Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Füssen

Immobilienmarkt Füssen

Einleitung

Füssen, eine malerische Stadt im bayerischen Allgäu, ist nicht nur ein bedeutendes Touristenziel aufgrund ihrer Nähe zu Schloss Neuschwanstein, sondern auch ein attraktiver Immobilienmarkt. Die Stadt liegt eingebettet zwischen den Alpen und Seen wie dem Forggensee, Weißensee und Hopfensee, was sie zu einem begehrten Standort für Wohn- und Ferienimmobilien macht. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Füssen, einschließlich aktueller Preise, Trends, Marktbedingungen und Aussichten für 2025.

Überblick über Füssen

Füssen ist die südlichste Stadt Bayerns und grenzt an Österreich. Mit etwa 15.000 Einwohnern kombiniert sie eine idyllische Lage mit guter Infrastruktur. Die Stadtteile wie die Altstadt, Bad Faulenbach, Weißensee und Weidach bieten unterschiedliche Wohnlagen, von urbaner Zentrumsnähe bis hin zu ländlichen, naturverbundenen Gebieten. Der Tourismus, angeführt durch die Schlösser Neuschwanstein und Hohenschwangau, prägt die Wirtschaft und steigert die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere Ferienwohnungen.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Füssen liegt über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die hohe Lebensqualität und die touristische Attraktivität zurückzuführen ist. Im Jahr 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien etwa 4.600 bis 5.400 €, je nach Quelle und Immobilientyp.

Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 3.800 € und 5.401 €. Günstige Wohnungen beginnen bei etwa 2.570 € pro Quadratmeter, während exklusive Objekte in Premiumlagen, etwa mit Berg- oder Schlossblick, bis zu 6.600 € erreichen können. Besonders in der Altstadt oder in zentrumsnahen Lagen mit guter Anbindung sind die Preise höher. Seit 2011 ist ein stetiger Preisanstieg zu beobachten, wobei der Quadratmeterpreis damals bei etwa 2.762 € lag. Im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind die Wohnungspreise 2025 um etwa 0,1 % gestiegen, nach einem Rückgang von 2 % im Jahr 2024.

Häuser

Häuser in Füssen sind teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.250 € bis 5.543 €, abhängig von Größe und Lage. Einfamilienhäuser mit 100 m² kosten etwa 4.670 € pro Quadratmeter, während größere Häuser (150–200 m²) Preise zwischen 5.332 € und 5.543 € erreichen. Die teuersten Objekte, oft in Seenähe oder mit Blick auf die Alpen, können bis zu 8.440 € pro Quadratmeter kosten. Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Hauspreise um etwa 9,7 % gestiegen, was die Attraktivität von Füssen als Wohnstandort unterstreicht.

Grundstücke

Grundstücke in Füssen sind ebenfalls gefragt, insbesondere in touristisch attraktiven Lagen wie Weißensee oder nahe Schloss Neuschwanstein. Die Preise variieren stark je nach Lage und Bebaubarkeit, liegen aber oft über dem Durchschnitt des Landkreises Ostallgäu. Genaue Daten zu Grundstückspreisen sind schwer verfügbar, da sie stark von individuellen Faktoren wie Größe und Erschließung abhängen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Füssen liegen ebenfalls über dem bundesweiten Durchschnitt. Für Wohnungen beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 10,97 € bis 13,91 € pro Quadratmeter, wobei kleinere Wohnungen (z. B. 60 m²) oft über 13 € pro Quadratmeter kosten. Größere Wohnungen sind etwas günstiger, liegen aber immer noch über dem Durchschnitt. Für Häuser liegt der Mietpreis bei etwa 11,25 € bis 14,15 € pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, da viele Haushalte aufgrund gestiegener Kaufpreise und Zinsen auf Mieten ausweichen.

Markttrends und Entwicklungen

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Füssen zeigt eine stabile, aber gedämpfte Entwicklung. Nach einem Boom in den Jahren vor 2022 führten steigende Zinsen 2023 zu einem leichten Preisrückgang, insbesondere bei Bestandsimmobilien. 2025 zeigt sich eine leichte Erholung, mit minimalen Preissteigerungen bei Wohnungen und stabilen Preisen bei Häusern. Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken treiben die Preise in Premiumlagen weiter nach oben.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Füssen bleibt hoch, insbesondere durch die Attraktivität als Ferienregion. Familien schätzen die gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und medizinischer Versorgung, während Investoren auf Mietrenditen durch Ferienwohnungen setzen. Die Vermarktungsdauer für Immobilien ist relativ kurz: Bestandswohnungen sind etwa 58 Tage online, Neubauwohnungen bis zu 110 Tage. Das Angebot ist begrenzt, was den Wettbewerb um attraktive Objekte verschärft.

Einflussfaktoren

• Zinsen: Die Zinssätze für Immobilienkredite sind 2024 auf etwa 3–3,5 % gesunken, was die Finanzierung erleichtert und die Nachfrage leicht anhebt.

• Tourismus: Die Nähe zu Schloss Neuschwanstein und die Alpenregion machen Füssen zu einem Hotspot für Ferienimmobilien, was die Preise in touristischen Lagen steigert.

• Energieeffizienz: Energetisch sanierte Immobilien oder Neubauten mit modernen Standards (z. B. KfW-Effizienzhäuser) sind besonders gefragt, während unsanierte Bestandsimmobilien teilweise Preisrückgänge verzeichnen.

• Infrastruktur: Die gute Anbindung an die A7, B16 und B17 sowie der Bahnhof mit Verbindungen nach München und Augsburg erhöhen die Attraktivität.

Stadtteile und Wohnlagen

• Altstadt: Zentrale Lage mit historischen Gebäuden, ideal für junge Menschen und Investoren. Hohe Preise aufgrund der Nähe zu Geschäften und Sehenswürdigkeiten.

• Weißensee: Beliebt für luxuriöse Immobilien mit See- und Bergblick. Höhere Preise, aber ruhige, naturnahe Lage.

• Weidach: Moderne Wohngebiete mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften, oft mit Schlossblick. Attraktiv für Familien.

• Bad Faulenbach: Größter Stadtteil mit ländlicher Atmosphäre, günstigere Preise als in der Kernstadt.

• Ziegelwies: Mischung aus urbaner und naturnaher Lage, geeignet für Familien und Pendler.

Immobilienarten und Besonderheiten

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen in Schwangau bis hin zu luxuriösen Neubauwohnungen mit Panoramablick. Besonders gefragt sind barrierefreie oder seniorengerechte Wohnungen.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser dominieren. Neubauprojekte in Weißensee oder zentrumsnah betonen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz.

• Ferienwohnungen: Hohe Nachfrage durch Touristen, besonders in Seenähe oder mit Alpenblick. Mietrenditen machen sie attraktiv für Kapitalanleger.

• Gewerbeimmobilien: Weniger verbreitet, aber in der Altstadt oder entlang der Hauptstraßen gefragt für Büros oder kleine Geschäfte.

Herausforderungen

• Hohe Preise: Die überdurchschnittlichen Immobilienpreise machen den Marktzugang für Erstkäufer schwierig, insbesondere bei gestiegenen Lebenshaltungskosten.

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Neubauwohnungen ist eingeschränkt, was die Preise weiter treibt.

• Zinsentwicklung: Trotz sinkender Zinsen bleiben Finanzierungen für viele Haushalte eine Hürde, besonders in höherpreisigen Segmenten.

• Regionale Unterschiede: Preise variieren stark zwischen Stadtteilen, was eine genaue Lageanalyse erfordert.

Ausblick für 2025

Für 2025 wird eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes in Füssen erwartet. Die Preise dürften leicht steigen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage nach Ferienimmobilien und die begrenzte Verfügbarkeit. Sinkende Zinsen könnten den Markt weiter beleben, insbesondere für Käufer mit Finanzierungsbedarf. Neubauprojekte mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden weiter an Bedeutung gewinnen. Für Investoren bleiben Ferienwohnungen attraktiv, während Familien von der guten Infrastruktur und Lebensqualität profitieren. Eine genaue Immobilienbewertung bleibt entscheidend, um den Marktwert in der heterogenen Preislandschaft von Füssen zu bestimmen.

Fazit

Füssen bietet einen dynamischen Immobilienmarkt, der von seiner touristischen Attraktivität und hohen Lebensqualität geprägt ist. Trotz überdurchschnittlicher Preise und begrenztem Angebot bleibt die Stadt ein gefragter Standort für Eigennutzer und Investoren. Die stabile Preisentwicklung, verbesserte Finanzierungsbedingungen und die einzigartige Lage zwischen Alpen und Seen machen Füssen zu einem vielversprechenden Markt für 2025. Interessenten sollten jedoch die regionalen Unterschiede und die Notwendigkeit individueller Bewertungen beachten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Füssen

Einmal abgesehen von der kreisfreien Stadt Kaufbeuren, welche mit ihren rund 41.759 Einwohnern nahezu gänzlich vom Landkreis Ostallgäu umgeben ist, erreicht keine der Städte und Gemeinden in der Region die magische Einwohnerzahl von 20.000. Denn allenfalls Marktoberdorf (ca. 18.028) sowie Buchloe (rund 12.169) Einwohner kommen annähernd an die magische Zahl von 20.000 heran. Erst danach folgen die etwa 7 Märkte wie zum Beispiel Pfronten (8.300), Obergünzburg (ca. 6.175) oder Nesselwang (rund 3.433) sowie 45 Gemeinden darunter Biessenhofen (circa 3.986), Germaringen (knapp 3.777), Mauerstetten (3.200), Schwangau (3.300) aber auch Halblech (etwa 3.461) Einwohner, um nur einige Beispiele zu erwähnen. Ganz am Schluß des Landkreises ist die Gemeinde Osterzell mit gerade einmal 661 Einwohner zu finden.