Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bischofsheim in der Rhön

Immobilienmarkt Bischofsheim in der Rhön

Einleitung

Bischofsheim in der Rhön, eine malerische Kleinstadt im Landkreis Rhön-Grabfeld in Unterfranken, Bayern, ist bekannt für ihre idyllische Lage inmitten der Rhön, einem Mittelgebirge, das als Naherholungsgebiet für Wanderer, Skifahrer und Naturliebhaber dient. Die Stadt liegt in der Nähe des Kreuzbergs, einem bekannten Ausflugsziel, und bietet eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Erreichbarkeit über die BAB 7. Der Immobilienmarkt in Bischofsheim spiegelt die Besonderheiten dieser Region wider: eine Nachfrage nach Wohnhäusern und Ferienimmobilien, stabile Preise und ein Fokus auf naturnahes Wohnen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Bischofsheim, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

Lage und Attraktivität von Bischofsheim

Bischofsheim liegt in einer Region, die für ihre natürliche Schönheit und touristische Attraktivität bekannt ist. Die Stadt ist etwa 100 Kilometer nordöstlich von Würzburg und gut an das Verkehrsnetz angebunden, was sie sowohl für Pendler als auch für Zweitwohnsitzsuchende interessant macht. Die Nähe zur Wasserkuppe, dem höchsten Berg der Rhön, und die zahlreichen Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Radfahren und Wintersport tragen zur Beliebtheit der Region bei. Bischofsheim selbst hat etwa 5.000 Einwohner und bietet eine solide Infrastruktur mit Schulen, Geschäften und medizinischer Versorgung. Die Lebensqualität ist hoch, was den Immobilienmarkt für Familien, Ruhesuchende und Investoren attraktiv macht.

Angebot am Immobilienmarkt

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Bischofsheim umfasst vor allem Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen. Typisch für die Region sind ältere Bestandsimmobilien, oft aus der Mitte des 20. Jahrhunderts, die teilweise renovierungsbedürftig sind. Diese Häuser, häufig in Massivbauweise, bieten großzügige Grundstücke und sind besonders für Familien attraktiv. Beispiele sind Bauernhäuser mit etwa 100 m² Wohnfläche und sechs Zimmern, die auf 500 m² Grundstücken stehen, oder kernsanierte Stadthäuser mit 120 m² Wohnfläche in zentraler Lage.

Neubauimmobilien sind seltener, aber es gibt vereinzelte Projekte, insbesondere Fertighäuser mit modernen Grundrissen. Ein Beispiel ist ein 1,5-geschossiges Einfamilienhaus mit 117 m² Wohnfläche, das mit energieeffizienten Standards (z. B. KfW-Förderung) gebaut wird. Solche Häuser richten sich an Käufer, die Wert auf Nachhaltigkeit und geringe Betriebskosten legen.

Eigentumswohnungen sind in Bischofsheim weniger verbreitet, aber es gibt Angebote wie renovierte Dachgeschosswohnungen mit 58 m² und Blick auf den Kreuzberg oder größere 4-Zimmer-Wohnungen mit etwa 120 m². Diese eignen sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, die von der touristischen Nachfrage profitieren wollen.

Ferienimmobilien

Ein wachsender Segment des Immobilienmarktes sind Ferienhäuser und -wohnungen. Bischofsheim, insbesondere der Ortsteil Haselbach, ist ein beliebter Standort für Ferienparks. Diese Immobilien, wie das 2022 renovierte Ferienhaus „RhönKristall“ mit 110 m², richten sich an Urlauber und Monteure und bieten moderne Ausstattung, wie WLAN, Smart-TV und Terrassen mit Panoramablick. Die ganzjährige Vermietbarkeit, bedingt durch Sommer- und Wintertourismus, macht solche Objekte für Investoren attraktiv.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien sind in Bischofsheim selten, aber es gibt vereinzelte Angebote, wie ein Wohn- und Geschäftshaus im Zentrum mit Schaufensterfront oder ein Gasthaus mit Saal und Brauerei. Solche Objekte richten sich an Unternehmer, die von der touristischen Lage profitieren wollen.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Bischofsheim ist vielschichtig. Familien suchen erschwingliche Einfamilienhäuser mit Grundstücken, die Platz für Kinder und Garten bieten. Junge Paare und Singles interessieren sich für kleinere Wohnungen oder sanierte Bestandsimmobilien in zentraler Lage. Ein wachsender Anteil der Nachfrage kommt von Investoren, die Pflegeapartments oder Ferienimmobilien als Kapitalanlage sehen. Pflegeapartments werden als „Sorglos-Immobilien“ beworben, da sie langfristige Mietverträge (20–25 Jahre) und Betreiber-Instandhaltung bieten, was sie besonders für risikoscheue Anleger attraktiv macht.

Die touristische Attraktivität der Rhön führt zu einer hohen Nachfrage nach Ferienhäusern, insbesondere in der Umgebung des Kreuzbergs. Auch Zweitwohnsitzsuchende aus urbanen Regionen wie Frankfurt oder Würzburg zeigen Interesse, da Bischofsheim eine Kombination aus Ruhe und Erreichbarkeit bietet. Handwerker und Selbstbauer suchen Rohbauten oder renovierungsbedürftige Objekte, um individuelle Wohnträume zu verwirklichen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bischofsheim sind im Vergleich zu Ballungsräumen moderat, aber stabil. Laut einer Analyse von 2016 lagen die Kaufpreise für Bestandseinfamilienhäuser bei etwa 900 €/m², während Neubauhäuser rund 1.650 €/m² kosteten. Eigentumswohnungen im Bestand wurden für etwa 1.450 €/m² angeboten, Neubauwohnungen für 1.530 €/m². In den letzten Jahren sind die Preise leicht gestiegen, insbesondere für sanierte oder energieeffiziente Immobilien. Aktuelle Angebote zeigen Einfamilienhäuser zwischen 199.000 € (120 m²) und 359.000 € (126 m²), abhängig von Lage und Zustand.

Mietpreise für Bestandswohnungen liegen bei etwa 4,40 €/m², für Neubauwohnungen bei 4,35 €/m². Häuser zur Miete sind selten, kosten aber etwa 5,50 €/m² (Bestand) bzw. 6,85 €/m² (Neubau). Ferienwohnungen wie das „RhönKristall“ werden für 2.990 € Warmmiete pro Monat angeboten, was die hohe touristische Nachfrage widerspiegelt. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,4–3,6 %, was Bischofsheim für Kapitalanleger attraktiv macht.

Trends und Entwicklungen

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein klarer Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten, die KfW-Förderungen nutzen, und sanierte Bestandsimmobilien mit moderner Heiztechnik (z. B. Gas-Zentralheizung oder Holzöfen) sind gefragt. Käufer legen Wert auf niedrige Energiekosten, was in einer Region mit kalten Wintern besonders wichtig ist.

Ferienimmobilien als Wachstumsmarkt

Der Tourismus in der Rhön wächst, und damit die Nachfrage nach Ferienimmobilien. Investoren schätzen die Möglichkeit, durch kurzfristige Vermietung an Urlauber oder Monteure stabile Einnahmen zu erzielen. Moderne Ausstattung, wie Kaffeemaschinen oder Saunen, erhöht die Attraktivität solcher Objekte.

Renovierungsbedürftige Immobilien

Renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien, wie Bauernhäuser aus den 1930er-Jahren, ziehen Handwerker und Individualisten an. Diese Objekte sind oft günstiger, erfordern aber Investitionen in Modernisierung, was die Gesamtkosten erhöhen kann.

Herausforderungen

Eine Herausforderung ist die begrenzte Datenbasis für Mietspiegel und Preisstatistiken, da Bischofsheim eine kleine Stadt ist. Dies erschwert genaue Marktanalysen. Zudem ist das Angebot an Neubauimmobilien begrenzt, was die Auswahl für Käufer einschränkt. Die Abwanderung jüngerer Einwohner in urbane Zentren könnte langfristig die Nachfrage nach Wohnhäusern dämpfen, während die touristische Nachfrage weiter steigt.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Bischofsheim wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum für gut ausgestattete oder sanierte Immobilien. Der Tourismus wird die Nachfrage nach Ferienimmobilien weiter ankurbeln, insbesondere in Ortsteilen wie Haselbach. Nachhaltigkeit wird ein zentraler Faktor bleiben, da Käufer und Investoren zunehmend auf Energieeffizienz achten. Für Familien und Ruhesuchende bleibt Bischofsheim attraktiv, da es erschwingliche Immobilien in einer naturnahen Umgebung bietet. Investoren sollten jedoch die begrenzte Liquidität des Marktes beachten, da Verkäufe in kleineren Städten länger dauern können.

Fazit

Bischofsheim in der Rhön bietet einen Immobilienmarkt, der von seiner naturnahen Lage und touristischen Attraktivität geprägt ist. Einfamilienhäuser und Ferienimmobilien dominieren das Angebot, während die Nachfrage von Familien, Investoren und Zweitwohnsitzsuchenden getrieben wird. Die Preise sind moderat, mit leichtem Wachstum, und Energieeffizienz wird immer wichtiger. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Datenlage ist Bischofsheim ein attraktiver Standort für Käufer und Investoren, die die Ruhe und Schönheit der Rhön schätzen.

Umgebung von Bischofsheim in der Rhön

Mit rund 15.137 Einwohner gilt die Kreisstadt Bad Neustadt an der Saale als die Stadt mit den meisten Einwohnern in der Region, welche den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Keine andere Stadt oder Gemeinde des Landkreises überschreitet die magische Zahl von 10.000 Einwohnern, denn allenfalls Bad Königshofen i.Grabfeld (circa 5.961) sowie Mellrichtadt (etwa 5.567) Einwohner überschreiten die Einwohnerzahl von 5.000. Eine ganze Reihe weiterer Märkte, Gemeinden sowie Städte reihen sich ein darunter Ostheim v.d.Rhön (etwa 3.425), Obereisbach (knapp 2.715) oder Sandberg (circa 2.546) Einwohner, bis letztendlich die Gemeinde Willmars mit ihren rund 591 Einwohnern den Abschluß einer faszinierenden Region bildet.