Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Peißenberg

Einleitung

Peißenberg, eine Marktgemeinde im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau, liegt etwa 40 Kilometer südwestlich von München und ist bekannt für ihre idyllische Lage im Pfaffenwinkel, eingebettet zwischen der Ammer und dem Hohen Peißenberg. Mit rund 12.500 Einwohnern bietet die Gemeinde eine attraktive Kombination aus ländlicher Lebensqualität und guter Verkehrsanbindung an die Metropole München. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Peißenberg, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen. Dabei werden sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien betrachtet, um ein umfassendes Bild zu zeichnen.

Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Peißenberg ist stabil und attraktiv, geprägt durch ein hohes Maß an Angebot und Nachfrage. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu München, die ab 2025 durch die Aufnahme in den Münchner Verkehrsverbund (MVV) weiter an Bedeutung gewinnen wird. Dies verbessert die Erreichbarkeit der Landeshauptstadt, was Peißenberg für Pendler und Familien attraktiver macht. Im Vergleich zu nahegelegenen Städten wie Weilheim oder Penzberg sind die Immobilienpreise in Peißenberg moderater, was die Gemeinde sowohl für Käufer als auch für Investoren interessant macht.

Die Nachfrage nach Immobilien ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen sowie Gewerbeobjekte. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauten sowie sanierte Bestandsimmobilien in guten Wohnlagen. Die stabile wirtschaftliche Lage der Region, gepaart mit einem breiten Freizeit- und Kulturangebot, wie dem Bergbaumuseum oder dem Freizeitbad Rigi Rutsch’n, trägt zur Attraktivität des Standorts bei.

Kaufpreise für Immobilien

Die Kaufpreise für Immobilien in Peißenberg variieren je nach Objekttyp, Lage und Ausstattung. Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise für Immobilien aktuell bei etwa 4.060 Euro. Für Eigentumswohnungen beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis rund 3.865 Euro, wobei die Preisspanne von etwa 2.800 Euro für einfachere Wohnungen bis zu 4.900 Euro für hochwertige Objekte in bevorzugten Lagen reicht. Häuser sind teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 4.413 Euro. Hier reicht die Spanne von etwa 2.350 Euro für ältere Bestandsimmobilien bis zu 7.200 Euro für moderne oder luxuriös ausgestattete Häuser.

Seit 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 10,8 % und für Häuser um 7,9 % gestiegen. Im Jahr 2025 verzeichnet der Markt jedoch eine leichte Abschwächung, insbesondere bei Wohnungen, deren Preise im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 % gesunken sind. Dies könnte auf eine Normalisierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre oder auf steigende Zinsen zurückzuführen sein, die die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen dämpfen.

Beispiele aus dem aktuellen Angebot verdeutlichen die Vielfalt: Ein vermietetes Zweifamilienhaus mit 117 m² Wohnfläche und 534 m² Grundstück wird für etwa 300.000 Euro angeboten, während ein hochwertig kernsaniertes Einfamilienhaus mit 4 Zimmern und moderner Ausstattung (z. B. Photovoltaikanlage) Preise von 850.000 Euro und mehr erreichen kann. Eine moderne Doppelhaushälfte mit 150 m² Wohnfläche und 400 m² Grundstück liegt bei etwa 699.000 Euro.

Mietpreise

Die Mietpreise in Peißenberg sind im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt leicht erhöht, spiegeln jedoch die Attraktivität der Region wider. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 7,82 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen rund 8,56 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsobjekte etwa 8,02 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten 9,00 Euro pro Quadratmeter. In den letzten Jahren sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um 4,4 % gestiegen, während die Mieten für Neubauwohnungen stabil geblieben sind.

Kleine Wohnungen (bis 60 m²) kosten zwischen 8,90 und 12,13 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Baujahr. Mittlere Wohnungen (60–100 m²) bewegen sich in einer ähnlichen Preisspanne, während große Wohnungen (über 100 m²) oft höhere Mieten erzielen, insbesondere in modernen Gebäuden oder zentralen Lagen. Beispielsweise kostet eine 75 m² Wohnung etwa 900 Euro Kaltmiete, während eine 125 m² Wohnung Mieten von 1.250 Euro und mehr erreichen kann.

Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Peißenberg sind ebenfalls ein wichtiger Indikator für den Immobilienmarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 553 Euro, wobei die Preise je nach Lage und Erschließungsgrad variieren. In zentralen oder besonders ruhigen Lagen können die Preise deutlich höher sein. Aufgrund begrenzter Daten für Peißenberg selbst wird oft ein erweiterter Umkreis von 16 Kilometern herangezogen, was die Preisspanne etwas verzerren kann. Dennoch bleibt der Markt für Grundstücke attraktiv, da die Nachfrage nach Bauland, insbesondere für Einfamilienhäuser, hoch ist.

Gewerbeimmobilien

Peißenberg bietet durch seine zentrale Lage und ein großes Einzugsgebiet gute Voraussetzungen für Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind Objekte in frequentierten Lagen, wie etwa entlang der Hauptstraße. Ein Beispiel ist ein Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1908 mit 846 m² Grundstück, das drei Gewerbeeinheiten (inklusive einer Gastronomie mit Biergarten) und vier Wohneinheiten umfasst. Solche Objekte sind sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer interessant, da sie Mieteinnahmen mit einer zentralen Lage kombinieren. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen, wie Ladenlokalen, Büros oder Praxen, bleibt stabil, wobei moderne Ausstattung und gute Erreichbarkeit entscheidende Kriterien sind.

Rendite und Investitionspotenzial

Die Bruttomietrenditen in Peißenberg sind im Bundesvergleich attraktiv. Für Bestandswohnungen liegen sie bei etwa 4,0 %, für Neubauwohnungen bei 3,8 %. Diese Renditen haben in den letzten 12 Monaten leicht nachgegeben, bleiben aber für Anleger interessant. Aufgrund eines hohen Kaufpreisfaktors von etwa 35 Jahren dauert es jedoch lange, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert. Dennoch ist Peißenberg für Investoren attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, da die Mietrendite über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Wertsteigerung von Immobilien war in den letzten fünf Jahren mit 0,29 % pro Jahr moderat, was auf eine stabile, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hinweist.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Peißenberg:

1. Verkehrsanbindung: Die geplante Integration in den MVV ab 2025 wird die Attraktivität für Pendler steigern. Bereits jetzt ist München per Bahn oder Auto in etwa einer Stunde erreichbar.
2. Lebensqualität: Die Nähe zu den Alpen, zahlreiche Freizeitmöglichkeiten (z. B. Wandern, Skifahren, Seen) und ein vielfältiges kulturelles Angebot machen Peißenberg zu einem beliebten Wohnort.
3. Energieeffizienz: Nachhaltigkeit und moderne Heizsysteme, wie Fernwärme, sind zunehmend gefragt und beeinflussen die Kaufentscheidungen.
4. Demografische Entwicklung: Mit einem Durchschnittsalter von 45 Jahren ist die Bevölkerung relativ alt, und die Einwohnerzahl ist in den letzten zehn Jahren um 0,3 % geschrumpft. Dies könnte langfristig die Nachfrage nach kleineren Wohnungen oder barrierefreiem Wohnraum erhöhen.
5. Zinsentwicklung: Steigende Bauzinsen könnten die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen dämpfen, was die Preisentwicklung bremsen könnte.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Peißenberg wird in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Wachstum bei Preisen und Mieten. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den MVV könnte die Nachfrage weiter ankurbeln, insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guten Lagen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und eine alternde Bevölkerung die Marktdynamik beeinflussen. Für Investoren bleibt Peißenberg aufgrund attraktiver Mietrenditen und einer stabilen Wertentwicklung interessant, während Käufer von der Kombination aus moderaten Preisen und hoher Lebensqualität profitieren.

Fazit

Peißenberg bietet einen ausgewogenen Immobilienmarkt, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv ist. Die moderate Preisentwicklung, gepaart mit einer hohen Lebensqualität und guter Anbindung an München, macht die Gemeinde zu einem gefragten Standort. Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbeobjekt – die Vielfalt des Angebots deckt unterschiedliche Bedürfnisse ab. Für die Zukunft wird eine stabile Entwicklung erwartet, wobei die Verkehrsanbindung und die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien zentrale Treiber sein werden.