Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Übersee (Chiemgau)

Immobilienmarkt Übersee

Einleitung

Übersee, eine malerische Gemeinde am Südufer des Chiemsees im Chiemgau, Oberbayern, ist bekannt für ihre idyllische Lage zwischen Seen und Alpen. Die Region zieht sowohl Einheimische als auch Zuziehende an, die die Kombination aus naturnahem Lebensstil und guter Anbindung an Städte wie München und Salzburg schätzen. Der Immobilienmarkt in Übersee spiegelt die Attraktivität der Region wider, geprägt durch eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien sowie stabile bis steigende Preise. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Übersee.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Übersee ist dynamisch und profitiert von der besonderen Lage der Gemeinde. Die Nähe zum Chiemsee, die Alpenpanoramen und die gute Infrastruktur machen Übersee zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort. Übersee wird als Luftkurort ausgewiesen, was zusätzlich Tagesausflügler und Touristen anzieht und den Markt für Ferienimmobilien stärkt. Die Wohnlagen in Übersee gelten überwiegend als mittlere bis sehr gute Qualität, was sich in den Immobilienpreisen und Mietrenditen widerspiegelt.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Übersee sind im Vergleich zum Bundesdurchschnitt hoch, was auf die hohe Lebensqualität und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken zurückzuführen ist. Einfamilien- und Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als drei Jahre) werden durchschnittlich für etwa 3.400 bis 3.600 €/m² angeboten. Neubauhäuser, die nicht älter als drei Jahre sind, erzielen Preise zwischen 4.000 und 5.000 €/m², je nach Ausstattung und Lage. Wohnungen zeigen eine ähnliche Preisspanne: Bestandswohnungen kosten etwa 3.500 bis 4.000 €/m², während Neubauwohnungen Preise von 5.000 €/m² oder mehr erreichen können. Besonders exklusive Objekte, wie moderne Landhäuser oder Wohnungen mit Seeblick, können deutlich höhere Preise erzielen.

Ein Beispiel für aktuelle Angebote ist ein Bauernhaus-Ensemble im Landhausstil, das mit modernem Komfort und traditioneller Architektur wirbt. Solche Objekte richten sich an Käufer, die den besonderen Charme der Region suchen. Auch Neubauprojekte, wie moderne Einfamilienhäuser in Übersee-Feldwies, zeigen die Nachfrage nach nachhaltigem und hochwertigem Wohnraum.

Mietpreise

Die Mietpreise in Übersee sind ebenfalls überdurchschnittlich, haben jedoch im Vergleich zu den Kaufpreisen eine moderatere Entwicklung gezeigt. Für Bestandshäuser liegen die Mietpreise bei etwa 7,00 bis 8,50 €/m², während Neubauhäuser Mieten von 9,00 bis 10,00 €/m² erzielen. Bestandswohnungen kosten durchschnittlich 7,50 bis 8,00 €/m², Neubauwohnungen erreichen 8,50 bis 9,00 €/m². Die Mieten für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren um etwa 4–6 % gestiegen, während Neubauwohnungen stärkere Mietsteigerungen von bis zu 10 % verzeichneten. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum wider, insbesondere in zentralen oder naturnahen Lagen wie Feldwies.

Mietrenditen

Die Bruttomietrenditen machen Übersee attraktiv für Investoren. Für Bestandswohnungen liegen die Renditen bei etwa 3,5–3,8 %, was im Bundesvergleich hoch ist. Neubauwohnungen erzielen Renditen von etwa 2,9–3,2 %, was auf die höheren Anschaffungskosten zurückzuführen ist. Trotz eines leichten Rückgangs der Renditen in den letzten Jahren bleibt Übersee für Anleger interessant, insbesondere für Bestandsimmobilien mit stabilen Mieteinnahmen.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Übersee ist vielfältig. Familien schätzen die ruhigen Wohnlagen, die Nähe zu Schulen und die Freizeitmöglichkeiten, wie Wandern, Radfahren oder Wassersport am Chiemsee. Zuziehende aus urbanen Zentren, insbesondere aus München, suchen Zweitwohnsitze oder dauerhafte Wohnsitze in der Region, um dem Stadtleben zu entfliehen. Investoren zeigen Interesse an Ferienwohnungen und -häusern, da der Tourismus in Übersee ganzjährig stark ist. Exklusive Objekte, wie Landhäuser oder Wohnungen mit Berg- und Seeblick, richten sich an wohlhabende Käufer, die Wert auf Prestige und Lebensqualität legen.

Die Nachfrage wird durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland verstärkt, was den Wettbewerb um Grundstücke und Immobilien antreibt. Neubauprojekte, wie Doppelhäuser oder Wohnanlagen im Landhausstil, sind schnell vergriffen, da sie modernen Wohnkomfort mit regionalem Charme verbinden.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Übersee:

1. Lage und Natur: Die Nähe zum Chiemsee und den Chiemgauer Alpen ist ein zentraler Anziehungspunkt. Objekte mit See- oder Bergblick erzielen Premiumpreise.

2. Infrastruktur: Übersee verfügt über eine gute Verkehrsanbindung, mit der Autobahn A8 und der Bahnstrecke München–Salzburg in der Nähe. Dies macht die Gemeinde für Pendler attraktiv.

3. Tourismus: Als Luftkurort und Teil der Chiemsee-Region profitiert Übersee von einem starken Tourismus, der die Nachfrage nach Ferienimmobilien antreibt.

4. Bauvorschriften und Flächenknappheit: Strenge Bauvorschriften und begrenztes Bauland führen zu einem eingeschränkten Angebot, was die Preise nach oben treibt.

5. Demografische Entwicklung: Die Region zieht vermehrt wohlhabende Zuziehende an, was den Markt für hochwertige Immobilien stärkt.

Entwicklungstrends

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Übersee kontinuierlich gestiegen, insbesondere die Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser. Bodenrichtwerte, die alle zwei Jahre aktualisiert werden, zeigen ebenfalls einen Aufwärtstrend, was auf die hohe Nachfrage nach Grundstücken hinweist. Der Markt für Neubauimmobilien ist besonders aktiv, da Käufer Wert auf moderne Ausstattung und Energieeffizienz legen. Nachhaltiges Bauen, wie es in neuen Einfamilienhäusern in Übersee-Feldwies angeboten wird, ist ein wachsender Trend.

Gleichzeitig bleibt der Bestandsmarkt attraktiv, da ältere Immobilien oft durch Renovierungen aufgewertet werden. Besonders traditionelle Bauernhäuser, die modernisiert werden, finden großen Anklang bei Käufern, die den regionalen Charakter schätzen. Der Mietmarkt zeigt eine stabile Entwicklung, mit moderaten Steigerungen, die durch die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen getrieben werden.

Herausforderungen

Trotz des robusten Marktes gibt es Herausforderungen:

• Preissteigerungen: Die hohen Kauf- und Mietpreise können für junge Familien oder Einheimische mit durchschnittlichem Einkommen eine Hürde darstellen.

• Flächenknappheit: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland erschwert die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

• Bauvorschriften: Strenge Vorgaben zum Erhalt des regionalen Charakters können die Kosten für Neubauprojekte erhöhen.

• Tourismusdruck: Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien kann die Verfügbarkeit von Dauerwohnraum für Einheimische einschränken.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Übersee wird voraussichtlich weiterhin stark bleiben, getrieben durch die anhaltende Attraktivität der Region. Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien, insbesondere Neubauten und modernisierten Bestandsobjekten, wird bestehen bleiben. Gleichzeitig könnten Initiativen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, wie geförderte Wohnprojekte, an Bedeutung gewinnen, um die Bedürfnisse der lokalen Bevölkerung zu adressieren.

Langfristig wird die Entwicklung des Marktes von Faktoren wie der demografischen Entwicklung, der wirtschaftlichen Lage und der Infrastruktur abhängen. Investitionen in die Verkehrsanbindung, wie der Ausbau der Bahnstrecke, könnten die Attraktivität von Übersee weiter steigern. Gleichzeitig wird der Fokus auf nachhaltiges Bauen und den Erhalt des regionalen Charakters entscheidend sein, um das Gleichgewicht zwischen Wachstum und Lebensqualität zu wahren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Übersee (Chiemgau) ist geprägt von einer hohen Nachfrage, stabilen bis steigenden Preisen und einer starken Investitionsattraktivität. Die idyllische Lage, die gute Infrastruktur und der Tourismus machen die Gemeinde zu einem Hotspot für Wohn- und Ferienimmobilien. Während Familien, Zuziehende und Investoren gleichermaßen von den Angeboten profitieren, stellen die hohen Preise und die Flächenknappheit Herausforderungen dar. Für die Zukunft wird es entscheidend sein, ein Gleichgewicht zwischen exklusivem Wohnraum und bezahlbaren Angeboten zu schaffen, um die Attraktivität der Region für alle Bevölkerungsgruppen zu erhalten.

Umgebung von Übersee

Die Region Traunstein besteht aus ca. 35 Städten, Märkten und Gemeinden, welche natürlich eine unterschiedliche Bevölkerungsdichte vorzuweisen haben, wobei nicht etwa die Große Kreisstadt Traunstein mit ihren rund 18.944 Einwwohnern die Statistik anführt, sondern Traunreut mit circa 20.300 Einwohner. Erst danach folgen eine ganze Reihe weiterer Ortschaften, welche unterschiedliche Einwohnerzahlen vorzuweisen haben darunter zu finden sind, Trostberg (etwa 11.044), Siegsdorf (8.600), Ruhpolding (ca. 6.722), Waging a.See (rund 6.509), Grassau (knapp 6.462) sowie Tittmoning (circa 5.761) Einwohner. Dennoch sind damit nicht alle Ortschaften des Landkreises erwähnt worden, dann eine Vielzahl weitere darunter Tachtering (ca. 5.486), Chieming (4.900) oder Bergen (etwa 4.820), Seeon-Seebruck (4.500), Tacherting (5.700), Fridolfing (4.300), Grabenstätt (4.400), Inzell (4.800), Obing (4.300), Altenmarkt (4.200) Einwohner folgen, ehe die Gemeinde Kienberg mit knapp 1.373 Einwohnern das Schlußlicht dieser Region Traunstein bildet.