Immobilienmarkt Vohburg

Immobilienmarktbericht Vohburg an der Donau 2025

1. Einleitung

Vohburg an der Donau, eine malerische Stadt im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage an der Donau und ihre Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Ingolstadt aus. Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität, eine starke Infrastruktur und eine strategische Lage, die sie sowohl für Familien als auch für Berufspendler attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Vohburg, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie zukünftige Perspektiven.

2. Lage und Bedeutung von Vohburg

Vohburg an der Donau liegt etwa 15 Kilometer westlich von Ingolstadt und ist durch die Bundesstraßen B16 und B16a sowie den Bahnhof Rockolding hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden. Die Stadt besteht aus 13 Gemeindeteilen, die von idyllischen Weilern bis hin zu lebhaften Pfarrdörfern reichen. Die historische Altstadt, geprägt von der Burgstraße und zahlreichen historischen Bauwerken, verleiht Vohburg einen besonderen Charme. Die Nähe zu großen Arbeitgebern in Ingolstadt, wie Automobil- und Technologieunternehmen, macht Vohburg besonders für Pendler interessant. Zudem bietet die Stadt ein breites Spektrum an Freizeitmöglichkeiten, darunter traditionelle Feste wie den Josefi-Markt und den Weihnachtsmarkt, sowie eine gute Bildungsinfrastruktur mit Kindergärten, Grund- und Mittelschulen.

3. Marktübersicht

3.1. Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Vohburg zeigt eine stabile, jedoch leicht rückläufige Preisentwicklung, die im Einklang mit den allgemeinen Trends in Bayern steht. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 3.415 Euro, während Eigentumswohnungen einen Durchschnittspreis von etwa 3.124 Euro pro Quadratmeter verzeichnen. Die Preisspanne für Häuser bewegt sich zwischen 3.000 und 3.600 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Mietpreise für Häuser liegen bei etwa 8 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 7 bis 9 Euro, während Wohnungen im Durchschnitt 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter kosten.

Im Vergleich zum Vorjahr ist der Quadratmeterpreis für Häuser stabil geblieben, während Wohnungspreise einen leichten Rückgang von etwa 2,5 % im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen. Diese Entwicklung spiegelt den allgemeinen Trend eines rückläufigen Preisniveaus wider, der durch gestiegene Zinsen und höhere Baukosten beeinflusst wird.

3.2. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Vohburg ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser für Investoren. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind gefragt, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind. Beispielsweise werden Einfamilienhäuser mit Grundstücksgrößen zwischen 400 und 900 Quadratmetern und Wohnflächen von 120 bis 260 Quadratmetern angeboten, mit Preisen zwischen 490.000 und 980.000 Euro. Mehrfamilienhäuser bieten Renditepotenziale von über 10 %, was sie für Investoren interessant macht.

Die Nachfrage bleibt trotz der leicht rückläufigen Preise hoch, insbesondere durch Berufspendler und Familien, die von der Nähe zu Ingolstadt und der guten Lebensqualität in Vohburg profitieren. Mietwohnungen mit 2 bis 3 Zimmern und einer Wohnfläche von 60 bis 95 Quadratmetern sind besonders gefragt, mit Mietpreisen zwischen 780 und 1.090 Euro pro Monat.

3.3. Immobilientypen und Besonderheiten

• Einfamilienhäuser: Diese machen den Großteil des Angebots aus und sind oft in ruhigen Wohngegenden wie Dünzing oder Rockolding gelegen. Viele Objekte stammen aus den 1970er-Jahren, wurden jedoch teilweise modernisiert, beispielsweise mit neuen Bädern oder Photovoltaikanlagen. Preise liegen typischerweise zwischen 500.000 und 800.000 Euro.
• Mehrfamilienhäuser: Diese sind besonders für Kapitalanleger interessant, da sie durch Mieteinnahmen hohe Renditen ermöglichen. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit 681 Quadratmetern Grundstücksfläche und einer 12 kWp Photovoltaikanlage, das sich durch niedrige Betriebskosten auszeichnet.
• Eigentumswohnungen: Diese sind oft in kleineren Wohnhäusern mit 2 bis 4 Einheiten zu finden. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 53 Quadratmetern kostet etwa 258.000 Euro.
• Neubauten: Moderne Reihenhäuser und Doppelhäuser mit KfW-Effizienzstandards (A+) sind im Angebot, oft mit Luft-Wärme-Pumpen und separaten Zählern für energieeffizientes Wohnen. Preise für solche Objekte beginnen bei etwa 495.000 Euro.
• Besondere Immobilien: Einzigartige Objekte wie eine renovierte Kirche, die in vier Wohneinheiten umgebaut wurde, oder denkmalgeschützte Häuser bieten besonderen Charme und ziehen spezielle Käufergruppen an.

4. Markttrends

4.1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Nachhaltigkeit spielt eine zunehmend wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt in Vohburg. Viele Neubauten entsprechen hohen Energieeffizienzstandards (KfW 55 oder 40), und Bestandsimmobilien werden häufig mit Photovoltaikanlagen oder modernen Heizsystemen nachgerüstet. Diese Modernisierungen senken die Betriebskosten und erhöhen die Attraktivität der Objekte.

4.2. Digitalisierung

Die Digitalisierung prägt den Immobilienmarkt durch Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen. Makler in Vohburg, wie Engel & Völkers oder Schyren Immobilien, bieten professionelle Exposés mit hochwertigen Fotos und detaillierten Beschreibungen, um die Vermarktung zu optimieren.

4.3. Rückgang der Transaktionen

Der Immobilienmarkt in Bayern verzeichnet seit 2021 einen Rückgang der Transaktionen, der sich auch in Vohburg bemerkbar macht. Von 2021 bis 2023 sank die Anzahl der Kaufverträge um etwa 31 %, was auf gestiegene Zinsen und höhere Baukosten zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in Vohburg aufgrund der Nähe zu Ingolstadt stabil.

5. Herausforderungen

• Gestiegene Baukosten und Zinsen: Hohe Material- und Arbeitskosten bremsen Neubauprojekte, während gestiegene Zinsen die Finanzierung erschweren.
• Begrenztes Angebot an Grundstücken: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise für unbebaute Flächen in die Höhe treibt (Bodenrichtwert ca. 475 Euro pro Quadratmeter).
• Demografische Entwicklung: Die steigende Nachfrage durch Zuzug erfordert eine aktive Bautätigkeit, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Vohburg bleibt trotz Herausforderungen attraktiv. Die strategische Lage und die hohe Lebensqualität machen die Stadt zu einem gefragten Wohnort. Zukünftige Entwicklungen könnten durch staatliche Förderprogramme, wie die der bayerischen Wohnungsbaugesellschaften, unterstützt werden, die auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum abzielen. Zudem wird erwartet, dass die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien weiter steigt, was den Fokus auf Modernisierungen und Neubauten mit hohen Effizienzstandards verstärkt.

7. Fazit

Vohburg an der Donau bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit vielfältigen Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren. Trotz eines leichten Preisrückgangs und rückläufiger Transaktionen bleibt die Nachfrage hoch, insbesondere durch Pendler und Familien. Nachhaltigkeit, Digitalisierung und die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren prägen den Markt. Für potenzielle Käufer und Investoren bietet Vohburg attraktive Chancen, insbesondere bei energieeffizienten Neubauten und renditestarken Mehrfamilienhäusern. Eine fundierte Immobilienbewertung und professionelle Beratung sind entscheidend, um die besten Möglichkeiten zu nutzen.

Umgebung von Vohburg

Erwartungsgemäß wird die Region mit ihren 19 Städten, Märkten und Gemeinden von der Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm mit circa 24.441 Einwohnern statistisch gesehen angeführt, welche mit Abstand über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm verfügt. Allenfalls die Städte Manching (ca. 11.767), Wolnzach (rund 10.997) sowie Geisenfeld (etwa 10.270) kommen in der Region noch über die magische Grenze von 10.000 Einwohner. Erst danach folgen eine Reihe weiterer Ortschaften wie zum Beispiel Reichertshofen (knapp 7.781), Rohrbach (6.000), Schweitenkirchen (5.200) oder Baar-Ebenhausen (etwa 5.070), Reichertshausen (5.000), Hohenwart (4.700) Einwohner, ehe die Gemeinde Ernsgaden mit ihren rund 1.601 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Oberbayern bildet.