Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Baar-Ebenhausen

Immobilienmarkt Baar-Ebenhausen

Einleitung

Baar-Ebenhausen, eine malerische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, liegt etwa 12 Kilometer südlich von Ingolstadt und ist durch ihre idyllische Lage in der Donauebene sowie die Nähe zur Autobahn A9 und der Bahnstrecke München–Treuchtlingen ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und Mieter. Die Gemeinde besticht durch eine hohe Lebensqualität, eine ruhige Wohnumgebung und eine gute Anbindung an die Großstädte Ingolstadt und München. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Baar-Ebenhausen, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und Trends sowie die spezifischen Merkmale der Region, die den Markt beeinflussen.

Lage und Infrastruktur

Baar-Ebenhausen liegt in einer naturnahen Umgebung mit sanften Hügeln, grünen Wiesen und Wäldern, was die Attraktivität für Familien, Pendler und Naturliebhaber steigert. Die Gemeinde profitiert von einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung: Die Autobahn A9 (München–Nürnberg) ist in wenigen Minuten erreichbar, und der Bahnhof Baar-Ebenhausen bietet direkte Verbindungen nach München und Ingolstadt. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und medizinische Versorgung sind vor Ort oder in der nahen Umgebung verfügbar. Freizeitmöglichkeiten wie der Baarer See oder die Badesee Ebenhausen fördern die Lebensqualität und machen die Region besonders für Familien attraktiv.

Angebot am Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Baar-Ebenhausen ist vielfältig und bietet eine breite Palette an Objekten, die sowohl Eigenheimbesitzer als auch Investoren ansprechen. Zu den verfügbaren Immobilien gehören:

• Einfamilienhäuser: Moderne Neubauten sowie traditionelle bayerische Häuser prägen das Angebot. Beispielsweise sind Einfamilienhäuser mit Wohnflächen zwischen 100 und 200 m², oft mit großzügigen Gärten oder Terrassen, verfügbar. Neubauprojekte, wie etwa in der Münchener Straße, zeichnen sich durch energieeffiziente Bauweise (z. B. KfW-40-Standard) aus.

• Doppel- und Reihenhäuser: Diese sind besonders für junge Familien oder Paare attraktiv, die bezahlbaren Wohnraum suchen. Ein typisches Angebot umfasst Doppelhaushälften mit 120–150 m² Wohnfläche und moderner Ausstattung.

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen (ca. 50 m²) bis hin zu geräumigen 4-Zimmer-Wohnungen (bis zu 140 m²) ist das Angebot breit gefächert. Neubauwohnungen bieten oft Balkone oder Terrassen und sind barrierefrei gestaltet.

• Grundstücke: Es gibt erschlossene Baugrundstücke ohne Bauzwang, die Flexibilität für individuelle Bauprojekte bieten. Größen variieren zwischen 450 und über 1.000 m², wobei Bebauungen nach § 34 BauGB oder spezifischen Bebauungsplänen möglich sind.

• Gewerbeimmobilien: In Baar-Ebenhausen, insbesondere im Ortsteil Ebenhausen-Werk, gibt es Angebote für Gewerbeimmobilien wie Lagerflächen, Büros oder Mehrfamilienhäuser, die als Monteurzimmer genutzt werden.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Baar-Ebenhausen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen:

• Familien: Die ruhige, naturnahe Lage und die gute Infrastruktur machen die Gemeinde besonders für Familien attraktiv. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind stark nachgefragt.

• Pendler: Aufgrund der Nähe zu Ingolstadt (ca. 15 Fahrminuten) und München (ca. 45–60 Minuten) ist Baar-Ebenhausen für Berufstätige interessant, die in den Großstädten arbeiten, aber eine ruhigere Wohnlage bevorzugen.

• Investoren: Die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen und die moderate Preislage im Vergleich zu Großstädten machen Baar-Ebenhausen für Kapitalanleger attraktiv. Besonders Mehrfamilienhäuser und Neubauwohnungen mit Mietrenditepotenzial stehen im Fokus.

• Senioren und Singles: Barrierefreie Wohnungen und kleinere Apartments (1–2 Zimmer) sind für Senioren oder junge Berufstätige gefragt.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Baar-Ebenhausen liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, sind jedoch im Vergleich zu den nahegelegenen Großstädten Ingolstadt und München moderat. Stand Ende 2024 beträgt der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien etwa 4.366,72 €/m². Eine detaillierte Analyse zeigt:

• Häuser: Für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche liegt der Preis bei etwa 4.474,27 €/m², für größere Häuser mit 200 m² bei ca. 3.273,95 €/m². Ein Beispiel ist ein neuwertiges Einfamilienhaus (Baujahr 2019) mit 200 m² für ca. 650.000–700.000 €.

• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten je nach Ausstattung und Lage zwischen 3.500 und 5.500 €/m². Eine 4-Zimmer-Neubauwohnung (ca. 120 m²) liegt preislich bei etwa 450.000–550.000 €, während kleinere Wohnungen (50 m²) bei etwa 189.000 € starten.

• Mietpreise: Die Mietpreise für Wohnungen liegen zwischen 9 und 12 €/m², wobei eine 135 m² große Wohnung etwa 1.150–1.490 € Kaltmiete kostet. Häuser zur Miete sind seltener, liegen aber bei etwa 1.150–1.500 € für 135–150 m².

• Grundstücke: Baugrundstücke kosten je nach Lage und Größe zwischen 300 und 600 €/m². Ein 847 m² großes Grundstück in der Fliederstraße ist beispielsweise für ca. 350.000–400.000 € erhältlich.

Die Preisentwicklung zeigt einen stetigen Anstieg, getrieben durch die hohe Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Dennoch bleibt Baar-Ebenhausen im Vergleich zu Metropolen erschwinglich, was die Attraktivität für Käufer und Investoren erhöht.

Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Baar-Ebenhausen ist von mehreren Trends geprägt:

• Energieeffizienz: Neubauprojekte legen großen Wert auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Viele Objekte entsprechen dem KfW-40-Standard, was durch Förderprogramme wie zinsvergünstigte Darlehen (bis zu 150.000 € bei 1,78 % Zinsen) attraktiv ist.

• Moderne Ausstattung: Neue Immobilien bieten durchdachte Grundrisse, großzügige Balkone oder Terrassen, Fußbodenheizung, Dreifachverglasung und hochwertige Materialien wie Parkett oder Fliesen.

• Provisionsfreie Angebote: Viele Verkäufer, insbesondere bei Neubauprojekten, bieten provisionsfreie Käufe an, was die Gesamtkosten für Käufer senkt.

• Renovierungsbedarf: Ältere Bestandsimmobilien, wie etwa Häuser aus den 1990er Jahren, bieten Potenzial für Modernisierungen, sind aber oft sofort bezugsfertig.

• Gewerbeimmobilien: Im Ortsteil Ebenhausen-Werk, einem ehemaligen Industriegebiet, gibt es ein wachsendes Angebot an Gewerbeflächen, die sich für Lager, Büros oder Monteurzimmer eignen.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und neuen Immobilien ist begrenzt, was den Wettbewerb unter Käufern erhöht.

• Hochwasserereignisse: Einige Immobilien waren in der Vergangenheit von Hochwasser betroffen, was jedoch durch Renovierungen behoben wurde. Dies kann potenzielle Käufer dennoch verunsichern.

• Vermarktungsdauer: Während Bestandswohnungen schnell vermietet werden (ca. 10–20 Tage), dauert die Vermarktung von Neubauwohnungen zum Kauf länger (ca. 72 Tage), was auf höhere Preise und spezifische Käuferanforderungen zurückzuführen ist.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Baar-Ebenhausen ist dynamisch und bietet zahlreiche Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus ländlichem Charme, guter Infrastruktur und moderaten Preisen im Vergleich zu Großstädten macht die Gemeinde besonders attraktiv. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen dominieren das Angebot, während Neubauprojekte mit Fokus auf Energieeffizienz und moderne Ausstattung die Nachfrage weiter antreiben. Trotz begrenzter Verfügbarkeit und vereinzelter Herausforderungen wie Hochwasser bleibt Baar-Ebenhausen ein gefragter Standort. Für Interessenten empfiehlt sich eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit lokalen Immobilienmaklern, um von neuen Angeboten zu profitieren und individuelle Finanzierungsmöglichkeiten, wie KfW-Förderungen, zu nutzen.

Umgebung von Baar-Ebenhausen

Erwartungsgemäß wird die Region mit ihren 19 Städten, Märkten und Gemeinden von der Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm mit circa 24.441 Einwohnern statistisch gesehen angeführt, welche mit Abstand über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm verfügt. Allenfalls die Städte Manching (ca. 11.767), Wolnzach (rund 10.997) sowie Geisenfeld (etwa 10.270) kommen in der Region noch über die magische Grenze von 10.000 Einwohner. Erst danach folgen eine Reihe weiterer Ortschaften wie zum Beispiel Reichertshofen (knapp 7.781), Vohburg a.d.Donau (circa 7.669), Rohrbach (6.000), Schweitenkirchen (5.200) oder Reichertshausen (5.000), Hohenwart (4.700) Einwohner, ehe die Gemeinde Ernsgaden mit ihren rund 1.601 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Oberbayern bildet.