Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Kühbach

Immobilienmarkt Kühbach

Einleitung

Kühbach, eine Marktgemeinde im Landkreis Aichach-Friedberg in Bayern, ist eine attraktive Wohnlage, die sich durch ihre ruhige, ländliche Umgebung und gute Verkehrsanbindung auszeichnet. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Kühbach, einschließlich Kaufpreise, Mietpreise, Grundstückspreise, Markttrends, Infrastruktur, Nachfrage und Angebot. Ziel ist es, einen umfassenden Überblick über die Entwicklungen und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Kühbach im Jahr 2025 zu bieten.

Lage und Infrastruktur

Kühbach liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße B300, zwischen den Städten Augsburg und Ingolstadt. Die Gemeinde ist eingebettet in eine malerische Niederung, umgeben von Wäldern und dem Paartal, was sie besonders für Naturliebhaber und Familien attraktiv macht. Der Ortskern mit dem Marktplatz, dem Rathaus, dem Pfarrhof und dem Schloss bildet das kulturelle und soziale Zentrum. Kühbach verfügt über eine solide Infrastruktur mit Kindergarten, Gesamtschule, Supermarkt, Metzger, Bäcker, Restaurants, Banken, Apotheke, Ärzte und einem Naherholungsgebiet mit Baggerseen und Minigolfanlage. Die Nähe zu Aichach (ca. 6 km) und die gute Anbindung an die Metropolregion München fördern die Attraktivität der Region für Pendler.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Kühbach zeigt eine breite Preisspanne, die stark von der Art, Größe und Lage der Immobilie abhängt. Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von etwa 150–220 m² kosten durchschnittlich zwischen 500.000 € und 860.000 €. Beispielsweise liegt ein modernes Einfamilienhaus mit 192 m² bei etwa 598.000 €, während ein großzügiges Mehrfamilienhaus mit 575 m² und mehreren Wohneinheiten bis zu 2,75 Mio. € erreichen kann. Eigentumswohnungen, insbesondere 3-Zimmer-Wohnungen mit ca. 80–100 m², bewegen sich preislich zwischen 300.000 € und 400.000 €. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 4.300 €/m², für Wohnungen bei rund 3.650 €/m².

Die Preisspanne spiegelt die Vielfalt der Objekte wider, von älteren Bestandsimmobilien, die Renovierungsbedarf haben, bis hin zu modernen Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung. Besonders gefragt sind Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte, da sie durch Mieteinnahmen eine attraktive Rendite versprechen. Provisionsfreie Immobilien und Versteigerungen bieten zusätzliche Möglichkeiten, Immobilien zu einem reduzierten Preis (z. B. 30 % unter Verkehrswert) zu erwerben.

Mietpreise

Die Mietpreise in Kühbach sind vergleichsweise moderat und machen die Gemeinde für Mieter attraktiv. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit etwa 80 m² kostet durchschnittlich zwischen 800 € und 1.200 € warm, abhängig von Ausstattung und Lage. Größere Mietobjekte, wie ein freistehendes Einfamilienhaus mit 329 m², können eine Warmmiete von etwa 4.290 € erreichen. WG-Zimmer oder kleinere Kellerwohnungen (ca. 48 m²) sind bereits ab 600 € zu mieten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil, insbesondere durch Pendler und Erntehelfer, die in der Region tätig sind. Die Mietrendite für Bestandswohnungen wird als sehr attraktiv eingeschätzt, während Neubauwohnungen ebenfalls eine solide Rendite bieten.

Grundstückspreise

Grundstücke in Kühbach sind begehrt, da die Gemeinde sowohl ruhige Wohnlagen als auch eine gute Verkehrsanbindung bietet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 431 €/m², wobei die Preisspanne zwischen 316 €/m² (10 % Quantil) und 513 €/m² (90 % Quantil) variiert. Erschlossene Grundstücke erzielen einen Preisaufschlag von etwa 9–11 % im Vergleich zu teilerschlossenen oder unerschlossenen Grundstücken. Ein unbebautes Baugrundstück in Unterbernbach mit 1.045 m² kostet beispielsweise rund 354.000 €. Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 6 % teurer als solche ohne. Die Vermarktungsdauer für Grundstücke beträgt durchschnittlich 27 Wochen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

Markttrends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Kühbach ist von einer positiven Wertentwicklung geprägt, auch wenn die Dynamik seit 2022 durch externe Faktoren wie steigende Bauzinsen, Inflation und höhere Baukosten leicht gedämpft wurde. Bis Mitte 2022 stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich, doch seit 2023 ist eine Stagnation auf hohem Niveau zu beobachten, mit leichten Rückgängen bei Wohnimmobilien. Die Anzahl der Kaufverträge sank 2022 um etwa 20 % und 2023 um weitere 15 %, was auf eine geringere Nachfrage zurückzuführen ist. Dennoch bleibt Kühbach aufgrund niedriger Kreditzinsen und einer lebhaften Nachfrage nach Anlageobjekten attraktiv.

Energieeffizienz spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Viele Neubauten, wie Fertighäuser von Anbietern wie massa haus, setzen auf nachhaltige Standards und bieten energieeffiziente Lösungen. Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf (z. B. neue Bodenbeläge oder Badezimmer) sind häufig günstiger, erfordern jedoch Investitionen, um modernen Standards zu entsprechen. Mehrfamilienhäuser und Objekte mit Vermietungspotenzial (z. B. für Monteure oder Erntehelfer) sind besonders gefragt, da sie stabile Mieteinnahmen generieren.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage in Kühbach konzentriert sich auf Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, insbesondere in zentralen oder verkehrsgünstigen Lagen wie Haslangkreit. Anlageimmobilien, die Mieteinnahmen ermöglichen, sind bei Investoren beliebt, während Familien nach großzügigen Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern suchen, die sich auch für Mehrgenerationenwohnen eignen. Das Angebot umfasst eine breite Palette, von modernen Neubauten mit Flachdach-Erkern bis hin zu älteren Häusern aus den 1970er Jahren, die Renovierungsbedarf haben. Grundstücke in Mischgebieten, wie sie im Flächennutzungsplan ausgewiesen sind, bieten Flexibilität für private und gewerbliche Nutzung.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Kühbach bleibt 2025 attraktiv, insbesondere für Anleger und Familien, die eine ruhige, aber gut angebundene Wohnlage suchen. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind moderat im Vergleich zu städtischen Zentren wie München, während die Mietpreise eine hohe Rendite für Anlageimmobilien ermöglichen. Grundstücke bieten Potenzial für individuelle Bauprojekte, wobei erschlossene Grundstücke besonders gefragt sind. Trotz einer leichten Marktabschwächung durch externe Faktoren bleibt die langfristige Wertentwicklung positiv. Kühbachs Kombination aus ländlichem Charme, guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung macht die Gemeinde zu einem lohnenden Standort für Immobilieninvestitionen.

Umgebung von Kühbach

Die Stadt Aichach ist nicht nur Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises, sondern zugleich nach Friedberg (ca. 29.000) die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl, welche mit rund 20.560 angegeben wurde.

Bis auf Mering (etwa 13.750) und Kissing (rund 11.140) schafft es keine weitere Stadt oder Gemeinde über die magische Einwohnerzahl von 10.000. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohnern folgen Pöttmes (ca. 6.337), Dasing (etwa 5.578), Aindling (4.500), Inchenhofen (2.600) sowie Affing (circa 5.300), wogegen die Gemeinde Steindorf mit gerade einmal 929 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises bildet.