Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Reichertshausen

Immobilienmarkt Reichertshausen

1. Einleitung

Reichertshausen, eine Gemeinde im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm in Oberbayern, liegt strategisch günstig zwischen München und Ingolstadt. Diese Lage macht den Immobilienmarkt der Gemeinde sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv. Der folgende Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Reichertshausen, einschließlich Preisentwicklungen, Miet- und Kaufpreise, Angebotssituation, Nachfragefaktoren sowie einer Prognose für die zukünftige Entwicklung.

2. Lage und Infrastruktur

Reichertshausen zeichnet sich durch eine ruhige, naturnahe Umgebung aus, die dennoch eine gute Anbindung an größere Städte bietet. Die Gemeinde verfügt über einen Bahnhof mit Regionalzug- und S-Bahn-Anbindung, wodurch München in etwa 21 Minuten erreichbar ist. Die Nähe zur Autobahn A9 (ca. 10 Minuten bis zur Abfahrt Allershausen) sowie die Entfernung von etwa 35 km zum Flughafen München verstärken die Attraktivität für Pendler. Lokale Infrastruktur wie Kindergärten, Grund- und Mittelschulen, Einkaufsmärkte, Banken, Ärzte und Apotheken decken den täglichen Bedarf ab. Weitere Einkaufsmöglichkeiten in nahegelegenen Städten wie Pfaffenhofen an der Ilm oder Petershausen ergänzen das Angebot.

3. Immobilienpreise

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Reichertshausen zeigt eine stabile, aber moderat steigende Preisentwicklung. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 4.078 €, was einem Anstieg von rund 10,6 % seit dem vierten Quartal 2020 entspricht (von 3.685 €/m²). Häuser weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 4.172 € auf, was einem Anstieg von 5,9 % im gleichen Zeitraum entspricht (von 3.940 €/m²). Für besonders hochwertige Immobilien können die Preise bis zu 4.986 €/m² erreichen. Diese Preisentwicklung spiegelt die allgemeine Wertsteigerung in der Region wider, bleibt jedoch im Vergleich zu Metropolen wie München moderat.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Reichertshausen variieren je nach Objektart und Baujahr. Für Bestandswohnungen liegen die Mieten aktuell bei etwa 8,63 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 9,66 €/m² kosten. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsobjekte etwa 8,62 €/m² und für Neubauten 7,24 €/m². Interessanterweise sind die Mieten für Bestandswohnungen in den letzten Jahren leicht gesunken, mit einer durchschnittlichen Veränderungsrate von -3,8 %. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 4,6 % und bei Neubauwohnungen bei 3,7 %, was Reichertshausen besonders für Investoren in Bestandsimmobilien attraktiv macht.

3.3 Grundstückspreise

Grundstücke in Reichertshausen sind begehrt, insbesondere aufgrund der Möglichkeit, Einfamilien- oder Doppelhäuser zu errichten. Der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke variiert stark je nach Lage und Größe. Ein Beispiel ist ein 348 m² großes, voll erschlossenes Grundstück in Reichertshausen-Langwaid, das für den Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist. Größere Grundstücke, wie ein 1.036 m² großes Grundstück mit Altbestand, werden für etwa 700.000 € angeboten. Bodenrichtwerte, die als Orientierung dienen, sind aufgrund der begrenzten Datenlage für Reichertshausen nicht flächendeckend verfügbar, können aber durch professionelle Wertermittlungen präzisiert werden.

4. Angebotssituation

4.1 Kaufobjekte

Der Immobilienmarkt in Reichertshausen bietet eine breite Palette an Objekten, von Einfamilienhäusern über Doppelhäuser bis hin zu Eigentumswohnungen. Aktuell sind etwa 20–30 Kaufimmobilien auf Portalen wie ImmobilienScout24 oder der Süddeutschen Zeitung gelistet. Beispiele umfassen:

• Ein modernes Einfamilienhaus (Baujahr 1956, modernisiert 1999/2000) mit 161 m² Wohnfläche auf einem 594 m² großen Grundstück für ca. 949.000 €.

• Eine Doppelhaushälfte (Baujahr 1986) mit 144 m² Wohnfläche und Einliegerwohnung auf einem 549 m² Grundstück für etwa 620.000 €.

• Eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit 11,24 m² Balkon in massiver Ziegelbauweise, die sich in einer ruhigen Wohngegend befindet. Viele Objekte sind modernisiert und bieten Extras wie Einbauküchen, Kamine, Gärten oder Balkone mit Südausrichtung.

4.2 Mietobjekte

Das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzter, wobei kleinere Einheiten wie 2-Zimmer-Wohnungen mit etwa 67 m² für rund 830 € Kaltmiete verfügbar sind. Größere Mietobjekte, wie Zweifamilienhäuser oder Häuser mit Einliegerwohnungen, sind seltener, aber besonders für Familien oder Mehrgenerationenhaushalte interessant.

4.3 Grundstücke

Baugrundstücke sind in Reichertshausen gefragt, da es oft keinen Bauzwang gibt, was Flexibilität für Käufer bietet. Neben kleineren Grundstücken (ca. 348 m²) gibt es auch größere Flächen, die sich für individuelle Bauprojekte oder Investitionen eignen. Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, da die Gemeinde als attraktiver Wohnstandort gilt.

5. Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Reichertshausen wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Lage und Anbindung: Die Nähe zu München und Ingolstadt sowie die gute Verkehrsanbindung machen Reichertshausen für Pendler attraktiv.

• Infrastruktur: Die vorhandene Infrastruktur, einschließlich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote (z. B. Golf- und Reitanlagen), erhöht die Lebensqualität.

• Ruhe und Natur: Die ländliche Umgebung mit viel Grün spricht Familien und Naturliebhaber an.

• Investitionspotenzial: Hohe Bruttomietrenditen, insbesondere bei Bestandswohnungen, ziehen Investoren an.

• Demografische Entwicklung: Eine wachsende Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern spiegelt den Trend zu mehr Wohnraum für Familien wider.

6. Markttrends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Reichertshausen zeigt eine kontinuierliche Wertsteigerung, die jedoch weniger stark ausgeprägt ist als in Metropolregionen. Die moderate Preisentwicklung macht die Gemeinde besonders für Käufer attraktiv, die eine Alternative zu den hohen Preisen in München suchen. Ein Trend zu modernisierten Bestandsimmobilien und energieeffizienten Neubauten ist erkennbar, da Käufer zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit legen. Zudem wächst die Nachfrage nach flexiblen Wohnformen, wie Häusern mit Einliegerwohnungen oder Wohnbüros, die Wohnen und Arbeiten kombinieren.

7. Prognose

Für die kommenden Jahre ist eine weiterhin stabile bis leicht steigende Preisentwicklung zu erwarten. Die Nachfrage nach Wohnhäusern und Grundstücken wird voraussichtlich hoch bleiben, da Reichertshausen aufgrund seiner Lage und Lebensqualität an Attraktivität gewinnt. Der Mietmarkt könnte weiterhin moderat bleiben, da die Mietpreise für Bestandswohnungen leicht rückläufig sind. Investoren sollten die hohen Bruttomietrenditen im Blick behalten, während Eigenheimbesitzer von der stabilen Wertentwicklung profitieren können. Makler und Immobilienexperten vor Ort bieten professionelle Bewertungen an, um den Marktwert genau zu bestimmen, was für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig ist.

8. Fazit

Reichertshausen bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Pendler und Investoren. Die moderate Preisentwicklung, die gute Infrastruktur und die naturnahe Lage machen die Gemeinde zu einem begehrten Wohnort. Ob Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Eigentumswohnungen oder Baugrundstücke – die Vielfalt der Angebote deckt unterschiedliche Bedürfnisse ab. Mit einer stabilen Marktentwicklung und einem wachsenden Interesse an der Region bleibt Reichertshausen ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen und den Eigenbedarf.

Umgebung von Reichertshausen

Erwartungsgemäß wird die Region mit ihren 19 Städten, Märkten und Gemeinden von der Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm mit circa 24.441 Einwohnern statistisch gesehen angeführt, welche mit Abstand über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm verfügt. Allenfalls die Städte Manching (ca. 11.767), Wolnzach (rund 10.997) sowie Geisenfeld (etwa 10.270) kommen in der Region noch über die magische Grenze von 10.000 Einwohner. Erst danach folgen eine Reihe weiterer Ortschaften wie zum Beispiel Reichertshofen (knapp 7.781), Vohburg a.d.Donau (circa 7.669), Rohrbach (6.000), Schweitenkirchen (5.200) oder Baar-Ebenhausen (etwa 5.070), Hohenwart (4.700) Einwohner, ehe die Gemeinde Ernsgaden mit ihren rund 1.601 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Oberbayern bildet.