf haben.
3.3 Gewerbeimmobilien und Grundstücke
Gewerbeimmobilien, wie Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser, sind in Merseburg ein wachsender Markt. Der Quadratmeterpreis für Gewerbeobjekte variiert stark je nach Lage und Vermietungsgrad, liegt aber im Durchschnitt bei 1.500 bis 2.500 Euro. Renditeobjekte mit stabilen Mietverträgen erzielen oft Bruttorenditen von 5–7 %, was Merseburg für Investoren interessant macht.
Grundstücke sind in Merseburg relativ erschwinglich, mit Preisen zwischen 50 und 150 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage. In zentralen Bereichen oder in der Nähe von Industriegebieten können die Preise jedoch höher liegen. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist stabil, da private Bauherren und kleinere Bauträger die Region für Neubauprojekte nutzen.
4. Mietpreise
Die Mietpreise in Merseburg sind im Vergleich zu anderen deutschen Städten moderat, was die Stadt für Mieter attraktiv macht. Dennoch sind in den letzten Jahren leichte Anstiege zu verzeichnen.
4.1 Wohnungen
Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 7,00–8,00 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Preise von 8,50–10,00 Euro pro Quadratmeter erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um etwa 2–3 % gestiegen, während Neubauwohnungen einen leichten Rückgang von etwa 1 % verzeichnen.
Beliebte Stadtteile wie die Innenstadt oder Gebiete nahe der Saale weisen etwas höhere Mietpreise auf, während Plattenbausiedlungen am Stadtrand günstiger sind. Die Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen ist besonders hoch, da diese sowohl für Singles als auch für kleine Familien geeignet sind.
4.2 Häuser
Die Mietpreise für Häuser liegen bei etwa 8,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser in guten Lagen können bis zu 12,00 Euro pro Quadratmeter kosten, insbesondere wenn sie modernisiert sind. Die Mietpreise für Häuser sind im letzten Jahr stabil geblieben, mit minimalen Schwankungen von ±0,5 %. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Mietshäusern ist die Nachfrage hoch, was die Preise in beliebten Wohngebieten stützt.
5. Marktentwicklung und Trends
Der Immobilienmarkt in Merseburg hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, wobei folgende Trends zu beobachten sind:
Preissteigerungen: Seit 2020 sind sowohl Kauf- als auch Mietpreise gestiegen, allerdings zeigt sich 2025 eine leichte Abkühlung, insbesondere bei Eigentumswohnungen. Dies könnte auf steigende Zinsen und eine zurückhaltendere Nachfrage zurückzuführen sein.
Investoreninteresse: Merseburg ist aufgrund hoher Mietrenditen und erschwinglicher Preise ein attraktiver Standort für Kapitalanleger, insbesondere für Bestandswohnungen und Mehrfamilienhäuser.
Leerstand: Während in den Großstädten Halle und Magdeburg der Leerstand sinkt, gibt es in Merseburg und umliegenden ländlichen Gebieten weiterhin Herausforderungen mit Leerständen, insbesondere bei älteren Plattenbauten. Insgesamt liegt der Leerstand in Merseburg jedoch unter dem Durchschnitt ländlicher Regionen in Sachsen-Anhalt.
Neubauaktivität: Neubauprojekte sind in Merseburg begrenzt, was die Preise für moderne Wohnungen und Häuser in die Höhe treibt. Bauträger konzentrieren sich zunehmend auf kleinere Projekte, wie Reihenhäuser oder kleine Wohnanlagen.
Demografische Faktoren: Die Nähe zu Industrie- und Arbeitszentren wie Leuna und Halle zieht junge Berufstätige und Familien an, was die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen stützt. Gleichzeitig führt die Abwanderung in ländlichen Gebieten zu einem gemischten Bild bei der Nachfrage.
6. Herausforderungen
Trotz der positiven Entwicklungen steht der Immobilienmarkt in Merseburg vor einigen Herausforderungen:
LeerstandFrankfurter Allgemeine Zeitung: In ländlichen Gebieten wie Merseburg besteht ein hoher Leerstand, insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien, was Investitionen in Modernisierungen erfordert.
Finanzierungskosten: Steigende Zinsen erschweren den Zugang zu Immobilienkrediten, was die Nachfrage nach höherpreisigen Objekten dämpfen könnte.
Infrastruktur: Obwohl Merseburg gut angebunden ist, fehlen in einigen Stadtteilen moderne Infrastruktur und Dienstleistungen, was die Attraktivität für Familien mindern kann.
Wohnungsknappheit: Trotz moderater Preise gibt es in Merseburg eine Knappheit an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für einkommensschwache Haushalte.
7. Zukunftsperspektiven
Die Zukunft des Immobilienmarktes in Merseburg erscheint vielversprechend, wenn auch mit gewissen Unsicherheiten. Die Nähe zu wirtschaftlich starken Zentren wie Halle und Leipzig wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen, insbesondere für Pendler und junge Familien. Investoren werden vermutlich weiterhin von den hohen Renditen angezogen, was den Markt für Bestandswohnungen und Gewerbeimmobilien beleben dürfte.
Langfristig wird die Entwicklung des Marktes von mehreren Faktoren abhängen:
Staatliche Förderung: Investitionen in die Modernisierung von Bestandsimmobilien und die Verbesserung der Infrastruktur könnten den Leerstand reduzieren und die Attraktivität der Stadt steigern.
Wirtschaftliche Lage: Die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, insbesondere die Zinsentwicklung, wird die Kaufkraft und Nachfrage beeinflussen.
Demografischer Wandel: Eine alternde Bevölkerung und die Abwanderung aus ländlichen Gebieten könnten die Nachfrage in weniger zentralen Stadtteilen dämpfen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Merseburg bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Mit moderaten Kauf- und Mietpreisen, hohen Renditen und einer guten Lage in Mitteldeutschland ist die Stadt ein attraktiver Standort für Investoren und Eigenheimbesitzer. Die Preisentwicklung zeigt seit 2020 einen Aufwärtstrend, auch wenn 2025 eine leichte Marktkorrektur zu beobachten ist. Herausforderungen wie Leerstand und begrenzte Neubauaktivität erfordern gezielte Maßnahmen, um das Potenzial der Stadt voll auszuschöpfen. Insgesamt bleibt Merseburg ein Markt mit Wachstumsperspektiven, der von der wirtschaftlichen Dynamik der Region und der Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum profitiert.
9. Empfehlungen
Für Käufer: Nutzen Sie die derzeit moderate Preislage und niedrigen Zinsen, um in Bestandswohnungen oder Einfamilienhäuser zu investieren. Eine individuelle Immobilienbewertung hilft, den genauen Marktwert zu bestimmen.
Für Investoren: Fokussieren Sie sich auf renditestarke Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien in guten Lagen. Zwangsversteigerungen können Schnäppchen bieten.
Für Verkäufer: Arbeiten Sie mit erfahrenen Immobilienmaklern zusammen, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Home Staging und ein aktueller Energieausweis können die Attraktivität steigern.
Für die Stadt: Fördern Sie Neubauaktivitäten und Modernisierungsmaßnahmen, um den Leerstand zu reduzieren und die Lebensqualität zu erhöhen.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Merseburg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Merseburg
Die Stadt Merseburg ist der Verwaltungssitz des Saalekreises im Bundesland Sachsen-Anhalt und liegt an der Saale. Am östlichen Rand der Landschaft Querfurter Platte gelegen bildet die Stadt das Tor zum Saale-Unstrut-Tal mit seinen vielen Burgen und Schlössern. Die Bevölkerung von Merseburg entwickelt sich rückläufig. Im Jahr 1990 lebten 43.815 Menschen in der Stadt, 1995 zählte man 41.576 Bürger. Im Jahr 2000 hatte Merseburg 37.127, im Jahr 2007 nur noch 34.039 Einwohner. Der letzte Stand von 2014 bestätigt mit der Zahl 33.317 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.
Kultur und Bildung
Als eine der ältesten Städte im mitteldeutschen Raum hat Merseburg den Besuchern zahlreiche Zeugnisse seiner reichhaltigen Geschichte zu bieten. Der Merseburger Dom mit seinem Domschatz ist überregional bekannt. Am berühmtesten sind wohl die Merseburger Zaubersprüche, deren Faksimile man unterhalb der Schatzkammer im sogenannten Zauberspruchgewölbe sehen kann. Das Schloss Merseburg wurde in der Zeit um 1500 im Renaissancestil erbaut. Der Grundstein für des Merseburger Ständehaus wurde im Jahre 1892 gelegt. Heute kann man dort Monumentalgemälde von Hugo Vogel besichtigen. Die Neumarktmühle stammt aus dem 16. Jahrhundert. Das Benediktinerkloster St. Petri von 1091 ist heute leider nur noch in Resten erhalten. Auch die Kirche St. Sixti mit ihrem aufgesetzten Wasserturm aus dem Jahre 1889 ist nur noch eine Ruine. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Merseburg fünf Grundschulen, eine evangelische Grundschule, zwei Gesamtschulen, zwei Sekundarschulen und zwei Gymnasien zur Verfügung. Die beiden Sonderschulen am Ort vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot. Studieren kann man hier an der Technischen Hochschule Leuna-Merseburg. Dort lernen rund 3.000 Studenten.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Merseburg ist geprägt von den kleinen und mittleren Unternehmen, die sich in den insgesamt fünf Industrie- und Gewerbegebieten der Stadt angesiedelt haben. Die dort ansässigen Betriebe stellen rund 4.000 Arbeitsplätze zur Verfügung. Als Teil der Metropolregion Mitteldeutschland profitiert der Standort von seiner geografischen Lage in unmittelbarer Nähe zu den Ballungszentren Leipzig und Halle. Ein wichtiger Wirtschaftsfaktor sind auch die benachbarten Chemiestandorte Schkopau und Leuna. Als bedeutender Arbeitgeber der Stadt Merseburg ist außerdem das Carl von Basedow Klinikum mit seinen 650 Betten anzusehen. Es stellt einen Standort der Schwerpunktversorgung von Sachsen-Anhalt dar. Außerdem fungiert das Klinikum als akademisches Lehrkrankenhaus für die Medizinstudenten der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Merseburg ist über insgesamt drei Anschlussstellen an die Bundesautobahnen A9 und A38 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B91 und B181 durch das Stadtgebiet. Am Bahnhof Merseburg verkehren Regionalzüge. Es gibt stündliche, beziehungsweise halbstündliche, Verbindungen in die Städte Halle, Eisenach, Naumburg und Querfurt. Mit der Überlandlinie 5 besteht Anschluss an das Straßenbahnnetz der Stadt Halle. Dabei handelt es sich um die längste zusammenhängende Straßenbahnlinie von ganz Europa. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist Leipzig-Halle in knapp 30 Kilometern Entfernung.
Der Verwaltungssitz der Stadt ist Lauchstädter Str. 1-3 in 06217 Merseburg (Telefon: 0 34 61/ 44 52 25).
Umfeld von Merseburg: Bad Dürrenberg, Bad Lauchstädt, Goethestadt, Braunsbedra, Kabelsketal, Landsberg, Leuna, Mücheln (Geiseltal), Petersberg, Querfurt, Salzatal, Schkopau, Teutschenthal, Wettin-Löbejün, Weida-Land, Barnstädt, Farnstädt, Nemsdorf-Göhrendorf, Obhausen, Schraplau, Steigra.
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