Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Freyung-Grafenau

Immobilienmärkte im Landkreis Freyung-Grafenau

Einleitung

Der Landkreis Freyung-Grafenau, gelegen im Bayerischen Wald im Dreiländereck Bayern-Österreich-Tschechien, ist bekannt für seine idyllische Natur, den Nationalpark Bayerischer Wald und eine hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in dieser Region hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt und zieht sowohl Einheimische als auch Investoren und Erholungssuchende an. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts im Landkreis Freyung-Grafenau, einschließlich Preisentwicklungen, Markttrends, Nachfrage und Angebot sowie einer Einschätzung der Zukunftsperspektiven.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien, Grundstücken und Ferienobjekten aus. Die Region ist besonders attraktiv für Familien, Naturfreunde und Investoren, die von der Nähe zur Natur und der guten Infrastruktur profitieren möchten. Der Markt hat in den letzten Jahren ein kontinuierliches Wachstum verzeichnet, mit einem Geldumsatz von etwa 163,2 Millionen Euro im Jahr 2022, was einem Anstieg von rund zwei Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Seit 2017 hat sich der Umsatz fast verdoppelt, was die Attraktivität der Region unterstreicht.

Preisentwicklung

Die Preise für Immobilien im Landkreis Freyung-Grafenau sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für verschiedene Immobilienarten sind wie folgt:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.590 €/m². Die Preisspanne reicht von 1.241 €/m² für günstigere Objekte bis zu 3.279 €/m² für hochwertige Wohnungen in bevorzugten Lagen. Seit dem vierten Quartal 2020 ist der Preis für Eigentumswohnungen um etwa 10,7 % gestiegen.

• Häuser: Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser beträgt etwa 2.351 €/m², mit einer Spanne von 1.800 €/m² bis 3.348 €/m² für besonders hochwertige oder gut gelegene Objekte. Seit dem vierten Quartal 2020 sind die Hauspreise um etwa 12,4 % gestiegen.

• Mietpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 6,97 €/m², mit einer Spanne von 6,53 €/m² bis 10,01 €/m². Für Häuser liegt der Mietpreis bei etwa 7,36 €/m², mit einer Spanne von 6,75 €/m² bis 10,17 €/m².

• Grundstücke: Der mittlere Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 110 €/m², wobei die Preise je nach Lage und Erschließung stark variieren können. In beliebten Gemeinden wie Freyung, Grafenau oder Waldkirchen sind die Preise tendenziell höher.

Die Preisentwicklung zeigt, dass der Landkreis ein dynamischer Markt ist, der von einer hohen Nachfrage nach Wohnbauflächen und einer begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken geprägt ist.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Freyung-Grafenau ist vielfältig. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Ferienwohnungen, die sowohl von Einheimischen als auch von auswärtigen Käufern nachgefragt werden. Die Region ist ein beliebtes Ziel für Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien, insbesondere in Gemeinden wie Haidmühle, Neuschönau oder Spiegelau, die durch ihre Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald punkten.

Das Angebot umfasst eine breite Palette von Immobilien, darunter:

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Diese machen den Großteil des Marktes aus, mit einer großen Anzahl an Angeboten in Städten wie Freyung, Grafenau und Waldkirchen. Viele Objekte sind renovierungsbedürftig, bieten aber Potenzial für individuelle Gestaltung.

• Mehrfamilienhäuser: Diese sind besonders für Investoren interessant, da sie stabile Mieteinnahmen versprechen. Beispielsweise gibt es in Freyung voll vermietete Mehrfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohneinheiten.

• Ferienwohnungen: In Ferienanlagen wie „Haus Bayerwald“ oder in Orten wie Neureichenau sind kleinere Apartments mit 2-3 Zimmern beliebt, die oft mit Einbauküchen und Balkonen ausgestattet sind.

• Grundstücke: Baugrundstücke ohne Bauzwang, wie in Eppenschlag oder Spiegelau, bieten Flexibilität für Investoren und private Bauherren. Die Grundstücksgrößen variieren stark, von 775 m² bis hin zu über 7.000 m².

Das Angebot ist jedoch begrenzt, insbesondere in den zentralen Orten wie Freyung und Grafenau, was die Preise weiter in die Höhe treibt. In ländlicheren Gemeinden wie Haidmühle oder Zenting ist das Angebot etwas größer, aber die Infrastruktur weniger ausgeprägt.

Regionale Unterschiede

Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau zeigt regionale Unterschiede, die stark von der Lage, Infrastruktur und touristischen Attraktivität abhängen:

• Freyung: Als Kreisstadt bietet Freyung eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Schulen. Häuser und Wohnungen in zentralen Lagen sind besonders gefragt, mit Preisen am oberen Ende der Skala. Beispielsweise werden Einfamilienhäuser mit 100-240 m² Wohnfläche für 259.000 € bis 545.000 € angeboten.

• Grafenau: Mit seiner Nähe zum Nationalpark und einer guten Verkehrsanbindung ist Grafenau ein Hotspot für Familien und Investoren. Neubau-Doppelhaushälften mit 155-240 m² Wohnfläche und moderner Ausstattung (z. B. Wärmepumpen, Fußbodenheizung) sind hier besonders gefragt.

• Waldkirchen: Diese Stadt ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität und bietet eine Vielzahl von Immobilien, von modernisierten Dachterrassenwohnungen bis hin zu großen Grundstücken. Waldkirchen verzeichnet die meisten Immobilienangebote im Landkreis.

• Ländliche Gemeinden: Orte wie Haidmühle, Zenting oder Eppenschlag bieten günstigere Grundstücke und Immobilien, sind jedoch oft weiter von zentralen Einrichtungen entfernt. Diese eignen sich besonders für Erholungssuchende und Naturliebhaber.

Markttrends

Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau wird von mehreren Trends geprägt:

1. Steigende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien: Käufer legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Häuser mit Wärmepumpen, Fußbodenheizung und moderner Dämmung. Neubauten, wie die Doppelhaushälfte in Grafenau mit Umweltwärme, sind besonders gefragt.

2. Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien: Die Nähe zum Nationalpark und die touristische Attraktivität fördern die Nachfrage nach Ferienwohnungen und -häusern. Besonders in Höhenlagen wie Bischofsreut (Haidmühle) oder Schönberg sind solche Objekte beliebt.

3. Renovierungsbedürftige Immobilien: Viele ältere Häuser, insbesondere aus den 1950er- bis 1990er-Jahren, sind renovierungsbedürftig, bieten aber Potenzial für preisbewusste Käufer. Solche Objekte sind oft mit großen Grundstücken und Nebengebäuden ausgestattet.

4. Investitionen in Mehrfamilienhäuser: Aufgrund der stabilen Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser für Investoren attraktiv. In Freyung gibt es Beispiele für voll vermietete Objekte mit sechs oder mehr Wohneinheiten.

5. Digitalisierung und Transparenz: Der Immobilienmarktbericht des Landkreises, der jährlich vom Gutachterausschuss erstellt wird, trägt zur Markttransparenz bei. Er bietet wertvolle Daten zu Preisen, Umsätzen und Trends und ist für 30 € erhältlich.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es einige Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die hohe Nachfrage führt zu einem knappen Angebot, insbesondere in zentralen Lagen wie Freyung und Grafenau. Dies treibt die Preise weiter in die Höhe.

• Infrastruktur in ländlichen Gebieten: Während Städte wie Freyung und Grafenau gut erschlossen sind, fehlt es in kleineren Gemeinden oft an moderner Infrastruktur, was die Attraktivität für junge Familien einschränken kann.

• Renovierungskosten: Viele Immobilien erfordern hohe Investitionen in Modernisierung, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz, was für Käufer mit begrenztem Budget eine Hürde darstellen kann.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau wird voraussichtlich weiterhin dynamisch bleiben. Die Region profitiert von ihrer Lage im Bayerischen Wald, der steigenden Nachfrage nach ländlichen und naturnahen Wohnlagen sowie der guten Erreichbarkeit von Passau (ca. 33 km). Zukünftige Entwicklungen könnten durch folgende Faktoren beeinflusst werden:

• Nachhaltigkeit: Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird weiter steigen, was den Bau von Neubauten mit moderner Ausstattung fördern könnte.

• Tourismus: Die Attraktivität der Region für Touristen wird die Nachfrage nach Ferienimmobilien weiter ankurbeln, insbesondere in der Nähe des Nationalparks.

• Infrastrukturinvestitionen: Verbesserungen in der Verkehrsanbindung und der lokalen Infrastruktur könnten die Attraktivität ländlicher Gemeinden erhöhen.

• Demografische Entwicklung: Die alternde Bevölkerung in ländlichen Gebieten könnte zu einem verstärkten Angebot an renovierungsbedürftigen Immobilien führen, während junge Familien und Zuzügler die Nachfrage nach modernen Häusern antreiben.

Fazit

Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau ist ein dynamischer und wachsender Markt, der von einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien, Grundstücken und Ferienobjekten geprägt ist. Die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was die Attraktivität der Region als Investitionsstandort unterstreicht. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Renovierungsbedarf bietet der Markt vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Investoren und Erholungssuchende. Mit einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung, einer starken touristischen Anziehungskraft und einer transparenten Marktdokumentation bleibt der Landkreis Freyung-Grafenau ein vielversprechendes Ziel für Immobilieninvestitionen.