Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Pfaffenhofen an der Ilm

Immobilienmarkt Pfaffenhofen an der Ilm

1. Einleitung und Rahmenbedingungen

Pfaffenhofen an der Ilm ist eine mittelgroße Stadt im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen, etwa 50 Kilometer nördlich von München gelegen. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Position in der Metropolregion München, was sie zu einem attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort macht. Mit einer Einwohnerzahl von rund 19.000 in der Stadt selbst und etwa 130.000 im gesamten Landkreis zeichnet sich Pfaffenhofen durch ein stabiles Bevölkerungswachstum aus. Prognosen deuten auf einen Zuwachs von bis zu 11 Prozent bis 2040 hin, getrieben durch Zuzug aus der Region München und eine junge, dynamische Demographie. Das Medianalter liegt bei etwa 43 Jahren, wobei etwa 65 Prozent der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter sind.

Wirtschaftlich ist Pfaffenhofen robust aufgestellt. Bekannte Unternehmen wie HiPP (Babynahrung) und andere Firmen aus den Bereichen Lebensmittelverarbeitung, Maschinenbau und Dienstleistungen sorgen für eine niedrige Arbeitslosenquote von unter 3 Prozent. Die gute Infrastruktur – mit Anbindung an die A9, Bahnverbindungen nach München und Ingolstadt sowie dem nahen Flughafen München – fördert den Pendlerverkehr und macht die Stadt zu einem bevorzugten Wohnort für Berufstätige. Nachhaltigkeit spielt eine große Rolle: Viele Unternehmen setzen auf grüne Technologien, und die Stadt fördert ökologische Bauvorhaben. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, was zu einem stabilen, aber teuren Markt führt.

2. Aktueller Stand des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Pfaffenhofen an der Ilm ist geprägt von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot, was Preise auf einem hohen Niveau hält. Im Vergleich zu ländlichen Regionen Bayerns sind die Preise hier überdurchschnittlich, liegen aber unter denen in München. Der Markt ist diversifiziert, mit einem Mix aus Altbau, Neubau und Sanierungsobjekten. Besonders gefragt sind familienfreundliche Wohnungen und Häuser in ruhigen Lagen mit guter Anbindung.

Kaufpreise für Wohnungen:
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.800 bis 5.200 Euro. Für eine 60 Quadratmeter große Wohnung beträgt der Durchschnittspreis rund 4.996 Euro pro Quadratmeter, was einen Gesamtpreis von etwa 300.000 Euro ergibt. Bei größeren Wohnungen (100 Quadratmeter) sinkt der Preis leicht auf 4.800 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen sind teurer und erreichen bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) bei 3.000 bis 4.500 Euro liegen. Die Preisspanne reicht von 3.200 Euro in günstigeren Lagen bis zu 6.800 Euro in Premiumbereichen. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter Anstieg von 0,5 bis 2 Prozent zu verzeichnen.

Kaufpreise für Häuser:
Häuser sind etwas günstiger als Wohnungen, mit einem Durchschnitt von 3.900 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Ein 150 Quadratmeter großes Haus kostet im Schnitt etwa 4.989 Euro pro Quadratmeter, was einen Gesamtpreis von rund 750.000 Euro bedeutet. Einfamilienhäuser in guten Lagen erreichen bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter, während Reihenhäuser oder Doppelhaushälften ab 3.500 Euro starten. Der Markt für Häuser zeigt eine Steigerung von etwa 1 Prozent im Jahresvergleich, beeinflusst durch steigende Baukosten und Materialpreise.

Grundstückspreise:
Grundstücke sind rar und teuer, mit Preisen zwischen 500 und 750 Euro pro Quadratmeter. Kleinere Parzellen (bis 200 Quadratmeter) kosten bis zu 900 Euro pro Quadratmeter, während größere Flächen (über 1.000 Quadratmeter) günstiger bei 650 Euro liegen. In guten Lagen mit Baugenehmigung steigen die Preise um bis zu 12 Prozent. Der jährliche Rückgang beträgt leicht 2,7 Prozent aufgrund eines leichten Überangebots in Randbereichen.

3. Mietmarkt

Der Mietmarkt in Pfaffenhofen ist angespannt, mit steigenden Preisen aufgrund der hohen Nachfrage durch Pendler und Familien. Die Stadt fördert soziale Wohnungen, die 25 Prozent unter dem Marktdurchschnitt liegen, um den Druck zu mildern.

Mietpreise für Wohnungen:
Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Kleine Wohnungen (30 Quadratmeter) kosten etwa 16 Euro pro Quadratmeter, mittelgroße (60 Quadratmeter) 14 Euro und große (über 90 Quadratmeter) 12,50 Euro. Im Kreisdurchschnitt liegt der Preis bei 11,10 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von 3 Prozent zum Vorjahr. Soziale Wohnungen starten bei 10,65 Euro pro Quadratmeter. Der Trend zeigt eine leichte Steigerung von 0,4 bis 2 Prozent, abhängig vom Quartal.

Mietpreise für Häuser:
Häuser zu mieten ist teurer, mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Ein durchschnittliches Haus kostet 11,30 Euro pro Quadratmeter, was für 150 Quadratmeter etwa 1.700 Euro monatlich bedeutet. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Preis stabil, mit einem leichten Plus von 1,7 Prozent in Neubauten.

4. Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Pfaffenhofen entwickelt sich positiv, aber moderat. Wichtige Trends sind:

• Nachhaltiger Bau: Viele Neubauprojekte integrieren grüne Technologien, wie energieeffiziente Häuser und Bio-Materialien, unterstützt durch lokale Initiativen.
• Sozialer Wohnungsbau: Die Stadt vergibt vergünstigte Wohnungen, um den Markt zugänglicher zu machen. Soziale Mieten liegen 25 Prozent unter dem Durchschnitt, was die Nachfrage dämpft.
• Preisentwicklung: Gesamt gesehen steigen Preise leicht (1-3 Prozent jährlich), getrieben durch Zuzug und wirtschaftliches Wachstum. Wohnungen in der Größe 40-90 Quadratmeter sind besonders gefragt und zeigen die stärksten Zuwächse.
• Marktfragmentierung: In städtischen Kernbereichen sind Preise höher, in Randlagen günstiger. Der Fokus liegt auf familienfreundlichen Objekten, da die Demographie jung und kinderreich ist.
• Investitionstrends: Investoren konzentrieren sich auf soziale Programme für Stabilität und auf Grundstücke mit Baugenehmigung für schnelle Renditen.

Aktuelle Entwicklungen umfassen neue Wohnquartiere in nachhaltiger Bauweise und Sanierungen historischer Gebäude, die den Altbestand attraktiver machen.

5. Einflussfaktoren

• Positive Faktoren: Nähe zu München, starke Wirtschaft (z.B. HiPP als Arbeitgeber), gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität ziehen Zuzügler an. Die Bio-Tradition und grüne Initiativen erhöhen die Attraktivität.
• Herausforderungen: Hohe Nachfrage führt zu Preisanstiegen, begrenztes Bauland und steigende Zinsen dämpfen den Markt. Die Abhängigkeit von Pendlerverkehr macht den Markt sensibel für Veränderungen in der Münchner Wirtschaft.
• Externe Einflüsse: Die allgemeine Inflation und Energiepreise wirken sich auf Baukosten aus, während regionale Politik (z.B. Förderungen für Nachhaltigkeit) den Markt stabilisiert.

6. Prognose

Bis 2030 wird mit einem moderaten Wachstum gerechnet: Preise könnten um 2-4 Prozent jährlich steigen, getrieben durch Bevölkerungszuwachs und wirtschaftliche Stärke. Die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum bleibt hoch, was zu mehr sozialen Projekten führen könnte. Langfristig profitiert Pfaffenhofen von seiner Lage in der boomenden Region München, aber ein Ausgleich durch mehr Baugenehmigungen ist notwendig, um Überhitzung zu vermeiden. Investoren sollten auf nachhaltige und mittelgroße Objekte setzen, da diese die besten Renditen versprechen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Pfaffenhofen an der Ilm ist attraktiv und stabil, ideal für Familien und Pendler. Hohe Preise spiegeln die Qualität des Standorts wider, während Trends zu Nachhaltigkeit und Sozialem den Markt ausbalancieren. Wer hier investiert oder wohnt, profitiert von einer dynamischen Region mit guter Zukunftsperspektive.

Umgebung von Pfaffenhofen

Erwartungsgemäß wird die Region mit ihren 19 Städten, Märkten und Gemeinden von der Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm mit circa 24.441 Einwohnern statistisch gesehen angeführt, welche mit Abstand über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm verfügt. Allenfalls die Städte Manching (ca. 11.767), Wolnzach (rund 10.997) sowie Geisenfeld (etwa 10.270) kommen in der Region noch über die magische Grenze von 10.000 Einwohner. Erst danach folgen eine Reihe weiterer Ortschaften wie zum Beispiel Reichertshofen (knapp 7.781), Vohburg a.d.Donau (circa 7.669), Rohrbach (6.000), Schweitenkirchen (5.200) oder Baar-Ebenhausen (etwa 5.070), Reichertshausen (5.000), Hohenwart (4.700) Einwohner, ehe die Gemeinde Ernsgaden mit ihren rund 1.601 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Oberbayern bildet.