Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Kaufbeuren
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Kaufbeuren und in der Region Allgäu und Schwaben werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Allgäu, im Südwesten Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Kaufbeuren
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Kaufbeuren in der Region Allgäu zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an der Wertach zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Kaufbeuren
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Schwaben und die Stadt Kaufbeuren im südwestlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Kaufbeuren einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Kaufbeuren um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Kaufbeuren
Einleitung
Kaufbeuren, eine charmante Stadt im bayerischen Allgäu, zeichnet sich durch ihre Kombination aus urbanem Flair und der Nähe zur Natur des Alpenvorlands aus. Mit rund 46.000 Einwohnern und einer reichen Geschichte, die bis ins Mittelalter zurückreicht, bietet die Stadt eine hohe Lebensqualität und attraktive Wohnlagen. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Kaufbeuren, einschließlich Preisentwicklungen, Markttrends, Nachfragefaktoren und Zukunftsperspektiven.
Aktuelle Preisentwicklung
Eigentumswohnungen
Der Immobilienmarkt in Kaufbeuren zeigt eine stabile, aber dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 3.200 bis 3.350 Euro. In den letzten vier Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen um rund 7 bis 13 % gestiegen, wobei der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr 2024 leicht abgeschwächt ist (ca. 0,09 % bis 2 % Rückgang in einigen Segmenten). Besonders in zentralen Lagen wie der Kernstadt oder in Neugablonz erreichen hochwertige Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von bis zu 5.267 Euro, während günstigere Wohnungen in Stadtteilen wie Hirschzell bei etwa 2.146 Euro pro Quadratmeter starten.
Die Preise variieren je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße. Beispielsweise kosten kleinere Wohnungen (30 m²) etwa 3.084 Euro pro Quadratmeter, während größere Wohnungen (100 m²) bis zu 3.595 Euro pro Quadratmeter erreichen. Der Stadtteil Oberbeuren ist der teuerste, mit durchschnittlichen Preisen von 3.420 Euro für Wohnungen, während Kleinkemnat mit etwa 3.141 Euro pro Quadratmeter der günstigste Stadtteil ist.
Häuser
Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Kaufbeuren bei etwa 3.586 bis 3.902 Euro, wobei die Spanne von 1.996 Euro für günstige Objekte bis 5.631 Euro für Premiumimmobilien reicht. Seit 2021 sind die Hauspreise um etwa 7,1 % gestiegen, allerdings stagnierten sie im Vergleich zum Vorjahr (ca. 0 % bis +1,21 %). Einfamilienhäuser mit 150 m² kosten im Durchschnitt 3.971 Euro pro Quadratmeter, während größere Häuser (200 m²) bei etwa 3.547 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders gefragt sind modernisierte Objekte in ruhigen Lagen wie Neugablonz (ca. 3.624 Euro/m²) oder Oberbeuren (ca. 4.140 Euro/m²), während Hirschzell mit 2.266 Euro pro Quadratmeter die günstigste Option bietet.
Mietpreise
Die Mietpreise in Kaufbeuren sind moderat und machen die Stadt für Investoren attraktiv. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 6,44 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen etwa 8,55 Euro. Bei Häusern liegt die Miete für Bestandsobjekte bei 7,14 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten bei 7,19 Euro. Die Mietpreise sind in den letzten 12 Monaten leicht gestiegen (Bestandswohnungen: +1,7 %, Bestandshäuser: +4,5 %), während Neubauwohnungen einen Rückgang von etwa 8,1 % verzeichneten. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 4,5 %, was Kaufbeuren für Kapitalanleger interessant macht.
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Kaufbeuren ist von mehreren Faktoren geprägt:
1. Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Wohnraum in Kaufbeuren bleibt hoch, insbesondere in zentralen Lagen und Stadtteilen mit guter Infrastruktur wie Neugablonz und der Kernstadt. Die Nähe zu München, die gute Anbindung an das Schienennetz und die Attraktivität des Allgäus fördern die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt, was die Preise stützt. Neubauprojekte, wie moderne Wohnanlagen mit energieeffizienten Standards, sind gefragt, aber die Verfügbarkeit von Bauland ist eingeschränkt.
2. Finanzierungskosten und Zinsen
Seit 2022 haben gestiegene Finanzierungskosten und höhere Kreditzinsen (aktuell 3,62 bis 4,15 %) die Kaufkraft vieler potenzieller Käufer eingeschränkt. Dies führte zu einer leichten Stagnation der Preise, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Experten prognostizieren jedoch, dass Zinssenkungen der EZB im Jahr 2025 die Nachfrage wieder ankurbeln könnten, was zu einer Stabilisierung oder einem moderaten Anstieg der Preise führen dürfte.
3. Gesetzliche Rahmenbedingungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das ab 2024 den Einbau von Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien vorschreibt, beeinflusst den Markt. Besonders bei sanierungsbedürftigen Altbauten sorgt dies für Unsicherheit, da Käufer höhere Investitionskosten für energetische Modernisierungen einkalkulieren müssen. Moderne Neubauten mit Fußbodenheizung, Luft-Wasser-Wärmepumpen und guter Dämmung (z. B. Passivhaus-Standard) sind daher besonders gefragt.
4. Regionale Unterschiede
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. Oberbeuren sticht als teuerster Stadtteil hervor, während Hirschzell und Kleinkemnat günstigere Alternativen bieten. Neugablonz, bekannt für seine Geschichte als Zentrum der Modeschmuckindustrie, bietet eine gute Infrastruktur und ist besonders bei Familien beliebt. Die Kernstadt lockt mit ihrer historischen Altstadt und Nähe zu kulturellen Angeboten.
Immobilienangebote und Vermarktung
Der Immobilienmarkt in Kaufbeuren bietet eine breite Palette an Objekten, von modernen Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse bis hin zu sanierungsbedürftigen Altbauten. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser sind ebenso verfügbar wie Gewerbeimmobilien und Grundstücke für Neubauprojekte. Die Vermarktungsdauer hat sich in den letzten Jahren verkürzt: Bestandswohnungen sind im Schnitt 33 Tage online, Neubauwohnungen 43 Tage, Mietwohnungen 15 bis 23 Tage. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage und schnelle Abschlüsse hin.
Beispiele für aktuelle Angebote
Eigentumswohnungen: Eine 3-Zimmer-Neubauwohnung (99 m²) in der Kernstadt kostet etwa 349.000 Euro, eine 2-Zimmer-Wohnung (68 m²) in ruhiger Lage etwa 198.850 Euro.
Häuser: Ein modernes Einfamilienhaus (177 m²) mit Kachelofen und Garten kostet 729.000 Euro, ein Zweifamilienhaus (101 m²) mit Modernisierungen von 2002 liegt bei etwa 400.000 Euro.
Gewerbeimmobilien: Ein Wohn-/Bürogebäude im Passivhaus-Standard (1495 m² Grundstück) kostet etwa 925.000 Euro.
Zukunftsperspektiven
Für 2025 wird eine Stabilisierung der Immobilienpreise in Kaufbeuren erwartet, mit Potenzial für moderate Anstiege, falls die Zinsen sinken. Die hohe Lebensqualität, die Nähe zu den Alpen und die gute Infrastruktur machen die Stadt weiterhin attraktiv für Käufer und Investoren. Allerdings könnten Unsicherheiten durch das Gebäudeenergiegesetz und steigende Baukosten die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Objekten dämpfen. Neubauten mit hohem energetischen Standard werden voraussichtlich weiter an Beliebtheit gewinnen.
Fazit
Kaufbeuren bietet einen stabilen und attraktiven Immobilienmarkt mit vielfältigen Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind im Vergleich zu Metropolen wie München moderat, aber über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Stadtteilen. Für eine präzise Bewertung von Immobilien wird die Konsultation eines lokalen Immobilienexperten empfohlen, da Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung die Preise stark beeinflussen. Kaufbeuren bleibt eine Stadt mit hohem Potenzial für Immobilieninvestitionen und ein attraktiver Wohnort im Herzen des Allgäus.
Umgebung von Kaufbeuren
Einmal abgesehen von der kreisfreien Stadt Kaufbeuren, welche mit ihren rund 41.759 Einwohnern nahezu gänzlich vom Landkreis Ostallgäu umgeben ist, erreicht keine der Städte und Gemeinden in der Region die magische Einwohnerzahl von 20.000. Denn allenfalls Marktoberdorf (ca. 18.028), Füssen (etwa 14.631) sowie Buchloe (rund 12.169) Einwohner kommen annähernd an die magische Zahl von 20.000 heran. Erst danach folgen die etwa 7 Märkte wie zum Beispiel Pfronten (8.300), Obergünzburg (ca. 6.175) oder Nesselwang (rund 3.433) sowie 45 Gemeinden darunter Biessenhofen (circa 3.986), Germaringen (knapp 3.777), Mauerstetten (3.200), Schwangau (3.300) aber auch Halblech (etwa 3.461) Einwohner, um nur einige Beispiele zu erwähnen. Ganz am Schluß des Landkreises ist die Gemeinde Osterzell mit gerade einmal 661 Einwohner zu finden.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Kaufbeuren für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Kaufbeuren
Das Oberzentrum Kaufbeuren liegt am nordöstlichen Rand des bayrischen Allgäus im Regierungsbezirk Schwaben. An der Stadt kommt man auf halbem Weg von München nach Lindau vorbei. Kaufbeuren befindet sich in einer reizvollen Naturumgebung inmitten eines Moränentals am Fluss Wertach. Die Stadt ist in neun Stadtteile aufgegliedert und besteht aus den zwei großen Quartieren Altstadt und Neugablonz, die räumlich voneinander getrennt sind. Das Quartier Neugablonz ist aus einer Vertriebenenstadt entstanden, die auf dem Gelände einer einstigen Munitionsanstalt, das vollständig von Wald umringt wird, gewachsen ist. Deshalb ist der Anteil der Bevölkerung an russischstämmigen Spätaussiedlern mit 12 Prozent in Kaufbeuren noch heute relativ hoch. Die Einwohnerzahlen der Stadt gehen hingegen zurück. Während im Jahr 2010 noch 43.199 Menschen in Kaufbeuren lebten, zählt der letzte Stand von 2012 nur noch 41.570 Einwohner.
Kultur und Bildung
In Kaufbeuren kann der Besucher zahlreiche historische Gebäude besichtigen. Das alte Rathaus wurde in den Jahren 1879 bis 1881 nach den Plänen des Architekten Georg von Hauberrisser errichtet. Dieser hat unter anderem auch die Rathäuser in München und Wiesbaden konzipiert. Das Kloster Kaufbeuren aus dem Jahr 1250 ist vor allem durch seine heilig gesprochene Oberin Crescentia bekannt geworden. Das Wahrzeichen der Stadt ist der Fünfkopfturm, darüber hinaus gibt es in Kaufbeuren aber noch viele andere historische Türme, die alle zur ebenfalls erhaltenen, mittelalterlichen Stadtmauer gehören. Die Stadtmauer ist im Jahr 1333 erstmals urkundlich erwähnt worden. Neben diesen weltlichen Bauwerken hat die Stadt Kaufbeuren ihren Besuchern auch interessante sakrale Bauten zu bieten. Das älteste ist die St. Dominikus Kirche aus dem Jahr 1182. Sie wurde später im Stil der Gotik und dann noch einmal im Barock umgestaltet. Die katholische Stadtpfarrkirche St. Martin entstand aus einem Vorgängergebäude des 13. Jahrhunderts.
In den Jahren 1438 bis 1443 wurde diese Kirche ebenfalls im gotischen Stil umgebaut. Weitere interessante kirchliche Bauten sind die katholische St. Blasius Kirche und die evangelische Dreifaltigkeitskirche. Aber auch kulturell hat Kaufbeuren so einiges zu bieten. Neben dem Stadttheater gibt es in der Stadt auch interessante Museen. Im Kunsthaus bekommt der Besucher sowohl zeitgenössische als auch kulturhistorische Kunst zu sehen. Des Weiteren kann man in Kaufbeuren das Stadtmuseum, das Feuerwehrmuseum, das Puppentheatermuseum und die Erlebnisausstellung der Gablonzer Industrie besuchen. Für die Bildung der Kaufbeurener Bürger sorgen acht Grund- und Mittelschulen, eine Realschule und zwei Gymnasien. Darüber hinaus gibt es in der Stadt zwei Förderschulen, eine Fachoberschule und eine private Wirtschaftsschule. Studieren kann man in Kaufbeuren an einer Außenstelle der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung und Rechtspflege in Bayern.
Wirtschaft
Die Tradition des schon seit dem Mittelalter in Kaufbeuren ansässigen Textilhandwerks nahm im Jahr 2005 durch die Insolvenz der Baumwollspinnerei Momm ihr Ende. Aus dem unter Denkmalschutz stehenden Fabrikgelände wurde ein Gewerbepark, der um die 25 Unternehmen beherbergt. Auch der Fliegerhorst, einer der wichtigsten Arbeitgeber der Stadt, musste im Jahr 2013 im Zuge der Bundeswehrreform seine Pforten schließen. Dadurch gingen der Region allein mehr als 600 zivile Arbeitsplätze verloren. Ebenfalls eine lange Tradition in Kaufbeuren hat das Brauereigewerbe. Von den ursprünglich 16 ansässigen Brauereien ist heute jedoch nur noch die Aktienbrauerei übrig geblieben. Aber es werden auch neue Arbeitsplätze in der Stadt geschaffen. Im Jahr 2013 entstand hier ein Zweigwerk des Hydraulikherstellers HAWE mit 400 potentiellen Arbeitsplätzen. Weitere wichtige Arbeitgeber in Kaufbeuren sind das Bauunternehmen Dobler und das Technologieunternehmen Sensor-Technik Wiedemann. Das in der ganzen Welt tätige Unternehmen Hans Kolb Wellpappe mit Hauptsitz in Memmingen betreibt eine Papierfabrik am Standort Kaufbeuren.
Verkehrsanbindung
Die nächste Bundesautobahn liegt in etwa 20 Kilometern Entfernung von Kaufbeuren in nördlicher Richtung. Den Anschluss an die A96 bei Buchloe hat die Stadt mit der Bundesstraße B12, die zum Teil dreispurig ausgebaut ist. Außerdem verläuft die Bundesstraße B16 durch Kaufbeuren. Vom Bahnhof aus kann man mit der Allgäubahn nach München oder Lindau fahren. Täglich machen hier zwei InterCity Züge Halt. Viele Berufspendler fahren von Kaufbeuren nach Augsburg oder München mit der Bahn zur Arbeit. Innerhalb des Stadtgebiets kommt man mit dem Bus überall an sein Ziel. Der nächstgelegene Flughafen liegt in Memmingen. Von dort aus fliegen Chartermaschinen und Flugzeuge der Billig-Airlines Ziele in ganz Europa an. Der internationale Flughafen in München ist von Kaufbeuren etwa 120 Kilometer entfernt.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Kaiser-Max-Straße 1 in 87600 Kaufbeuren (Telefon: 0 83 41/ 43 7-0). Umfeld von Kaufbeuren: Buchloe, Füssen, Marktoberdorf, Irsee, Kaltental, Nesselwang, Obergünzburg, Ronsberg, Unterthingau und Waal.
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