Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Mallersdorf-Pfaffenberg

Immobilienmarkt Mallersdorf-Pfaffenberg

1. Einleitung

Mallersdorf-Pfaffenberg, eine Gemeinde in Niederbayern, zeichnet sich durch eine idyllische Lage im Labertal und eine gute Anbindung an größere Städte wie Regensburg, Landshut und Straubing aus. Der Immobilienmarkt in dieser Region spiegelt die typischen Merkmale eines ländlichen, aber gut vernetzten Standorts wider. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen und die Nachfrage nach Immobilien in Mallersdorf-Pfaffenberg. Ziel ist es, ein umfassendes Bild des Immobilienmarkts zu zeichnen und potenzielle Investoren, Käufer oder Mieter zu informieren.

2. Allgemeine Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Mallersdorf-Pfaffenberg ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Die Gemeinde bietet vor allem mittlere bis gute Wohnlagen, die sowohl für Familien als auch für ältere Menschen attraktiv sind. Aufgrund der Nähe zu größeren Städten und einer soliden Infrastruktur – inklusive Schulen, Kindergärten, medizinischer Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten – ist die Region für Pendler und Einheimische gleichermaßen interessant.

Die Nachfrage nach Immobilien ist stabil, wobei die Käufer vor allem nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern suchen. Mietwohnungen, insbesondere kleinere Einheiten wie 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, sind ebenfalls gefragt, vor allem bei jüngeren Bewohnern oder Pendlern. Der Markt ist jedoch nicht überhitzt, wie es in städtischen Ballungsräumen der Fall ist, was Mallersdorf-Pfaffenberg zu einem attraktiven Standort für preisbewusste Käufer macht.

3. Kaufpreise für Immobilien

Die Kaufpreise in Mallersdorf-Pfaffenberg liegen unter dem bundesweiten Durchschnitt, was die Region für Investoren und Eigenheimbesitzer interessant macht. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien beträgt etwa 2.787 €/m² (Stand März 2025). Dabei variieren die Preise je nach Immobilientyp und Zustand:

• Einfamilien- und Doppelhäuser (Bestand, älter als 3 Jahre): Diese kosten im Schnitt etwa 1.650 €/m². Ältere Häuser aus den 1960er- oder 1970er-Jahren, die oft in Ziegelbauweise errichtet wurden, sind häufig zu finden. Viele dieser Objekte wurden in den letzten Jahren saniert, was die Preise leicht erhöht hat.

• Neubauhäuser (jünger als 3 Jahre): Für moderne Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften liegen die Preise bei etwa 2.000–3.000 €/m², abhängig von Ausstattung und Lage. Besonders gefragt sind energieeffiziente Häuser mit Features wie Fußbodenheizung oder Photovoltaikanlagen.

• Eigentumswohnungen (Bestand): Bestandswohnungen werden im Durchschnitt für 1.100 €/m² angeboten. Diese sind oft in kleineren Mehrfamilienhäusern mit 4–6 Wohneinheiten zu finden.

• Neubauwohnungen: Für Neubauwohnungen liegen die Preise bei etwa 2.350 €/m². Diese sind seltener, da der Fokus in der Region eher auf Einfamilienhäusern liegt.

Die Preisentwicklung zeigt in den letzten Jahren einen moderaten Anstieg. Insbesondere die Kaufpreise für Bestandshäuser sind im vergangenen Jahr um etwa 19 % gestiegen, was auf eine erhöhte Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Markt erschwinglicher als in städtischen Regionen wie München oder Regensburg.

4. Mietpreise

Die Mietpreise in Mallersdorf-Pfaffenberg sind im Vergleich zu urbanen Zentren niedrig und bieten eine attraktive Rendite für Investoren. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen wie folgt:

• Häuser (Bestand): Die Miete für Bestandshäuser beträgt etwa 5,00 €/m², während Neubauhäuser etwa 5,50 €/m² kosten.

• Wohnungen (Bestand): Für Bestandswohnungen liegt die Miete bei etwa 5,90 €/m². Besonders 1,5- bis 3-Zimmer-Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind gefragt.

• Neubauwohnungen: Diese kosten im Schnitt 6,50 €/m², sind jedoch selten im Angebot.

Die Bruttomietrenditen sind besonders für Bestandswohnungen attraktiv und liegen bei etwa 6,4 %, was über dem Bundesdurchschnitt liegt. Für Neubauwohnungen beträgt die Rendite etwa 3,3 %, was ebenfalls solide Anlagechancen bietet. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt konstant, da die Region sowohl für junge Berufstätige als auch für Senioren attraktiv ist.

5. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Mallersdorf-Pfaffenberg ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell (Stand 2025) gibt es etwa 20–30 Kaufobjekte, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Mehrfamilienhäuser und vereinzelt Eigentumswohnungen. Besonders häufig sind sanierte Bestandshäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren sowie moderne Neubau-Doppelhaushälften mit Wohnflächen zwischen 140 und 200 m². Mehrfamilienhäuser, die oft als Kapitalanlage genutzt werden, sind ebenfalls im Angebot, wobei diese oft in Ziegelbauweise errichtet und mit modernen Heizsystemen ausgestattet sind.

Die Nachfrage konzentriert sich auf folgende Immobilientypen:

• Einfamilienhäuser: Besonders gefragt bei Familien, die die ländliche Lage und die gute Anbindung schätzen.

• Doppelhaushälften: Attraktiv für junge Familien oder Paare, die modernes Wohnen zu erschwinglichen Preisen suchen.

• Mehrfamilienhäuser: Interessant für Investoren, die von den hohen Mietrenditen profitieren möchten.

• Eigentumswohnungen: Nachfrage vor allem bei Singles oder älteren Menschen, die barrierefreie oder kleinere Wohneinheiten suchen.

Das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzter, wobei 3-Zimmer-Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit Balkon besonders gefragt sind. Grundstücke sind selten im Angebot, aber die Bodenrichtwerte liegen bei etwa 270 €/m² (z. B. im Ortsteil Oberhaselbach), was auf eine moderate Wertsteigerung hinweist.

6. Infrastruktur und Attraktivität

Mallersdorf-Pfaffenberg bietet eine ausgezeichnete Lebensqualität, die den Immobilienmarkt zusätzlich stützt. Die Gemeinde verfügt über eine gute Verkehrsanbindung durch die Bundesstraßen B15 und B15N sowie die Autobahnen A92 und A3. Städte wie Regensburg oder Landshut sind in 30–40 Minuten erreichbar. Der öffentliche Nahverkehr ist mit Bus- und Bahnverbindungen gut ausgebaut.

Die Infrastruktur umfasst Kindergärten, Schulen (Volks-, Mittel-, Realschule und Gymnasium), ein Krankenhaus, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Freizeitangebote wie ein Freibad und die malerische Landschaft des Labertals erhöhen die Attraktivität. Diese Faktoren machen die Gemeinde besonders für Familien und Senioren interessant, die eine ruhige, aber gut angebundene Lage suchen.

7. Trends und Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Mallersdorf-Pfaffenberg entwickelt sich stabil, ohne die extremen Preissprünge städtischer Märkte. Wichtige Trends sind:

• Nachhaltigkeit: Es gibt eine wachsende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien mit modernen Heizsystemen (z. B. Gasthermen oder Solaranlagen) und guter Dämmung.

• Sanierungsbedarf: Viele Bestandshäuser erfordern Modernisierungen, was für Käufer mit handwerklichem Geschick oder Investoren attraktiv ist.

• Wohnraumknappheit: Wie in vielen ländlichen Regionen gibt es auch in Mallersdorf-Pfaffenberg eine begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, was die Bodenpreise langfristig steigen lassen könnte.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Bungalows wächst, da die Bevölkerung älter wird.

Die Zukunftsaussichten sind positiv, da die Region von der Nähe zu wirtschaftlich starken Städten profitiert. Die Bodenpreise und Immobilienwerte werden voraussichtlich weiter moderat steigen, was Mallersdorf-Pfaffenberg zu einem sicheren Standort für langfristige Investitionen macht.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Mallersdorf-Pfaffenberg bietet attraktive Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von etwa 2.787 €/m² und Mietpreisen von 5–6,50 €/m² ist die Region erschwinglich und bietet hohe Mietrenditen, insbesondere für Bestandswohnungen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäusern ist hoch, während das Angebot begrenzt bleibt. Die ausgezeichnete Infrastruktur, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem beliebten Wohnort. Für die Zukunft ist mit einer moderaten Wertsteigerung zu rechnen, was Mallersdorf-Pfaffenberg zu einem stabilen und lohnenden Immobilienmarkt macht.

Umgebung von Mallersdorf-Pfaffenberg

Einmal abgesehen von der Stadt Straubing mit rund 45.502 Einwohner setzt sich die gleichnamige Region Straubing-Bogen aus ingesamt 37 Städte, Märkte und Gemeinden zusammen. Zu den Ortschaften mit den höchsten Einwohnerzahlen zählen unter anderen Bogen (ca. 9.751), Geiselhöring (rund 6.936), Leiblfing (circa 4.122), Kirchroth (3.800), Wiesenfelden (3.800), Laberweinting (3.400), Aiterhofen (3.300), Parkstetten (3.200), Straßkirchen (3.200) und Hunderdorf (knapp 3.285). Auf den weiteren Plätzen folgen zum Beispiel Oberschneiding (3.000), Steinach (etwa 2.968), Schwarzach (ca. 2.797), Mitterfels (2.800) sowie Rain (rund 2.747) Einwohner, dass setzt sich fort bis schließlich die Gemeinde Perasdorf erreicht ist, welche mit ihren 562 Einwohnern als Schlußlicht des Landkreises gilt.