Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Grassau

Immobilienmarkt Grassau

Einleitung

Grassau, eine idyllische Gemeinde im Chiemgau im Landkreis Traunstein, Bayern, ist als anerkannter Luftkurort bekannt. Eingebettet zwischen den Chiemgauer Alpen und dem Chiemsee, bietet Grassau eine hohe Lebensqualität durch seine hervorragende Infrastruktur, vielfältigen Freizeitmöglichkeiten und die Nähe zur Natur. Der Immobilienmarkt in Grassau spiegelt die Attraktivität der Region wider, mit einer Nachfrage nach Wohnhäusern, Eigentumswohnungen und Baugrundstücken, die sowohl von Einheimischen als auch von Investoren und Zuzugswilligen getrieben wird. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebotssituation und zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarktes in Grassau.

Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Grassau zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage und ein begrenztes Angebot aus, was typisch für attraktive ländliche Regionen mit hohem Freizeitwert ist. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage, nur wenige Kilometer vom Chiemsee entfernt, und einer guten Anbindung an größere Städte wie Traunstein und Rosenheim. Grassau bietet eine Mischung aus traditionellem bayerischen Flair und moderner Infrastruktur, was den Ort sowohl für Familien als auch für Kapitalanleger interessant macht. Besonders die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen ist hoch, während Baugrundstücke aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit stark nachgefragt sind.

Die Preise für Immobilien in Grassau liegen im oberen Segment für den ländlichen Raum, was auf die hohe Lebensqualität und die Nähe zu touristischen Hotspots wie dem Chiemsee zurückzuführen ist. Dennoch sind die Preise im Vergleich zu Metropolregionen wie München moderat, was Grassau für Käufer attraktiv macht, die eine Balance zwischen ländlichem Leben und guter Erreichbarkeit suchen.

Kaufpreise für Immobilien

Wohnungen

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Grassau variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Baujahr. Durchschnittlich liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen bei etwa 5.850 Euro. Ältere Bestandswohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren sind oft günstiger und werden häufig als Kapitalanlage angeboten, insbesondere wenn sie vermietet sind. Beispielsweise werden 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit etwa 70 bis 80 Quadratmetern Wohnfläche zu Preisen zwischen 285.000 und 525.000 Euro angeboten. Neubauwohnungen, die in Grassau seltener sind, erzielen deutlich höhere Preise. Eine luxuriöse Neubauwohnung mit 106 Quadratmetern in ruhiger Lage kann bis zu 725.000 Euro kosten. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder Bergblick, die oft einen Preisaufschlag verzeichnen.

Häuser

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in Grassau sind besonders bei Familien und Ruhesuchenden beliebt. Die Preisspanne für Häuser ist breit und hängt von Größe, Grundstücksfläche und Modernisierungsgrad ab. Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 5.650 Euro. Einfamilienhäuser mit 120 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche kosten in der Regel zwischen 750.000 und 1.250.000 Euro. Moderne, kürzlich sanierte oder neugebaute Häuser, wie ein 2002 errichtetes Einfamilienhaus in Holzständerbauweise, können Preise von über 1,2 Millionen Euro erreichen. Doppelhaushälften mit etwa 120 Quadratmetern Wohnfläche sind mit Preisen zwischen 800.000 und 1.000.000 Euro ebenfalls im gehobenen Segment angesiedelt. Zweifamilienhäuser oder Häuser mit Einliegerwohnungen bieten zusätzliche Flexibilität und sind besonders für Investoren interessant.

Baugrundstücke

Baugrundstücke in Grassau sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der hohen Nachfrage teuer. Grundstücke mit einer Fläche von 800 bis 1.000 Quadratmetern kosten je nach Lage zwischen 400.000 und 600.000 Euro. Besonders Grundstücke mit Alpenpanorama oder zentraler Lage sind gefragt und erzielen Spitzenpreise. Die Bebaubarkeit ist oft durch das Baugesetzbuch (§34 BauGB) geregelt, da viele Grundstücke im planungsrechtlichen Innenbereich liegen. Die Nachfrage nach Baugrundstücken wird durch den Wunsch nach individuellen Wohnhäusern und die Attraktivität der Region weiter angeheizt.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Grassau ist ebenfalls dynamisch, da die Gemeinde sowohl für Einheimische als auch für Zuzügler attraktiv ist. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei etwa 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. Eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit 69 Quadratmetern kann eine Kaltmiete von etwa 1.200 bis 1.300 Euro erzielen, zuzüglich Nebenkosten. Neubauwohnungen oder modernisierte Einheiten sind teurer und erreichen Mieten von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist mit durchschnittlich 21 Tagen relativ kurz, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

Bestandswohnungen, die als Kapitalanlage vermietet werden, bieten attraktive Mietrenditen, insbesondere in mittleren bis sehr guten Wohnlagen. Die Mietrendite für Bestandswohnungen liegt im Durchschnitt bei etwa 3 bis 4 Prozent, während Neubauwohnungen aufgrund der höheren Kaufpreise geringere Renditen erzielen. Für Investoren sind vermietete Wohnungen in Grassau daher eine interessante Option, insbesondere in Gebäuden mit niedrigem Hausgeld.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Grassau ist begrenzt, was den Wettbewerb unter Käufern und Mietern erhöht. Aktuelle Angebote umfassen eine Mischung aus Bestandsimmobilien, Neubauten und Baugrundstücken. Besonders gefragt sind moderne Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit großen Grundstücken sowie Eigentumswohnungen mit hochwertiger Ausstattung, wie Fußbodenheizung, Eichenparkett oder barrierefreiem Zugang. Neubauwohnungen in Grassau sind selten, aber wenn verfügbar, oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getrieben: Familien suchen nach geräumigen Häusern mit Garten, Kapitalanleger bevorzugen vermietete Wohnungen mit stabiler Rendite, und Zuzügler aus städtischen Gebieten suchen nach Immobilien mit Naturverbundenheit und guter Infrastruktur. Auch der Trend zu Zweitwohnsitzen im Chiemgau trägt zur Nachfrage bei, obwohl dies in Grassau weniger ausgeprägt ist als in anderen touristischen Regionen.

Infrastruktur und Attraktivität

Grassau verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur, die den Immobilienmarkt zusätzlich stützt. Ärzte, Schulen, Kindergärten, Supermärkte und Restaurants sind direkt vor Ort verfügbar. Freizeitangebote wie Golfen, Wandern, Radfahren und Wassersport am Chiemsee ziehen sowohl Bewohner als auch Touristen an. Die Nähe zu größeren Städten wie Traunstein (ca. 15 km) und die gute Anbindung an die Autobahn A8 machen Grassau auch für Pendler attraktiv. Kulturelle Veranstaltungen, Vereine und traditionelle Feste stärken das Gemeinschaftsgefühl und erhöhen die Wohnqualität.

Die Lage in einem Luftkurort mit gesundem Bioklima und die umliegende Natur, einschließlich des Naturschutzgebiets Achental, machen Grassau besonders für Naturliebhaber und Ruhesuchende attraktiv. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Immobilien in Grassau als langfristige Wertanlage angesehen werden.

Zukünftige Entwicklungen

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Grassau wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Zum einen wird die Nachfrage nach Wohneigentum durch den anhaltenden Trend zu ländlichen Regionen gestützt, insbesondere nach der Pandemie, die die Attraktivität von Naturverbundenheit und Ruhe verstärkt hat. Zum anderen könnten steigende Baukosten und Zinsen die Kaufkraft dämpfen, was zu einer leichten Stagnation der Preise führen könnte. Dennoch bleibt Grassau aufgrund seiner Lage und Infrastruktur eine gefragte Region.

Neue Bauprojekte, wie kleinere Wohnanlagen oder Einfamilienhäuser, sind in Planung, aber die Verfügbarkeit von Baugrundstücken bleibt eine Herausforderung. Die Gemeinde setzt auf nachhaltige Entwicklung, was die Bebauung von Naturschutzgebieten einschränkt und die Preise für verfügbare Grundstücke weiter steigen lassen könnte. Für Investoren könnten Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser mit stabilen Mieteinnahmen an Bedeutung gewinnen, insbesondere in zentralen Lagen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Grassau ist geprägt von einer hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und stabilen Preisen, die die Attraktivität der Region widerspiegeln. Eigentumswohnungen und Häuser in guten Lagen erzielen hohe Preise, während Baugrundstücke aufgrund ihrer Seltenheit besonders begehrt sind. Der Mietmarkt bietet attraktive Renditen, insbesondere für Bestandswohnungen, und die kurze Vermarktungsdauer unterstreicht die Nachfrage. Grassau bleibt eine der reizvollsten Gemeinden im Chiemgau, mit einer stabilen Wertentwicklung und einer hohen Lebensqualität, die den Immobilienmarkt auch in Zukunft attraktiv machen wird.

Umgebung von Grassau

Die Region Traunstein besteht aus ca. 35 Städten, Märkten und Gemeinden, welche natürlich eine unterschiedliche Bevölkerungsdichte vorzuweisen haben, wobei nicht etwa die Große Kreisstadt Traunstein mit ihren rund 18.944 Einwwohnern die Statistik anführt, sondern Traunreut mit circa 20.300 Einwohner. Erst danach folgen eine ganze Reihe weiterer Ortschaften, welche unterschiedliche Einwohnerzahlen vorzuweisen haben darunter zu finden sind, Trostberg (etwa 11.044), Siegsdorf (8.600), Ruhpolding (ca. 6.722), Waging a.See (rund 6.509) sowie Tittmoning (circa 5.761) Einwohner. Dennoch sind damit nicht alle Ortschaften des Landkreises erwähnt worden, dann eine Vielzahl weitere darunter Tachtering (ca. 5.486), Chieming (4.900) oder Bergen (etwa 4.820), Seeon-Seebruck (4.500), Tacherting (5.700), Fridolfing (4.300), Übersee (5.000), Grabenstätt (4.400), Inzell (4.800), Obing (4.300), Altenmarkt (4.200) Einwohner folgen, ehe die Gemeinde Kienberg mit knapp 1.373 Einwohnern das Schlußlicht dieser Region Traunstein bildet.