Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Birnbach

Immobilienmarkt Bad Birnbach

Einleitung

Bad Birnbach, eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn, ist bekannt für ihre Thermalquellen und das Wellnessangebot der Rottal Terme. Die idyllische Lage im Bäderdreieck, kombiniert mit einer guten Infrastruktur und einer ruhigen, ländlichen Umgebung, macht den Ort attraktiv für Investoren, Eigennutzer und Kapitalanleger. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Bad Birnbach, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, einschließlich Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken.

Marktsituation und Preisentwicklung

Kaufpreise für Wohnimmobilien

Der Immobilienmarkt in Bad Birnbach zeigt eine stabile, aber moderat wachsende Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien liegt aktuell bei etwa 3.000 € pro Quadratmeter. Für Häuser variieren die Preise je nach Baujahr, Zustand und Lage zwischen 2.000 und 3.500 €/m². Eigentumswohnungen kosten im Schnitt zwischen 2.800 und 3.800 €/m², wobei Neubauwohnungen tendenziell am oberen Ende dieses Spektrums liegen. Besonders gefragt sind modern ausgestattete Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Einfamilienhäuser in ruhigen Wohngegenden wie dem Ortsteil Brombach.

Die Preise für Bestandsimmobilien liegen leicht unter denen für Neubauten. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet etwa 300.000 bis 450.000 €, während Neubau-Bungalows oder moderne Mehrfamilienhäuser Preise von 400.000 € und mehr erreichen können. Hochpreisige Objekte, wie exklusive Villen oder Anwesen in Alleinlage, können bis zu 1,5 Millionen € kosten, sind jedoch seltener.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bad Birnbach sind im Vergleich zu städtischen Regionen moderat. Für Bestandswohnungen liegt der Durchschnitt bei etwa 5,60 €/m², während Neubauwohnungen Mieten von 7,00 €/m² und mehr erzielen. Häuser zur Miete sind rarer, mit Kaltmieten zwischen 5,00 und 6,50 €/m². Die Mietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 4,3 %, was Bad Birnbach für Kapitalanleger attraktiv macht, insbesondere in guten und mittleren Wohnlagen. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, mit einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 2,7 % für Bestandswohnungen.

Grundstückspreise

Grundstücke in Bad Birnbach sind im Vergleich zu anderen bayerischen Regionen relativ erschwinglich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 180 €, mit Schwankungen je nach Erschließungsgrad und Lage. Voll erschlossene Grundstücke kosten bis zu 350 €/m², während unerschlossene Parzellen Preise von 30 bis 60 €/m² erreichen. Besonders gefragt sind Grundstücke in der Nähe des Kurortes oder in ruhigen Randlagen. Der Bodenrichtwert, der als Orientierung für Grundstückspreise dient, liegt in Bad Birnbach bei etwa 30 bis 60 €/m², abhängig von der Bodenrichtwertzone.

Angebot und Nachfrage

Angebot an Immobilien

Das Angebot an Immobilien in Bad Birnbach ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell sind etwa 60 bis 70 Kaufobjekte auf dem Markt, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke. Eigentumswohnungen machen einen großen Teil des Angebots aus, mit Größen zwischen 40 und 120 m². Besonders häufig sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, die sowohl für Paare als auch für kleine Familien oder Investoren geeignet sind. Häuser umfassen sowohl ältere Bestandsobjekte aus den 1960er- und 1970er-Jahren als auch moderne Neubauten, die oft als Bungalows oder energieeffiziente KfW-Häuser angeboten werden.

Mehrfamilienhäuser sind besonders für Kapitalanleger interessant, da sie durch Vollvermietung attraktive Renditen bieten. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus in Brombach mit 394 m² Wohnfläche und einem Kaufpreis von 630.000 €, das durch seine ruhige Lage und Gas-Zentralheizung überzeugt. Mietwohnungen sind weniger zahlreich, mit etwa 30 bis 40 Angeboten, die sich auf kleinere Einheiten mit 1 bis 3 Zimmern konzentrieren.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Bad Birnbach ist hoch, insbesondere durch die Attraktivität des Ortes als Kur- und Wellnessstandort. Eigennutzer suchen vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in zentralen oder ruhigen Lagen, während Kapitalanleger auf renditestarke Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder vermietete Wohnungen abzielen. Die Nachfrage nach Neubauwohnungen ist gestiegen, da diese oft moderne Ausstattungen wie Fußbodenheizung, große Fenster und Balkone bieten. Auch seniorengerechte oder barrierefreie Wohnungen sind gefragt, da Bad Birnbach viele ältere Bewohner und Besucher anzieht.

Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich in den letzten Jahren verkürzt. Bestandswohnungen sind im Schnitt 50 Tage online, bevor sie verkauft werden, während Mietwohnungen etwa 35 Tage inseriert sind. Neubauwohnungen benötigen mit etwa 110 Tagen etwas länger, was auf höhere Preise und spezifische Käufergruppen zurückzuführen ist.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Lage und Infrastruktur

Bad Birnbach profitiert von seiner Lage im Bäderdreieck, das neben Bad Birnbach auch Bad Griesbach und Bad Füssing umfasst. Die Rottal Terme und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie Wanderwege und Golfplätze, erhöhen die Lebensqualität und ziehen Käufer an. Die gute Anbindung an regionale Zentren wie Pfarrkirchen und Passau sowie die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Restaurants machen den Ort attraktiv. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen nahe dem Marktplatz oder in ruhigen Siedlungen wie Brombach.

Demografische Entwicklung

Die Gemeinde hat etwa 5.500 Einwohner, mit einer leicht alternden Bevölkerung. Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und seniorengerechtem Wohnraum. Gleichzeitig zieht Bad Birnbach auch jüngere Familien an, die die ruhige Umgebung und die Nähe zu Natur und Freizeitangeboten schätzen. Die stabile Einwohnerzahl und der Zuzug von Wellness-Touristen stützen die Nachfrage nach Ferienwohnungen und vermietbaren Immobilien.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite im Jahr 2025 fördern den Kauf von Immobilien, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren. Gleichzeitig führen steigende Baukosten und strengere energetische Vorschriften zu höheren Preisen für Neubauten. Die Inflation und Unsicherheiten auf dem globalen Markt machen Immobilien als „Betongold“ weiterhin attraktiv, was die Nachfrage in Bad Birnbach stützt.

Tourismus und Wellness

Der Tourismus ist ein zentraler Wirtschaftsfaktor in Bad Birnbach. Die Rottal Terme und das breite Wellnessangebot locken jährlich zahlreiche Besucher an, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Anlageobjekten steigert. Immobilien in der Nähe der Therme oder in der Kurzone erzielen oft höhere Preise und sind besonders für Investoren interessant, die auf Vermietung setzen.

Besondere Marktsegmente

Neubauwohnungen

Neubauwohnungen in Bad Birnbach sind ein wachsendes Segment. Projekte mit 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Loggia oder Terrasse, werden zunehmend gebaut. Diese Objekte richten sich an Käufer mit hohen Ansprüchen an Ausstattung und Energieeffizienz. Ein Beispiel ist eine 3-Zimmer-Neubauwohnung mit 89 m² für etwa 350.000 €, die mit einer Einzelgarage und modernen Glaselementen ausgestattet ist.

Anlageobjekte

Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen sind für Kapitalanleger besonders attraktiv. Die hohe Mietrendite und die stabile Nachfrage nach Mietwohnungen in Bad Birnbach machen diese Objekte zu einer sicheren Investition. Ein typisches Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten und monatlichen Mieteinnahmen von 2.500 € wird für etwa 600.000 bis 800.000 € angeboten.

Ferienwohnungen

Die Nachfrage nach Ferienwohnungen ist durch den Tourismus gestiegen. Kleine, möblierte Apartments mit 30 bis 50 m² werden oft für 80.000 bis 150.000 € angeboten und sind für Kurzzeitvermietung an Wellness-Gäste geeignet. Solche Objekte befinden sich häufig in der Nähe der Therme oder in zentralen Lagen.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

Eine Herausforderung für den Immobilienmarkt in Bad Birnbach ist das begrenzte Angebot an Grundstücken und Immobilien, was die Preise in die Höhe treibt. Zudem führen steigende Baukosten und Anforderungen an Energieeffizienz zu höheren Investitionskosten für Neubauten. Die ländliche Lage kann für junge Berufstätige, die auf eine schnelle Anbindung an Großstädte angewiesen sind, ein Nachteil sein.

Chancen

Die Attraktivität von Bad Birnbach als Wellness- und Freizeitstandort bietet zahlreiche Chancen. Der wachsende Tourismus und die Nachfrage nach Ferienwohnungen fördern Investitionen in Anlageobjekte. Gleichzeitig machen die niedrigen Zinsen und die stabile Nachfrage den Markt für Eigennutzer attraktiv. Die Förderung von KfW-Programmen für energieeffiziente Gebäude unterstützt den Neubau und die Sanierung von Immobilien.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Bad Birnbach wird auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, mit einer moderaten Preissteigerung. Die Nachfrage nach modernen Wohnungen, Einfamilienhäusern und Anlageobjekten wird durch den Tourismus, die demografische Entwicklung und die gute Lebensqualität gestützt. Besonders Neubauwohnungen und energieeffiziente Immobilien werden an Bedeutung gewinnen. Für Investoren bietet der Markt attraktive Renditechancen, während Eigennutzer von der ruhigen und naturnahen Lage profitieren.

Fazit

Bad Birnbach ist ein attraktiver Immobilienstandort mit einem stabilen Markt, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant ist. Die Kombination aus moderaten Preisen, hoher Lebensqualität und starkem Tourismus macht die Gemeinde zu einem vielversprechenden Ziel. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und steigenden Baukosten überwiegen die Chancen, insbesondere durch die wachsende Nachfrage nach Ferienwohnungen und modernen Immobilien. Wer in Bad Birnbach investiert, profitiert von einer sicheren Wertanlage in einer Region mit hohem Freizeitwert.

Umgebung von Bad Birnbach

So verfügt nicht etwa die Stadt Pfarrkirchen (ca. 11.953), welche zudem den Verwaltungssitz des Landkreises stellt über die höchste Einwohnerzahl, sondern Eggenfelden mit rund 13.090 Einwohnern. Weiterhin gehören Simbach a.Inn (etwa 9.649), Arnstorf (circa 6.729), Gangkofen (knapp 6.356), Kirchdorf am Inn (5.400), Triftern (rund 5.199) sowie Massing (ca. 4.009) Einwohner zur Region. Nachdem sich eine Vielzahl weiterer Ortschaften darunter Tann (circa 3.911), Wurmannsquick (etwa 3.668) oder Dietersburg (rund 3.119) Einwohner eingereiht hatten, gelangt man letztendlich zur Gemeinde Rimbach, welche mit nur 883 Einwohnern die Rote Laterne des Landkreises übernommen hat.