Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Nesselwang

Immobilienmarkt Nesselwang

Einleitung

Nesselwang, eine malerische Gemeinde im bayerischen Allgäu, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage, umgeben von Bergen und Natur, aus. Der Immobilienmarkt in Nesselwang ist geprägt von der Attraktivität der Region als Wohn- und Erholungsort, sowohl für Einheimische als auch für Investoren und Zweitwohnungsbesitzer. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Nesselwang, einschließlich Kauf- und Mietpreisentwicklungen, Markttrends, Angebots- und Nachfragesituation sowie Einflussfaktoren wie Lage, Infrastruktur und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

1.1. Allgemeine Marktcharakteristika

Der Immobilienmarkt in Nesselwang ist von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien geprägt, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Die Region Allgäu zieht aufgrund ihrer hohen Lebensqualität, der Nähe zu Skigebieten und Wanderwegen sowie der guten Anbindung an größere Städte wie Kempten und Füssen eine breite Zielgruppe an. Neben dem Markt für Eigenheime gibt es auch eine Nachfrage nach Ferienwohnungen, da Nesselwang ein beliebtes Ziel für Touristen ist.

Der Markt ist von einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Käufern und Verkäufern gekennzeichnet, wobei Immobilienmakler wie RE/MAX ImmoPartner und Engel & Völkers eine zentrale Rolle bei der Vermittlung spielen. Viele Immobilien werden diskret vermarktet, was darauf hinweist, dass exklusive Objekte oft nicht öffentlich ausgeschrieben werden.

1.2. Immobilienarten

In Nesselwang dominieren folgende Immobilienarten:

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Diese sind besonders bei Familien und langfristig orientierten Käufern beliebt. Sie bieten großzügige Wohnflächen und oft Gärten oder Terrassen mit Blick auf die Alpen.

• Eigentumswohnungen: Moderne und sanierte Wohnungen, insbesondere in energetisch effizienten Gebäuden, sind gefragt. Diese richten sich an junge Paare, Singles und Investoren.

• Ferienwohnungen: Aufgrund des touristischen Potenzials sind kleinere Apartments mit moderner Ausstattung, Balkonen oder Bergblick besonders attraktiv.

• Gewerbeimmobilien: Diese spielen eine untergeordnete Rolle, sind aber für lokale Unternehmen und Dienstleister relevant.

2. Kaufpreise und Mietpreise

2.1. Kaufpreise

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Nesselwang liegt derzeit bei etwa 4.013 €. Dabei zeigen sich Unterschiede zwischen Häusern und Wohnungen:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 4.200 €. Die Preisspanne reicht von etwa 2.541 € für günstigere Objekte bis zu 5.005 € für hochwertige, modernisierte oder neubaunahe Wohnungen.

• Häuser: Häuser kosten im Durchschnitt etwa 3.461 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 1.384 € für einfachere Objekte bis hin zu 5.579 € für exklusive Immobilien mit besonderen Merkmalen wie Panoramablick oder hochwertiger Ausstattung.

Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Stagnation: Im Jahr 2025 sind die Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr um 0,1 % gestiegen, während sie im Vorjahr um 2 % gesunken waren. Dies deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, nachdem es in den Jahren zuvor stärkere Preisschwankungen gab.

2.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Nesselwang sind aufgrund der hohen Lebensqualität und der touristischen Attraktivität der Region ebenfalls relativ hoch. Genaue Mietspiegelangaben variieren, aber die Angebots-Verweilzeit für Mietwohnungen liegt derzeit bei durchschnittlich 16 Tagen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist. Bestandswohnungen werden schneller vermietet als Neubauwohnungen, was auf die geringere Verfügbarkeit und die Attraktivität der Mietrendite für Investoren hinweist.

2.3. Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer von Immobilien in Nesselwang ist relativ kurz, was auf eine gute Marktdynamik hinweist:

• Bestandswohnungen zum Kauf: Inserate sind im Durchschnitt 32 Tage online, bevor sie verkauft werden.

• Mietwohnungen: Inserate bleiben etwa 16 Tage online, was eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten zeigt.

3. Markttrends und Entwicklungen

3.1. Nachfrage nach energetisch effizienten Immobilien

Ein wesentlicher Trend im Immobilienmarkt von Nesselwang ist die steigende Nachfrage nach energetisch effizienten Gebäuden. Viele Objekte, insbesondere solche, die in den letzten Jahren saniert wurden, verfügen über hohe energetische Standards (z. B. Energieeffizienzklasse A). Diese Immobilien punkten mit niedrigen Nebenkosten, was sowohl für Käufer als auch für Mieter attraktiv ist. Beispiele sind kernsanierte Gebäude mit modernen Heizsystemen wie Gas- oder Holzpelletheizungen.

3.2. Investitionsmöglichkeiten

Nesselwang gilt als attraktiver Standort für Anlageimmobilien, insbesondere für Bestandswohnungen, die aufgrund ihrer Mietrendite gefragt sind. Neubauwohnungen sind ebenfalls interessant, aber aufgrund höherer Kaufpreise weniger renditestark. Pflegeimmobilien, die aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland zunehmend gefragt sind, bieten Renditen von bis zu 5,2 % und werden provisionsfrei angeboten.

3.3. Tourismus und Ferienimmobilien

Die touristische Attraktivität von Nesselwang treibt die Nachfrage nach Ferienwohnungen. Besonders Objekte mit Balkonen, moderner Ausstattung und Bergblick sind gefragt. Diese Immobilien werden häufig als Kapitalanlage genutzt, da sie sowohl für die Eigennutzung als auch für die Vermietung an Urlauber geeignet sind.

4. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

4.1. Lage und Infrastruktur

Nesselwang profitiert von seiner Lage im Allgäu, das für seine Naturschönheit und Freizeitmöglichkeiten bekannt ist. Die gute Anbindung an die A7 und die Nähe zu Kempten und Füssen machen die Gemeinde auch für Pendler attraktiv. Lokale Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung ist gut ausgebaut, was die Lebensqualität erhöht.

4.2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Stabilität der Region, getrieben durch Tourismus, Landwirtschaft und kleinere Gewerbebetriebe, unterstützt den Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Immobilien wird durch den Zustrom von Zweitwohnungsbesitzern und Investoren aus urbanen Zentren wie München zusätzlich gestärkt.

4.3. Demografische Entwicklung

Die demografische Entwicklung in Deutschland, insbesondere die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen, beeinflusst den Markt für spezialisierte Immobilien wie Pflegeapartments. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Wohnungen für Familien stabil, da Nesselwang als familienfreundlicher Wohnort gilt.

5. Herausforderungen und Chancen

5.1. Herausforderungen

• Preisstabilität: Die leichte Stagnation der Immobilienpreise könnte Investoren verunsichern, obwohl die langfristige Wertsteigerung durch die Attraktivität der Region wahrscheinlich bleibt.

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauobjekten ist begrenzt, was die Preise für hochwertige Immobilien in die Höhe treiben kann.

• Konkurrenz durch Tourismus: Die hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen kann die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum für Einheimische einschränken.

5.2. Chancen

• Nachhaltigkeit: Investitionen in energetisch effiziente Immobilien bieten langfristige Kostenvorteile und sind ein wachsender Trend.

• Tourismus: Die Attraktivität von Nesselwang als Erholungsort bietet Potenzial für Investoren, die in Ferienimmobilien oder Vermietungsobjekte investieren möchten.

• Regionale Expertise: Lokale Immobilienmakler wie RE/MAX ImmoPartner bieten umfassende Dienstleistungen, die den Verkaufsprozess erleichtern und Käufern Sicherheit geben.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Nesselwang ist dynamisch und bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die stabilen Preise, die hohe Nachfrage nach energetisch effizienten Immobilien und die touristische Attraktivität der Region machen Nesselwang zu einem interessanten Standort. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und leichter Preisstagnation bleibt der Markt robust, gestützt durch die starke regionale Infrastruktur und die hohe Lebensqualität. Für Investoren bieten insbesondere Bestandswohnungen und Ferienimmobilien attraktive Renditechancen, während Familien von der Verfügbarkeit moderner Einfamilienhäuser und Wohnungen profitieren.

Umgebung von Nesselwang

Einmal abgesehen von der kreisfreien Stadt Kaufbeuren, welche mit ihren rund 41.759 Einwohnern nahezu gänzlich vom Landkreis Ostallgäu umgeben ist, erreicht keine der Städte und Gemeinden in der Region die magische Einwohnerzahl von 20.000. Denn allenfalls Marktoberdorf (ca. 18.028), Füssen (etwa 14.631) sowie Buchloe (rund 12.169) Einwohner kommen annähernd an die magische Zahl von 20.000 heran. Erst danach folgen die etwa 7 Märkte wie zum Beispiel Pfronten (8.300), Obergünzburg (ca. 6.175) sowie 45 Gemeinden darunter Biessenhofen (circa 3.986), Germaringen (knapp 3.777), Mauerstetten (3.200), Schwangau (3.300) aber auch Halblech (etwa 3.461) Einwohner, um nur einige Beispiele zu erwähnen. Ganz am Schluß des Landkreises ist die Gemeinde Osterzell mit gerade einmal 661 Einwohner zu finden.