Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Mitterfels

Umgebung von Mitterfels

Einleitung

Mitterfels, ein staatlich anerkannter Luftkurort im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen, liegt malerisch im Naturpark Bayerischer Wald auf einem Felsplateau über der Menach. Die Gemeinde, oft als „Bayerisches Jerusalem“ bezeichnet, bietet eine idyllische Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an regionale Zentren wie Straubing. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Mitterfels, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklungen und Trends sowie die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Rahmenbedingungen, die den Markt beeinflussen.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Mitterfels ist ein kleiner Markt mit etwa 2.500 Einwohnern und 36 Gemeindeteilen, darunter Aichmühl, Höfling und Scheibelsgrub. Die Wirtschaft ist geprägt von Land- und Forstwirtschaft, Tourismus und kleineren Gewerbebetrieben. Mit rund 960 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort, hauptsächlich in der Landwirtschaft (28 Betriebe mit 597 ha Fläche) und im Tourismus, bietet Mitterfels eine stabile, wenn auch begrenzte wirtschaftliche Basis. Der Tourismus profitiert von der Lage im Bayerischen Wald und der Anerkennung als Luftkurort, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen steigert.

Die Bevölkerungsstruktur ist geprägt von einer leicht überdurchschnittlichen Altersgruppe (55–59 Jahre) und einer niedrigen Single-Quote, was auf eine familienorientierte Gemeinde hinweist. Die durchschnittliche Wohndauer liegt bei über zehn Jahren, was auf eine hohe Wohnzufriedenheit und geringe Fluktuation schließen lässt. Bildungseinrichtungen wie zwei Kindertagesstätten und Schulen sowie eine gute Verkehrsanbindung über die Staatsstraßen 2140 und 2147 sowie die Nähe zur A3 und B20 machen Mitterfels attraktiv für Familien und Pendler.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Mitterfels ist überschaubar, aber vielfältig. Das Angebot umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen und energieeffiziente Häuser, die den aktuellen Standards (z. B. KfW 40) entsprechen. Neue Wohnanlagen im Zentrum, wie ein Projekt mit 12 Wohneinheiten, Tiefgarage und Stellplätzen, kombinieren modernen Komfort mit der ruhigen Lage und sprechen sowohl Eigennutzer als auch Investoren an.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Angebot, wobei Bestandsimmobilien (älter als drei Jahre) häufig renovierungsbedürftig sind und Potenzial für Wertsteigerungen bieten. Eigentumswohnungen, insbesondere in neueren Gebäuden mit Aufzug und Fußbodenheizung, sind begehrt, da sie sowohl für junge Familien als auch für ältere Bewohner geeignet sind. Gewerbeimmobilien, wie eine Pension mit Gastronomie, sind seltener, aber attraktiv für Investoren, die vom Tourismus profitieren wollen.

Die Nachfrage ist stabil, getrieben von lokalen Käufern, Pendlern nach Straubing und Regensburg sowie Investoren, die Mitterfels als Standort für Ferienimmobilien oder Renditeobjekte sehen. Die Vermarktungsdauer für Neubauwohnungen liegt bei etwa 94 Tagen, was auf eine moderate, aber konstante Nachfrage hinweist. Bestandsimmobilien können aufgrund von Renovierungsbedarf länger am Markt bleiben.

Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Mitterfels liegen im mittleren bis gehobenen Segment für ländliche Regionen in Niederbayern. Für Bestandshäuser (Einfamilien- oder Doppelhäuser, älter als drei Jahre) beträgt der durchschnittliche Kaufpreis etwa 1.500 €/m², während Neubauhäuser (jünger als drei Jahre) im Schnitt 1.800 €/m² kosten. Eigentumswohnungen aus dem Bestand werden für etwa 2.200 €/m² angeboten, Neubauwohnungen erreichen Preise von 2.700 €/m² oder mehr, abhängig von Ausstattung und Lage.

Die Mietpreise spiegeln die Attraktivität des Standorts wider. Der Mietspiegel liegt bei einer Kaltmiete von 8,26 €/m² und Nebenkosten von 2,83 €/m², was eine Warmmiete von etwa 11,09 €/m² ergibt. Beispiele aus dem Markt zeigen Mietwohnungen mit 63 m² für 605 € Kaltmiete oder 85 m² für 700 € Kaltmiete. Die Mietpreisentwicklung ist leicht steigend (+5 % im ersten Quartal 2025 gegenüber 2024), was auf eine wachsende Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist.

Grundstückspreise sind schwerer zu beziffern, da nur wenige Transaktionen in Mitterfels selbst vorliegen. In einem 30-km-Umkreis basierend auf Angebotspreisen bewegen sich die Preise für Baugrundstücke zwischen 100 und 200 €/m², abhängig von Lage und Erschließung. Bodenrichtwerte, die als Orientierung dienen, variieren stark und erfordern eine individuelle Wertermittlung.

Preisentwicklung und Trends

Die Immobilienpreise in Mitterfels zeigen in den letzten Jahren einen moderaten Anstieg, getrieben von der Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und der Attraktivität als Luftkurort. Die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen ist leicht rückläufig (-2 % im ersten Quartal 2025 gegenüber 2024), was auf ein größeres Angebot an Neubauwohnungen zurückzuführen sein könnte. Mietpreise hingegen steigen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen das begrenzte Angebot übersteigt.

Ein wichtiger Trend ist die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien. Niedrigenergiehäuser und KfW-40-Standard-Neubauten sind besonders gefragt, da sie langfristig Kosten sparen und den aktuellen Klimazielen entsprechen. Moderne Wohnanlagen mit Features wie Fußbodenheizung, Aufzug und Tiefgarage sprechen eine breite Zielgruppe an. Zudem gewinnen kompakte Bungalows und Doppelhäuser an Beliebtheit, da sie effizienten Raum für kleinere Haushalte oder Senioren bieten.

Der Tourismus beeinflusst den Markt ebenfalls: Ferienwohnungen mit Ausblick (z. B. Richtung Bogenberg oder Alpen) sind gefragt, ebenso wie Immobilien, die als Zweitwohnsitz oder Renditeobjekt genutzt werden können. Die Digitalisierung des Immobilienmarkts, etwa durch Plattformen wie Immowelt oder ImmobilienScout24, erleichtert die Vermarktung, führt aber auch zu einer stärkeren Preistransparenz.

Herausforderungen und Chancen

Der Immobilienmarkt in Mitterfels steht vor mehreren Herausforderungen. Das begrenzte Angebot an Baugrundstücken und die hohen Baukosten erschweren Neubauprojekte. Zudem können Bestandsimmobilien aufgrund von Renovierungsbedarf und geringerer Energieeffizienz schwerer vermarktet werden. Die Abhängigkeit von regionalen Wirtschaftszentren wie Straubing bedeutet, dass wirtschaftliche Schwankungen dort den Markt in Mitterfels beeinflussen können.

Dennoch bietet Mitterfels zahlreiche Chancen. Die idyllische Lage und die gute Infrastruktur machen den Ort attraktiv für Familien, Senioren und Investoren. Der Trend zu nachhaltigem Bauen und die wachsende Nachfrage nach Ferienimmobilien bieten Potenzial für renditestarke Projekte. Lokale Makler, die den Markt gut kennen, können Käufer und Verkäufer effektiv unterstützen, insbesondere bei der Wertermittlung und Vermarktung.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Mitterfels ist stabil und bietet eine attraktive Mischung aus modernen Neubauten, renovierungsbedürftigen Bestandsimmobilien und touristisch nutzbaren Objekten. Mit moderaten Kaufpreisen (1.500–2.700 €/m²) und einem Mietspiegel von etwa 11 €/m² Warmmiete ist Mitterfels sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant. Die Nachfrage nach energieeffizienten und kompakten Wohnhäusern sowie Ferienimmobilien wird in den kommenden Jahren weiter wachsen, während das begrenzte Angebot die Preise leicht steigen lassen dürfte. Für Käufer und Verkäufer empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit lokalen Experten, um von der Markttransparenz und den Chancen in diesem Luftkurort optimal zu profitieren.

Umgebung von Mitterfels

Einmal abgesehen von der Stadt Straubing mit rund 45.502 Einwohner setzt sich die gleichnamige Region Straubing-Bogen aus ingesamt 37 Städte, Märkte und Gemeinden zusammen. Zu den Ortschaften mit den höchsten Einwohnerzahlen zählen unter anderen Bogen (ca. 9.751), Geiselhöring (rund 6.936), Mallersdorf-Pfaffenberg (etwa 6.488), Leiblfing (circa 4.122), Kirchroth (3.800), Wiesenfelden (3.800), Laberweinting (3.400), Aiterhofen (3.300), Parkstetten (3.200), Straßkirchen (3.200) und Hunderdorf (knapp 3.285). Auf den weiteren Plätzen folgen zum Beispiel Oberschneiding (3.000), Steinach (etwa 2.968), Schwarzach (ca. 2.797) sowie Rain (rund 2.747) Einwohner, dass setzt sich fort bis schließlich die Gemeinde Perasdorf erreicht ist, welche mit ihren 562 Einwohnern als Schlußlicht des Landkreises gilt.