Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Straßkirchen

Immobilienmarkt Straßkirchen

1. Einleitung

Straßkirchen, eine Gemeinde im Landkreis Straubing-Bogen in Niederbayern, liegt im Herzen des Gäubodens und ist aufgrund ihrer Nähe zur Stadt Straubing sowie der guten Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Anbindung an die A3 und die geplante Ansiedlung eines großen BMW-Werks in der Region, ein zunehmend attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Straßkirchen umfassend, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Mietrenditen, Trends sowie zukünftige Perspektiven. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, einschließlich Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Eigentumswohnungen und Mietobjekten, sowie auf Grundstückspreisen.

2. Marktübersicht

Straßkirchen zeichnet sich durch eine Mischung aus guten und mittleren Wohnlagen aus, die sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant sind. Die Immobilienpreise in der Gemeinde sind im Vergleich zu städtischen Zentren wie Straubing oder Regensburg moderat, was Straßkirchen für Familien, Pendler und Kapitalanleger attraktiv macht. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in den letzten Jahren gestiegen, was auf die wirtschaftliche Entwicklung der Region, die Nähe zum neuen BMW-Werk (ca. 2,5 km von Irlbach entfernt) und die idyllische Lage im ländlichen Gäuboden zurückzuführen ist.

2.1 Kaufpreise für Wohnimmobilien

Einfamilien- und Doppelhäuser

• Bestandsimmobilien (älter als 3 Jahre): Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilien- oder Doppelhäuser aus dem Bestand liegt aktuell bei etwa 1.613 €/m². Diese Immobilien sind oft in gutem Zustand, aber ohne moderne energetische Standards, was Renovierungskosten nach sich ziehen kann.

• Neubauhäuser (nicht älter als 3 Jahre): Neubauten sind deutlich teurer und kosten im Schnitt 2.054 €/m². Dies spiegelt den höheren energetischen Standard (z. B. Effizienzhaus-55) und die moderne Ausstattung wider.

• Preisentwicklung: In den letzten zwölf Monaten sind die Kaufpreise für Bestandshäuser um durchschnittlich 6,0 % gefallen. Dies könnte auf eine Marktkorrektur nach der starken Preissteigerung in den Jahren zuvor oder auf eine vorübergehende Zurückhaltung der Käufer zurückzuführen sein. Neubauhäuser hingegen zeigen eine stabilere Preisentwicklung.

Eigentumswohnungen

• Bestandswohnungen: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand beträgt etwa 1.042 €/m². Diese Wohnungen sind oft in Mehrfamilienhäusern mit einfacher bis mittlerer Ausstattung zu finden.

• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen kosten im Schnitt 2.354 €/m², was die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen widerspiegelt.

• Preisentwicklung: Die Preise für Eigentumswohnungen sind stabil geblieben, wobei Neubauwohnungen aufgrund der gestiegenen Baukosten und Nachfrage nach modernen Wohnkonzepten (z. B. barrierefreie Wohnungen, Balkon/Terrasse) leicht teurer geworden sind.

2.2 Mietpreise

Häuser

• Bestandshäuser: Die Mietpreise für Bestandshäuser liegen im Durchschnitt bei 5,14 €/m². Diese niedrigen Mietpreise machen Straßkirchen für Familien attraktiv, die ein Eigenheim mieten möchten.

• Neubauhäuser: Neubauten werden zu etwa 5,51 €/m² vermietet, was die höhere Qualität und den energetischen Standard widerspiegelt.

• Preisentwicklung: Die Mietpreise für Bestandshäuser sind in den letzten zwölf Monaten stabil geblieben, während Neubauhäuser eine leichte Preissteigerung von etwa 3,7 % verzeichneten.

Wohnungen

• Bestandswohnungen: Die Mietpreise für Bestandswohnungen liegen bei etwa 5,17 €/m². Diese Wohnungen sind besonders für junge Paare und Singles interessant, die eine kostengünstige Alternative suchen.

• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen kosten im Schnitt 6,48 €/m², was auf die Nachfrage nach modernen Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder barrierefreiem Zugang hinweist.

• Preisentwicklung: Die Mietpreise für Bestandswohnungen sind nahezu konstant geblieben (Veränderung von 0,3 %), während Neubauwohnungen ebenfalls stabil sind (Veränderung von 0,2 %).

2.3 Mietrenditen

• Bestandswohnungen: Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 6,0 %, was im Bundesvergleich hoch ist. Dies macht Straßkirchen für Kapitalanleger, die in Bestandsimmobilien investieren möchten, besonders attraktiv.

• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen bieten eine Bruttomietrendite von etwa 3,3 %, was ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt liegt, aber aufgrund der höheren Anschaffungskosten geringer als bei Bestandswohnungen ist.

• Häuser: Die Mietrenditen für Häuser sind aufgrund der niedrigen Mietpreise und der hohen Kaufpreise weniger attraktiv, liegen aber immer noch im akzeptablen Bereich für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen.

2.4 Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Straßkirchen sind stark von der Lage und der Verfügbarkeit abhängig. Aufgrund begrenzter Daten für Straßkirchen selbst wird oft ein erweiterter Umkreis von 32 km herangezogen, um Durchschnittspreise zu ermitteln. Die Bodenrichtwerte, die alle zwei Jahre aktualisiert werden, dienen als Orientierungshilfe, sind jedoch nicht immer aktuell und berücksichtigen keine individuellen Besonderheiten eines Grundstücks (z. B. Erschließung, Größe, Bebaubarkeit).

• Durchschnittspreise: Die Grundstückspreise variieren stark je nach Lage. In ländlichen Gebieten wie Straßkirchen liegen die Preise für Baugrundstücke oft deutlich unter denen in städtischen Zentren. Angebotspreise für Acker- oder Grünland liegen z. B. bei 6,00 €/m² (verpachtet bis 10/2025) bis 17,50 €/m² für pachtfreies Ackerland in der Umgebung.

• Preisentwicklung: Die Grundstückspreise in Straßkirchen sind in den letzten Jahren gestiegen, was mit der allgemeinen Nachfrage nach Bauland in der Region und der wirtschaftlichen Entwicklung durch das BMW-Werk zusammenhängt. Dennoch können die tatsächlichen Transaktionspreise von den Angebotspreisen abweichen, da viele Faktoren wie Bodenbeschaffenheit und Zufahrt eine Rolle spielen.

• Herausforderungen: Die Ermittlung eines genauen Grundstückswerts erfordert eine professionelle Wertermittlung, da Bodenrichtwerte nur eine grobe Orientierung bieten und die Aktualisierungsrhythmen von ein bis zwei Jahren oft nicht die aktuelle Marktsituation widerspiegeln.

3. Angebot und Nachfrage

3.1 Angebot

Das Angebot an Immobilien in Straßkirchen ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuelle Angebote umfassen:

• Einfamilienhäuser: Beispielsweise ein 1991 erbautes Einfamilienhaus mit 110 m² und 5 Zimmern für 255.000 € oder ein großzügiges Zweifamilienhaus mit 248 m² für 695.000 €, das sich für zwei Generationen eignet.

• Eigentumswohnungen: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 m² wird für 210.000 € angeboten, während eine Neubauwohnung mit 92 m² für 408.000 € inseriert ist.

• Mietobjekte: Mietwohnungen mit 85 m² kosten etwa 940 €/Monat, während ein Einfamilienhaus mit 130 m² für 1.350 €/Monat vermietet wird.

• Grundstücke: Bauträgergrundstücke mit genehmigten Bauplänen für Reihenhäuser oder landwirtschaftliche Flächen (z. B. 4.896 m² Grünland für 6,00 €/m²) sind ebenfalls verfügbar.

Das Angebot an Neubauimmobilien ist begrenzt, aber die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Häusern und Wohnungen steigt. Viele Objekte werden von Maklern oder über Plattformen wie ImmobilienScout24, immowelt oder meinestadt.de angeboten.

3.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Straßkirchen ist durch folgende Faktoren geprägt:

• Wirtschaftliche Entwicklung: Das neue BMW-Werk in der Region zieht Fachkräfte an, die Wohnraum in der Nähe suchen. Dies erhöht die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern.

• Pendlerfreundlichkeit: Die gute Anbindung an Straubing, Regensburg und die A3 macht Straßkirchen für Pendler attraktiv, die ländliches Wohnen mit urbaner Erreichbarkeit kombinieren möchten.

• Familienfreundlichkeit: Die idyllische Lage, die guten Schulen und die Freizeitmöglichkeiten (z. B. Radtouren, Donau) sprechen Familien an, die ein Eigenheim suchen.

• Investoreninteresse: Die hohen Mietrenditen, insbesondere bei Bestandswohnungen, ziehen Kapitalanleger an, die in Anlageimmobilien investieren möchten.

4. Trends und Entwicklungen

4.1 Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein klarer Trend im Immobilienmarkt von Straßkirchen ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauhäuser und -wohnungen, die den Standards von Effizienzhaus-55 oder besser entsprechen, sind besonders gefragt. Dies spiegelt sich in den höheren Kauf- und Mietpreisen für Neubauten wider. Zudem gewinnen Photovoltaikanlagen (z. B. wie bei einem Zweifamilienhaus in Irlbach mit 11,76 kWp) an Bedeutung, da sie die Energiekosten senken und die Attraktivität der Immobilie steigern.

4.2 Mehrgenerationenhäuser

Mehrgenerationenhäuser, wie das erwähnte Zweifamilienhaus mit separaten Eingängen, sind ein wachsender Trend. Sie bieten Flexibilität für Familien, die mehrere Generationen unter einem Dach vereinen möchten, oder für Investoren, die eine Wohnung vermieten und die andere selbst nutzen wollen.

4.3 Digitalisierung

Die Digitalisierung des Immobilienmarktes hat auch Straßkirchen erreicht. Plattformen wie immowelt, Immonet oder meinestadt.de erleichtern die Immobiliensuche, während Suchagenten und Newsletter Käufer und Mieter über neue Angebote informieren. Dennoch bleibt die persönliche Beratung durch regionale Makler ein wichtiger Faktor, insbesondere bei komplexen Transaktionen wie Grundstücksverkäufen.

4.4 Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Straßkirchen zeigt eine gemischte Bilanz. Während die Kaufpreise für Bestandshäuser in den letzten zwölf Monaten gefallen sind, bleiben Neubauimmobilien und Grundstücke gefragt und tendenziell teurer. Die Mietpreise bleiben stabil, was die Attraktivität für Investoren erhöht, aber auch die Erschwinglichkeit für Mieter sichert.

5. Chancen und Risiken

5.1 Chancen

• Wirtschaftswachstum: Das BMW-Werk wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter ankurbeln, was sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren Chancen bietet.

• Attraktive Mietrenditen: Besonders Bestandswohnungen bieten hohe Renditen, die Straßkirchen zu einem interessanten Standort für Kapitalanleger machen.

• Ländliche Lebensqualität: Die Kombination aus ländlichem Charme und guter Infrastruktur zieht Familien und Pendler an, die bezahlbaren Wohnraum suchen.

• Stabile Mietpreise: Die stabilen Mietpreise bieten Planungssicherheit für Vermieter und Mieter.

5.2 Risiken

• Preisschwankungen: Die jüngste Preissenkung bei Bestandshäusern könnte auf eine Marktkorrektur hinweisen, die sich fortsetzen könnte, insbesondere wenn die Nachfrage nachlässt.

• Begrenztes Angebot: Das begrenzte Angebot an Neubauimmobilien und Grundstücken könnte die Preise weiter in die Höhe treiben und den Markt für Erstkäufer erschweren.

• Abhängigkeit vom BMW-Werk: Die wirtschaftliche Entwicklung der Region hängt stark vom Erfolg des BMW-Werks ab. Sollte das Werk nicht die erwarteten wirtschaftlichen Impulse liefern, könnte die Nachfrage nach Immobilien zurückgehen.

• Bodenrichtwerte: Die ungenauen und selten aktualisierten Bodenrichtwerte erschweren eine präzise Wertermittlung, was zu Fehlinvestitionen führen kann.

6. Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Straßkirchen steht vor einer spannenden Entwicklung. Die Ansiedlung des BMW-Werks wird die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren weiter steigern, insbesondere nach Mietwohnungen und Einfamilienhäusern in der Nähe des Werks. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach energieeffizienten und modernen Immobilien zunehmen, was den Druck auf Bauträger erhöht, entsprechende Projekte zu realisieren. Die Preisentwicklung wird stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und den Zinsen abhängen. Bei weiterhin moderaten Zinsen könnten die Immobilienpreise wieder steigen, während höhere Zinsen die Nachfrage dämpfen könnten.

Für Investoren bleibt Straßkirchen aufgrund der hohen Mietrenditen und der stabilen Mietpreise attraktiv, insbesondere im Segment der Bestandswohnungen. Für Familien und Pendler bietet die Gemeinde eine erschwingliche Alternative zu den teureren Immobilienmärkten in Straubing oder Regensburg, kombiniert mit einer hohen Lebensqualität. Langfristig wird die Entwicklung des Immobilienmarktes von einer ausgewogenen Infrastrukturplanung und der Verfügbarkeit von Bauland abhängen, um die steigende Nachfrage zu bedienen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Straßkirchen ist durch moderate Kauf- und Mietpreise, hohe Mietrenditen und eine wachsende Nachfrage geprägt. Während Bestandshäuser in den letzten zwölf Monaten an Wert verloren haben, bleiben Neubauimmobilien und Grundstücke gefragt. Die Nähe zum BMW-Werk, die gute Verkehrsanbindung und die ländliche Lebensqualität machen Straßkirchen zu einem attraktiven Standort für Eigennutzer und Investoren. Dennoch sollten Käufer und Verkäufer die begrenzte Verfügbarkeit von Angeboten und die Schwächen der Bodenrichtwerte beachten. Mit einer professionellen Wertermittlung und einer langfristigen Perspektive bietet Straßkirchen zahlreiche Chancen für Immobilieninvestitionen, bleibt aber auch von wirtschaftlichen Unsicherheiten abhängig.

Umgebung von Straßkirchen

Einmal abgesehen von der Stadt Straubing mit rund 45.502 Einwohner setzt sich die gleichnamige Region Straubing-Bogen aus ingesamt 37 Städte, Märkte und Gemeinden zusammen. Zu den Ortschaften mit den höchsten Einwohnerzahlen zählen unter anderen Bogen (ca. 9.751), Geiselhöring (rund 6.936), Mallersdorf-Pfaffenberg (etwa 6.488), Leiblfing (circa 4.122), Kirchroth (3.800), Wiesenfelden (3.800), Laberweinting (3.400), Aiterhofen (3.300), Parkstetten (3.200) und Hunderdorf (knapp 3.285). Auf den weiteren Plätzen folgen zum Beispiel Oberschneiding (3.000), Steinach (etwa 2.968), Schwarzach (ca. 2.797), Mitterfels (2.800) sowie Rain (rund 2.747) Einwohner, dass setzt sich fort bis schließlich die Gemeinde Perasdorf erreicht ist, welche mit ihren 562 Einwohnern als Schlußlicht des Landkreises gilt.