Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bärnau

Immobilienmarkt Bärnau

Einleitung

Bärnau, eine kleine Stadt im Landkreis Tirschenreuth in der Oberpfalz, Bayern, ist bekannt als die älteste und zugleich kleinste Stadt des Stiftlands. Mit etwa 3.050 Einwohnern und einer reichen Geschichte, geprägt durch die Knopfindustrie, bietet Bärnau eine idyllische Lage im Oberpfälzer Wald nahe der tschechischen Grenze. Der Immobilienmarkt in Bärnau ist geprägt von einer Mischung aus traditionellen Wohnhäusern, ländlichem Charme und einer stabilen, aber nicht überhitzten Nachfrage. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Angebotssituation, Trends und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Bärnau.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Bärnau ist typisch für eine ländliche Region mit einer begrenzten Bevölkerungszahl und einer starken Bindung an die regionale Wirtschaft und Kultur. Die Stadt zieht vor allem Käufer und Mieter an, die Ruhe, Natur und eine gute Lebensqualität suchen. Aufgrund der geringen Größe der Stadt ist das Angebot an Immobilien überschaubar, was zu einer stabilen, aber nicht dynamischen Marktsituation führt. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und gelegentlich auf Eigentumswohnungen, während Gewerbeimmobilien und Neubauprojekte eine untergeordnete Rolle spielen.

Wohnlagen und Infrastruktur

Bärnau bietet überwiegend mittlere bis sehr gute Wohnlagen, die durch die Nähe zur Natur und die gute Erreichbarkeit von Grundversorgungseinrichtungen attraktiv sind. Lebensmittelgeschäfte, Kindergärten und Grundschulen sind fußläufig erreichbar, während weiterführende Schulen und größere medizinische Einrichtungen in der nahegelegenen Kreisstadt Tirschenreuth (ca. 12 km entfernt) zu finden sind. Die Anbindung an die B15 sowie die Nähe zu den Autobahnen A93 und A6 machen Bärnau auch für Pendler interessant, die in größeren Städten wie Regensburg oder Nürnberg arbeiten. Der öffentliche Nahverkehr mit Busverbindungen nach Weiden, Tirschenreuth und Flossenbürg sowie ein Radweg auf einer ehemaligen Bahnstrecke ergänzen die Infrastruktur.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Bärnau sind im Vergleich zu städtischen Regionen moderat, was die Stadt für preisbewusste Käufer attraktiv macht. Einfamilien- und Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als 3 Jahre) mit normaler Ausstattung kosten durchschnittlich etwa 537 €/m², während Neubauhäuser (nicht älter als 3 Jahre) im Schnitt bei 1.313 €/m² liegen. Eigentumswohnungen aus dem Bestand werden zu etwa 767 €/m² angeboten, Neubauwohnungen erreichen durchschnittlich 1.995 €/m².

Aktuelle Daten zeigen, dass die Quadratmeterpreise für Häuser im Jahr 2024 bei etwa 795 €/m² liegen, was einen Rückgang von rund 35,91 % im Vergleich zum Vorjahr (1.270 €/m²) bedeutet. Für Eigentumswohnungen liegt der Preis bei etwa 2.410 €/m², was einem Anstieg von 37,58 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese gegenläufigen Entwicklungen deuten darauf hin, dass der Markt für Wohnungen dynamischer ist als der für Häuser, möglicherweise aufgrund einer höheren Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bärnau sind ebenfalls moderat und spiegeln die ländliche Lage wider. Für Bestandshäuser liegen die Mietpreise bei etwa 4,45 €/m², für Neubauhäuser bei 5,69 €/m². Mietwohnungen im Bestand kosten durchschnittlich 4,19 €/m², während Neubauwohnungen bei 6,08 €/m² liegen. Aktuelle Daten für das erste Quartal 2025 zeigen einen Mietpreis für Wohnungen von 8,64 €/m² (Vorjahr: 8,38 €/m²) und für Häuser von 5,29 €/m², was eine stabile Entwicklung mit leichten Anstiegen widerspiegelt. Die Bruttomietrenditen sind im Bundesvergleich hoch, mit 6,6 % für Bestandswohnungen und 3,7 % für Neubauwohnungen.

Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Bärnau sind aufgrund der ländlichen Lage und der begrenzten Nachfrage nach Baugrundstücken relativ niedrig. Bodenrichtwerte, die alle zwei Jahre aktualisiert werden, dienen als Orientierungshilfe, sind jedoch nicht immer aktuell. In den letzten sechs Jahren sind die Bodenrichtwerte in Bärnau sukzessive gestiegen, was auf eine allgemeine Wertsteigerung von Grundstücken in der Region hinweist. Dennoch können die tatsächlichen Transaktionspreise aufgrund individueller Faktoren wie Lage, Größe und Bebaubarkeit stark variieren.

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Bärnau ist begrenzt, was typisch für eine Kleinstadt ist. Aktuelle Immobilienportale listen etwa 7 bis 12 Kaufobjekte, darunter vor allem Einfamilien- und Zweifamilienhäuser. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

• Ein Zweifamilienhaus von 1952 mit späteren Anbauten, 490 m² Wohnfläche, 1.658 m² Grundstück, für 170.000 €.

• Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, 360 m² Wohnfläche, 844 m² Grundstück, für 195.000 €.

• Ein Mehrfamilienhaus in Ellenfeld, 128 m² Wohnfläche, 3.767 m² Grundstück, für 275.000 €.

• Ein Reihenmittelhaus, 108 m² Wohnfläche, 321 m² Grundstück, für 70.000 €.

Viele dieser Immobilien sind älteren Baujahrs (1950er bis 1980er) und verfügen über großzügige Grundstücke, Terrassen, Balkone und Garagen. Einige Objekte, wie ein ehemaliger Gasthof in Hohenthan, bieten Potenzial für Investoren oder handwerklich begabte Käufer, die Renovierungsarbeiten durchführen möchten.

Mietwohnungen sind in Bärnau selten, und aktuelle Angebote fehlen auf vielen Plattformen. Ein Beispiel aus der Region ist eine 3-Zimmer-Wohnung in Tirschenreuth für 420 € Kaltmiete, was auf eine geringe Verfügbarkeit in Bärnau selbst schließen lässt.

Markttrends

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bärnau zeigen eine gemischte Entwicklung. Während die Hauspreise in den letzten Jahren gesunken sind, insbesondere im Jahr 2024, sind die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen. Dieser Trend könnte durch eine veränderte Nachfrage bedingt sein, da kleinere Wohneinheiten für Singles, Paare oder ältere Menschen attraktiver werden. Die Mietpreise bleiben stabil mit leichten Anstiegen, was auf eine konstante Nachfrage nach Mietobjekten hinweist.

Nachfrage und Käufergruppen

Die Nachfrage in Bärnau kommt hauptsächlich von Familien, die großzügige Häuser mit Garten suchen, sowie von älteren Menschen, die in die Region ziehen, um die Ruhe und Natur zu genießen. Auch Investoren, die in Mehrfamilienhäuser oder Objekte mit Entwicklungspotenzial investieren möchten, sind aktiv. Die Nähe zur tschechischen Grenze und die gute Erreichbarkeit von größeren Städten machen Bärnau auch für Pendler attraktiv.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Bärnau:

• Wirtschaftliche Lage: Die moderate wirtschaftliche Dynamik der Region führt zu stabilen, aber nicht sprunghaft steigenden Preisen.

• Zinsen: Sinkende Zinsen für Baukredite (z. B. etwa 3 % für zehnjährige Darlehen) könnten die Nachfrage nach Immobilien in den kommenden Jahren erhöhen.

• Demografie: Die alternde Bevölkerung und eine geringe Zuwanderung begrenzen das Wachstum des Marktes.

• Energetische Eigenschaften: Der Zustand und die Energieeffizienz von Immobilien spielen eine zunehmend wichtige Rolle, da Käufer auf langfristige Betriebskosten achten.

Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Bärnau steht vor einigen Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien, insbesondere Mietwohnungen, schränkt die Auswahl für Interessenten ein.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien sind älter und erfordern Investitionen in Modernisierung und Energieeffizienz.

• Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung könnte langfristig die Nachfrage nach großen Einfamilienhäusern reduzieren.

• Bodenrichtwerte: Die unregelmäßige Aktualisierung von Bodenrichtwerten erschwert eine präzise Wertermittlung von Grundstücken.

Zukunftsperspektiven

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Bärnau hängt von mehreren Entwicklungen ab. Sinkende Zinsen könnten die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln, insbesondere bei Familien und Investoren. Gleichzeitig wird die Bedeutung von energieeffizienten Gebäuden weiter zunehmen, was Eigentümer dazu zwingen könnte, in Modernisierungen zu investieren. Neubauprojekte, wie sie in der nahegelegenen Stadt Plößberg geplant sind, könnten das Angebot in der Region erweitern und den Druck auf den Bestandsmarkt verringern.

Langfristig wird Bärnau von seiner Lage und seinem Charme als ländliche Kleinstadt profitieren. Die Stadt könnte für Menschen attraktiv bleiben, die eine Alternative zu teuren städtischen Märkten suchen. Eine stärkere Förderung von Mietwohnungen und kleineren Wohneinheiten könnte den Markt beleben und jüngere Bewohner anziehen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bärnau ist stabil, aber wenig dynamisch, geprägt von einem begrenzten Angebot und moderaten Preisen. Einfamilien- und Zweifamilienhäuser dominieren das Angebot, während Mietwohnungen selten sind. Die Preisentwicklung zeigt einen Rückgang bei Hauspreisen und einen Anstieg bei Wohnungen, was auf sich verändernde Nachfrage hinweist. Die ländliche Lage, die gute Infrastruktur und die moderate Preislage machen Bärnau attraktiv für Familien, Investoren und Ruhesuchende. Herausforderungen wie Renovierungsbedarf und demografischer Wandel erfordern jedoch gezielte Maßnahmen, um den Markt langfristig zu stärken. Mit einer Anpassung an moderne Anforderungen, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz, hat Bärnau das Potenzial, ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen zu bleiben.

Umgebung von Bärnau

Die Region des Landkreises Tirschenreuth setzt sich genauer gesagt aus 26 Städten, Märkten und Gemeinden zusammen, wobei die gleichnamige Stadt Tirschenreuth mit ihren rund 8.992 Enwohnern über die höchste Bevölkerungsdichte im Landkreis verfügt. Hinzu kommen eine erhebliche Menge weiterer Ortschaften darunter Waldsassen (ca. 6.729), Mitterteich (knapp 6.715), Kemnath (etwa 5.317), Erbendorf (rund 5.158) sowie Waldershof (circa 4.331) Einwohner. Damit sind natürlich längst nicht alle Namen erwähnt, denn eine Reihe weitere wie zum Beispiel Wiesau (ca. 4.117), Plößberg (knapp 3.276) oder Kulmain (etwa 2.260) Einwwohner, ehe mit nur 952 Einwohnern der Markt Falkenberg das Schlußlicht der Region Tirchenreuth bildet.