Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Arzberg (Oberfranken)

Einleitung

Arzberg, eine kleine Stadt im oberfränkischen Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge, liegt in einer reizvollen Mittelgebirgslandschaft nahe der Grenze zu Tschechien. Mit etwa 5.200 Einwohnern ist Arzberg geprägt durch seine historische Porzellanindustrie und eine ruhige, ländliche Umgebung. Der Immobilienmarkt in Arzberg spiegelt die demografischen und wirtschaftlichen Herausforderungen der Region wider, bietet aber auch Chancen für Investoren und Eigenheimbesitzer, die bezahlbaren Wohnraum in einer idyllischen Lage suchen. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preise, Angebote und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Arzberg, einschließlich der Faktoren, die Angebot und Nachfrage beeinflussen.

Demografischer und wirtschaftlicher Hintergrund

Arzberg leidet, wie viele ländliche Regionen in Ostbayern, unter Bevölkerungsschwund und Abwanderung. Seit den 1990er-Jahren ist die Einwohnerzahl von über 7.000 auf etwa 5.200 gesunken, was den Immobilienmarkt maßgeblich beeinflusst. Die Schließung der Porzellanindustrie und eines Braunkohlekraftwerks führte zu einem Verlust von Arbeitsplätzen, wodurch die Kaufkraft und die Attraktivität der Stadt als Wohnort abgenommen haben. Dennoch gibt es kleinere Betriebe, wie eine Wurstfabrik, eine Lebkuchenbäckerei und einen Kunststoffproduzenten, die lokale Beschäftigung bieten. Die Nähe zu Marktredwitz und die gute Anbindung an die Autobahn A93 machen Arzberg für Pendler attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum teilweise stützt.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Arzberg ist geprägt von erschwinglichen Preisen im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt. Für Bestandswohnungen liegen die Mietpreise bei etwa 4,50 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen in vergleichbaren Lagen rund 5,90 € pro Quadratmeter kosten. Häuser zur Miete sind seltener, mit Durchschnittsmieten von etwa 4,00 € pro Quadratmeter für Bestandsobjekte und 5,30 € für Neubauten. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren teilweise gesunken, mit einer Veränderungsrate von bis zu -20 % bei Bestandswohnungen, was auf eine geringe Nachfrage und einen Überschuss an Angeboten zurückzuführen ist. Typische Mietobjekte umfassen renovierte Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Größen zwischen 57 und 81 m², oft ausgestattet mit Balkon, Einbauküche oder Gartenmitbenutzung. Beispiele sind eine 70 m² große Drei-Zimmer-Wohnung in Mitterteich für 465 € Kaltmiete oder ein stilvoll renoviertes 81 m² Appartement in Arzberg mit moderner Ausstattung.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt in Arzberg bietet eine Vielzahl von Objekten, von Einfamilienhäusern über Eigentumswohnungen bis hin zu Grundstücken. Die Preise sind im Vergleich zu städtischen Zentren wie München oder Nürnberg sehr niedrig, was Arzberg für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht. Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich zwischen 1.500 und 3.000 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Ein herausragendes Beispiel ist die Villa Schumann, ein historisches Gebäude aus dem Jahr 1905, das derzeit komplett saniert wird. Diese bietet exklusive Wohnungen mit Preisen um 557.100 € für 147,89 m². Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind ebenfalls erschwinglich, mit Preisen zwischen 120.000 € für kleinere, ältere Objekte und 400.000 € für modernisierte oder größere Häuser. Ein Ein- bis Zweifamilienhaus in Schlottenhof mit 240 m² Wohnfläche und 851 m² Grundstück wird beispielsweise für etwa 300.000 € angeboten. Grundstücke sind rarer, aber aktuell gibt es etwa 11 Baugrundstücke in Arzberg und Umgebung, deren Preise stark von der Lage abhängen.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte, die den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Grundstücks angeben, sind für Arzberg derzeit nicht flächendeckend verfügbar, da die entsprechenden Datenbanken noch im Aufbau sind. Schätzungen basierend auf regionalen Vergleichen im Landkreis Wunsiedel deuten auf Bodenrichtwerte zwischen 30 und 80 € pro Quadratmeter hin, abhängig von der Lage (z. B. zentral in Arzberg oder in Randgebieten wie Seußen). Diese Werte sind deutlich niedriger als im bayerischen Durchschnitt, was den Kauf von Grundstücken attraktiv macht, jedoch auch die geringe Nachfrage widerspiegelt.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Arzberg ist vielfältig, mit etwa 20 Mietwohnungen, 67 Eigentumswohnungen, 182 Häusern und 11 Grundstücken in einem Umkreis von 20 km. Besonders hervorzuheben sind sanierte Altbauten und historische Objekte wie die Villa Schumann, die sowohl für Eigennutzer als auch Investoren interessant sind. Die Nachfrage ist jedoch gedämpft, vor allem aufgrund der demografischen Entwicklung. Viele Objekte, insbesondere leerstehende Geschäfte und ältere Wohnhäuser, bleiben lange auf dem Markt. Die Stadt versucht, durch Förderprogramme (z. B. 4.000 € Zuschuss für Käufer) und den Abriss maroder Gebäude den Markt zu beleben. Zwangsversteigerungen sind ebenfalls ein Thema, da einige Objekte, wie ein Dreifamilienhaus für 167.000 €, über solche Verfahren verkauft werden.

Rendite und Investition

Für Investoren bietet Arzberg interessante Möglichkeiten, insbesondere bei Bestandswohnungen. Die Bruttomietrenditen liegen hier bei etwa 9,7 %, was im Bundesvergleich hoch ist. Neubauwohnungen erzielen mit 3,4 % geringere Renditen, sind aber aufgrund der modernen Ausstattung und Energieeffizienz ebenfalls attraktiv. Die niedrigen Kaufpreise in Kombination mit stabilen Mietpreisen machen Arzberg zu einem Standort für renditeorientierte Investments, insbesondere in guten und mittleren Wohnlagen. Allerdings sollten Investoren die Risiken der Bevölkerungsentwicklung und die begrenzte Liquidität des Marktes berücksichtigen.

Besonderheiten und Trends

Ein auffälliger Trend in Arzberg ist die Sanierung historischer Gebäude, wie die Villa Schumann, die mit ihrem neubarocken Stil und Jugendstildetails einzigartigen Wohnraum bietet. Solche Projekte ziehen Käufer an, die Wert auf Charakter und Geschichte legen. Gleichzeitig gibt es eine hohe Anzahl älterer Bestandsobjekte, die renovierungsbedürftig sind, was Handwerker und Investoren mit Sanierungserfahrung anzieht. Die Stadt leidet unter einer hohen Zahl leerstehender Geschäfte (über 20 in der Innenstadt), was die Attraktivität des Stadtkerns mindert. Initiativen der Stadtverwaltung, wie der Ankauf und Abriss verfallener Gebäude, zielen darauf ab, das Stadtbild zu verbessern und neue Bauflächen zu schaffen.

Herausforderungen

Die größte Herausforderung für den Immobilienmarkt in Arzberg ist der demografische Wandel. Mit einer alternden Bevölkerung und einer prognostizierten Einwohnerzahl von nur noch 4.050 im Jahr 2029 (davon 1.400 über 65 Jahre) wird die Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich weiter sinken. Die Abwanderung jüngerer Menschen in wirtschaftlich stärkere Regionen wie Regensburg oder Nürnberg verschärft diesen Trend. Zudem erschwert die Abhängigkeit von wenigen verbleibenden Arbeitgebern die Ansiedlung neuer Bewohner. Der Immobilienmarkt bleibt daher stark von staatlichen Förderungen und regionalen Entwicklungsprogrammen abhängig.

Chancen

Trotz der Herausforderungen bietet Arzberg Chancen für bestimmte Käufergruppen. Die niedrigen Preise und hohen Mietrenditen sind ideal für Investoren, die in ländliche Regionen diversifizieren möchten. Für Familien und Ruhesuchende ist die idyllische Lage im Fichtelgebirge mit guter Anbindung an größere Städte ein Pluspunkt. Die Förderung durch die Stadt, etwa durch Zuschüsse oder günstige Grundstücke, kann den Hausbau attraktiv machen. Zudem könnten steigende Energiepreise die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten oder sanierten Altbauten ankurbeln, da Arzberg viele Objekte mit Potenzial für Modernisierungen bietet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Arzberg ist geprägt von niedrigen Preisen, einem vielfältigen Angebot und hohen Mietrenditen, aber auch von Herausforderungen durch Bevölkerungsschwund und geringe Nachfrage. Während der Mietmarkt erschwingliche Wohnungen und Häuser bietet, lockt der Kaufmarkt mit günstigen Preisen und historischen Objekten. Investoren und Käufer, die bereit sind, in Sanierungen oder langfristige Projekte zu investieren, finden in Arzberg attraktive Möglichkeiten. Die Zukunft des Marktes hängt jedoch von der Fähigkeit der Stadt ab, neue Bewohner und Arbeitsplätze anzuziehen sowie das Stadtbild durch gezielte Maßnahmen aufzuwerten. Arzberg bleibt ein Markt für geduldige Investoren und Liebhaber ländlicher Idylle, die das Potenzial dieser Region erkennen.