Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen

Immobilienmarkt Garmisch-Partenkirchen

Einleitung

Garmisch-Partenkirchen, gelegen im Herzen der bayerischen Alpen, ist ein begehrter Wohn- und Urlaubsort, der durch seine einzigartige Kombination aus natürlicher Schönheit, touristischer Attraktivität und hoher Lebensqualität besticht. Der Immobilienmarkt in dieser Region zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und entsprechend hohe Preise aus. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Angebotslage und Zukunftsaussichten des Immobilienmarktes in Garmisch-Partenkirchen, Stand 2025.

Marktübersicht

Lage und Attraktivität

Garmisch-Partenkirchen liegt am Fuße der Zugspitze, Deutschlands höchstem Berg, und ist bekannt als heilklimatischer Kurort und Wintersportzentrum. Die Region bietet eine Vielzahl von Freizeitmöglichkeiten, darunter Wandern, Skifahren und kulturelle Veranstaltungen, sowie eine moderne Infrastruktur mit abwechslungsreicher Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten. Attraktive Ausflugsziele wie die Partnachklamm, der Kochelsee oder die Königsschlösser von Ludwig II. erhöhen die Anziehungskraft für Einwohner und Investoren gleichermaßen. Diese Faktoren machen Garmisch-Partenkirchen zu einem der begehrtesten Immobilienstandorte in Oberbayern.

Nachfrage und Angebot

Der Immobilienmarkt in Garmisch-Partenkirchen ist von einer hohen Nachfrage geprägt, die auf den Zuzug von wohlhabenden Privatpersonen, den Tourismus und internationale Investoren zurückzuführen ist. Gleichzeitig ist das Angebot an Baugrund, Eigentumswohnungen und Häusern stark begrenzt, da die topografische Lage in den Alpen den Neubau einschränkt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer anhaltenden Preissteigerung und macht den Markt besonders wettbewerbsintensiv.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Die Preise für Immobilien in Garmisch-Partenkirchen liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen etwa 9.026 €, während Häuser im Schnitt bei 8.986 € pro Quadratmeter liegen. Für exklusive Objekte in Toplagen können die Preise bis zu 9.316 € pro Quadratmeter oder mehr erreichen. Besonders kleinere Wohnungen (30 m²) kosten etwa 9.051,72 €/m², während größere Wohnungen (100 m²) bei rund 9.171,90 €/m² liegen. Häuser mit 150 m² Wohnfläche kosten im Durchschnitt etwa 9.166,80 €/m². Diese Preise spiegeln die Attraktivität der Region wider, liegen jedoch unter den absoluten Spitzenpreisen in Städten wie München.

Preisentwicklung

Zwischen 2012 und 2025 haben sich die Immobilienpreise im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mehr als verdoppelt, mit einer Preissteigerung von etwa 101,5 %. Allerdings zeigt sich seit 2024 ein leichter Preisrückgang von etwa 2,9 %, der stärkste in Oberbayern, während andere Regionen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen. Dieser Rückgang könnte auf wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine leichte Marktsättigung in bestimmten Segmenten hindeuten. Dennoch bleibt der Markt insgesamt auf einem hohen Preisniveau, da die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Garmisch-Partenkirchen sind ebenfalls hoch. Für Bestandswohnungen liegen die Mieten bei etwa 9,15 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 10,92 €/m² kosten. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsobjekte etwa 10,14 €/m² und für Neubauten 10,34 €/m². In den letzten Jahren sind die Mieten für Bestandswohnungen leicht gestiegen (ca. 1,1 % pro Jahr), während Neubauwohnungen eine stabile Preisentwicklung zeigen. Die hohe Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere durch Zweitwohnsitze und touristische Nutzung, trägt zur angespannten Lage auf dem Mietmarkt bei.

Immobilienarten und Angebote

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Garmisch-Partenkirchen besonders gefragt, sowohl für den Eigenbedarf als auch als Kapitalanlage. Aktuelle Angebote umfassen moderne Neubauwohnungen, wie die Wohnanlagen „Domizil Rosengarten“ oder „Partnach“, die mit 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen und Wohnflächen zwischen 26 m² und 106 m² ausgestattet sind. Diese zeichnen sich durch hochwertige Ausstattung, Balkone oder Terrassen und oft atemberaubende Bergblicke aus. Bestandswohnungen, wie etwa eine 2,5-Zimmer-Dachgeschosswohnung aus dem Jahr 1965, kosten etwa 420.000 € und bieten solide Renditechancen. Die Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen ist kurz, mit durchschnittlich 54 Tagen für Bestandswohnungen und 60 Tagen für Neubauwohnungen.

Häuser

Häuser in Garmisch-Partenkirchen reichen von modernen Einfamilienhäusern bis hin zu exklusiven Villen. Neue Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von etwa 146–157 m² werden schlüsselfertig nach hohen energetischen Standards gebaut und kosten etwa 1,2 bis 1,5 Millionen Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind ebenfalls verfügbar, oft mit sonnigen Terrassen und Gärten, die den alpinen Charme der Region unterstreichen. Der Markt für Häuser ist ebenfalls stark nachgefragt, mit einer begrenzten Anzahl an Angeboten, insbesondere in zentralen Lagen.

Ferienimmobilien

Ferienwohnungen und -häuser spielen eine bedeutende Rolle im Immobilienmarkt von Garmisch-Partenkirchen, da die Region ein beliebtes Ziel für Touristen ist. Objekte wie das „My Alp Chalet“ – ein mobiles Luxus-Chalet mit 40–45 m² Wohnfläche – sind besonders innovativ und bieten Flexibilität für Investoren. Die Nachfrage nach Ferienimmobilien bleibt hoch, was die Preise in diesem Segment weiter antreibt.

Demografische und strukturelle Herausforderungen

Garmisch-Partenkirchen steht vor einigen demografischen Herausforderungen. Der Landkreis ist die älteste Region Oberbayerns, mit einem Altersquotienten von 1,48. Die Bevölkerung wächst nur langsam (5,4 % seit 2012), und die Region zieht vergleichsweise wenige junge Erwachsene und Familien an. Dies führt zu einer geringeren Dynamik im Vergleich zu anderen oberbayerischen Regionen. Die Bautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück, was den Mangel an bezahlbarem Wohnraum verschärft. Insbesondere für junge Familien und einkommensschwächere Haushalte sind die hohen Preise eine Barriere, was strukturelle Probleme für lokale Betriebe, etwa in der Tourismus- oder Gesundheitsbranche, mit sich bringt.

Immobilienbewertung und Finanzierung

Immobilienbewertung

Eine genaue Immobilienbewertung ist aufgrund der vielfältigen Einflussfaktoren – Lage, Ausstattung, Aussicht – essenziell. Immobilienmakler wie Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien bieten kostenfreie Bewertungen an, die den Marktwert präzise ermitteln. Digitale Tools, wie der Preisatlas von ImmobilienScout24, liefern schnelle Richtwerte, aber individuelle Bewertungen sind für exakte Ergebnisse unerlässlich.

Finanzierung

Die Finanzierung von Immobilien in Garmisch-Partenkirchen ist durch die hohen Preise anspruchsvoll. Viele Käufer bringen 20–40 % Eigenkapital ein, und lange Zinsbindungen von 15 bis 30 Jahren sind üblich, um von niedrigen Zinsen zu profitieren. Die HypoVereinsbank berichtet von einem starken Anstieg im Baufinanzierungsvolumen, das 2024 im Landkreis um 174 % gestiegen ist. Eine höhere Tilgungsrate von etwa 3 % wird empfohlen, um die Finanzierungskosten zu optimieren.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Garmisch-Partenkirchen wird auch in den kommenden Jahren von einer hohen Nachfrage und begrenzten Angeboten geprägt bleiben. Neue Bauprojekte, wie das Wohnquartier am Bahnhof, das Gewerbe, Tourismus und Wohnen kombiniert, könnten die Marktlage leicht entspannen, jedoch wird dies den Bedarf nur teilweise decken. Die Preise werden voraussichtlich moderat weiter steigen, obwohl der leichte Rückgang seit 2024 zeigt, dass der Markt auf externe wirtschaftliche Faktoren reagiert. Langfristig bleibt die Region aufgrund ihrer touristischen Attraktivität und Nähe zur Metropolregion München ein gefragter Standort für Investoren und Privatkäufer.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Garmisch-Partenkirchen ist ein hochpreisiger, dynamischer Markt mit starker Nachfrage und begrenztem Angebot. Die Region bietet eine hohe Lebensqualität, die sowohl Einheimische als auch Investoren anzieht, jedoch stehen demografische Herausforderungen und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum einer breiteren Attraktivität entgegen. Für Käufer und Investoren ist eine professionelle Beratung durch lokale Immobilienexperten essenziell, um von den Chancen dieses einzigartigen Marktes zu profitieren. Trotz leichter Preisschwankungen bleibt Garmisch-Partenkirchen ein erstklassiger Standort mit stabilen Zukunftsaussichten.

Umgebung von Garmisch-Partenkirchen

Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Oberammergau (circa 5.114), Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) sowie Ohlstadt (ca. 3.236) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.