Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Röhrnbach

Immobilienmarkt Röhrnbach

Einleitung

Röhrnbach, eine Gemeinde im Landkreis Freyung-Grafenau in Niederbayern, liegt idyllisch im Bayerischen Wald und ist geprägt von einer ländlichen Struktur mit hoher Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Röhrnbach spiegelt sowohl regionale Besonderheiten als auch überregionale Trends wider. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Röhrnbach, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten und Entwicklungen bis Juni 2025. Er umfasst die Themenbereiche Wohnimmobilien, Grundstücke, Gewerbeimmobilien, Preisentwicklungen, Markttrends und eine Prognose für die kommenden Jahre.

1. Überblick über den Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau

Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Nach einer Phase starker Nachfrage und steigender Preise in den Jahren bis 2022 erlebte der Markt 2023 eine deutliche Abkühlung. Der Geldumsatz im Immobilienmarkt des Landkreises sank um 17,85 % auf 134,1 Millionen Euro, und die Zahl der Kaufverträge ging um 17,24 % auf 979 Abschlüsse zurück. Auch die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten einen Rückgang von 10,13 % im Vergleich zum Vorjahr. Dennoch bleibt der Landkreis, einschließlich Röhrnbach, ein attraktiver Standort für Investitionen, insbesondere aufgrund der naturnahen Lage und der Nähe zum Dreiländereck Bayern-Österreich-Tschechien.

Röhrnbach selbst liegt im oberen Preissegment des Landkreises, was sich in den Grundstückspreisen widerspiegelt. Die Gemeinde profitiert von ihrer guten Anbindung an die Kreisstadt Freyung und die Nähe zur Stadt Passau, etwa 25 km entfernt. Die Nachfrage nach Immobilien in Röhrnbach wird sowohl von Einheimischen als auch von Zuzug aus urbanen Gebieten geprägt, die die ländliche Ruhe und die Nähe zur Natur schätzen.

2. Wohnimmobilien in Röhrnbach

2.1. Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen in Röhrnbach ist vergleichsweise klein, da die Gemeinde vorwiegend von Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Landkreis Freyung-Grafenau liegt aktuell bei etwa 1.590 €, wobei Röhrnbach aufgrund seiner Attraktivität und guten Infrastruktur tendenziell leicht darüber liegt. Seit dem vierten Quartal 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen im Landkreis um 10,7 % gestiegen, was auf eine anhaltende Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten hinweist. In Röhrnbach werden vor allem moderne, energieeffiziente Wohnungen nachgefragt, die häufig in kleineren Wohnanlagen oder umgebauten Bestandsgebäuden angeboten werden.

Ein Beispiel ist eine 2,5-Zimmer-Wohnung in massiver Ziegelbauweise mit einer Wohnfläche von etwa 65 m², die in einer gepflegten Wohnanlage mit viel Grün angeboten wird. Solche Objekte richten sich an Singles, Paare oder Senioren, die barrierefreies Wohnen in ruhiger Lage bevorzugen. Ferienwohnungen, wie etwa in der Ferienanlage „Haus Bayerwald“, sind ebenfalls beliebt, da sie sowohl für den Eigenbedarf als auch als Kapitalanlage genutzt werden können.

2.2. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren den Immobilienmarkt in Röhrnbach. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser im Landkreis liegt bei 2.351 €, wobei die teuersten Objekte bis zu 3.348 €/m² erreichen. In Röhrnbach bewegen sich die Preise für Einfamilienhäuser in der Regel im mittleren bis oberen Bereich dieser Spanne, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Ein typisches Einfamilienhaus in Röhrnbach bietet eine Wohnfläche von 100 bis 200 m² und verfügt oft über ein großzügiges Grundstück von 500 bis 1.000 m².

Beispiele aus dem aktuellen Markt umfassen ein charmantes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Baujahr 1996, mit einer Wohnfläche von etwa 280 m² auf einem 1.431 m² großen Grundstück. Solche Objekte sind besonders für Familien oder Mehrgenerationenhaushalte attraktiv. Neubau-Doppelhaushälften, wie etwa in der nahegelegenen Stadt Grafenau, bieten moderne Ausstattung (z. B. Wärmepumpen, Fußbodenheizung) und eine Wohnfläche von etwa 155 m², was auch für Röhrnbach als Referenz dienen kann.

2.3. Mietwohnungen

Der Mietmarkt in Röhrnbach ist überschaubar, da die Gemeinde eher kauf- als mietorientiert ist. Dennoch gibt es vereinzelt Angebote für Mietwohnungen, insbesondere in Mehrfamilienhäusern oder umgebauten Bestandsimmobilien. Die Nettokaltmiete liegt im Landkreis bei etwa 6 bis 8 €/m², wobei moderne, kernsanierte Wohnungen mit energieeffizienter Ausstattung (z. B. KfW-55-Standard, Wärmepumpe) etwas teurer sind. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 85 m² in Röhrnbach kostet etwa 500 bis 700 € Kaltmiete, zuzüglich Nebenkosten. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die den ländlichen Charakter der Region betonen.

3. Grundstückspreise in Röhrnbach

Die Grundstückspreise in Röhrnbach gehören zu den höheren im Landkreis Freyung-Grafenau. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke bei 126 €, mit einer Spanne von 101 € bis 151 €. In den letzten 12 Monaten sind die Preise um 1,6 % gestiegen, über drei Jahre betrachtet sogar um 11,9 %. Im Vergleich innerhalb des Landkreises liegt Röhrnbach auf Platz 9 von 25 Gemeinden, was die Attraktivität der Lage unterstreicht. Bundesweit belegt Röhrnbach Platz 6.683 von 10.786, was auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu urbanen Regionen hinweist.

Erschlossene Grundstücke sind deutlich teurer: Sie kosten im Schnitt 97 % mehr als teilerschlossene und 400 % mehr als unerschlossene Grundstücke. Grundstücke mit Baugenehmigung liegen etwa 41 % über dem Preis von Grundstücken ohne Baugenehmigung. Ein typisches Baugrundstück in Röhrnbach hat eine Größe von 500 bis 1.000 m² und bietet Flexibilität in der Bebauung, da oft keine strikten Bauzwänge bestehen. Beispielsweise wird in der Gemeinde Eppenschlag, die vergleichbare Bedingungen wie Röhrnbach aufweist, ein Eckgrundstück ohne Bauzwang mit einer GRZ von 0,3 und GFZ von 0,5 angeboten.

4. Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Röhrnbach ist begrenzt, da die Gemeinde vorwiegend ein Wohnstandort ist. Dennoch gibt es vereinzelt Angebote für kleinere Gewerbeeinheiten, etwa in Form von gemischt genutzten Immobilien (Wohnen und Gewerbe). Beispiele aus dem Landkreis, die auch für Röhrnbach relevant sind, umfassen sanierte Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss oder historische Gebäude wie das „Zuppingerhaus“ in Freyung, das nach Kernsanierung sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen bietet. Für Investoren sind solche Objekte interessant, da sie durch steuerliche Vorteile (z. B. erhöhte Abschreibungen in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG) attraktiv sind.

5. Markttrends und Einflussfaktoren

5.1. Regionale Besonderheiten

Röhrnbach profitiert von seiner Lage im Bayerischen Wald, die sowohl Naturliebhaber als auch Ruhesuchende anzieht. Die Nähe zu touristischen Attraktionen wie dem Nationalpark Bayerischer Wald und dem Dreiländereck fördert die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien, da die KfW-Förderprogramme (z. B. bis zu 150.000 € pro Wohneinheit für KfW-40-Effizienzhäuser) und steuerliche Anreize den Bau oder die Sanierung nachhaltiger Gebäude begünstigen.

5.2. Rückgang der Transaktionen

Die Abkühlung des Immobilienmarkts 2023 ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: steigende Zinsen, höhere Baukosten und eine allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit. In Röhrnbach zeigt sich dies in einer geringeren Anzahl an Kaufverträgen und einem Rückgang der Preise für Bestandsimmobilien. Dennoch bleibt die Nachfrage nach modernisierten oder neugebauten Immobilien stabil, da diese oft mit staatlichen Förderungen finanziert werden können.

5.3. Digitalisierung und Transparenz

Die Markttransparenz in Röhrnbach und dem gesamten Landkreis hat sich durch den jährlichen Immobilienmarktbericht des Landratsamts Freyung-Grafenau deutlich verbessert. Der Bericht, erstellt von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, bietet detaillierte Daten zu Kaufpreisen, Bodenrichtwerten und Markttrends. Interessierte können den Bericht für 30 € in Papierform oder als PDF erwerben, was für Investoren und Privatpersonen eine wertvolle Orientierungshilfe darstellt.

6. Prognose für den Immobilienmarkt in Röhrnbach

Für die kommenden Jahre ist in Röhrnbach mit einer Stabilisierung des Immobilienmarkts zu rechnen. Die Preise für Grundstücke und Wohnimmobilien dürften moderat steigen, da die Nachfrage nach ländlichen Wohnlagen anhält, insbesondere durch Zuzug aus städtischen Gebieten. Die Förderprogramme der KfW und steuerliche Anreize werden den Neubau und die Sanierung von Immobilien weiter fördern, wodurch der Anteil energieeffizienter Gebäude zunehmen wird. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze bleiben ein wachsender Marktsegment, da der Tourismus im Bayerischen Wald weiter an Bedeutung gewinnt.

Herausforderungen könnten sich durch weiter steigende Zinsen und Baukosten ergeben, die insbesondere den Markt für Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf belasten könnten. Dennoch wird Röhrnbach aufgrund seiner attraktiven Lage und der guten Infrastruktur ein gefragter Standort bleiben. Langfristig wird die Gemeinde von der demografischen Entwicklung profitieren, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in ländlichen Regionen steigt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Röhrnbach bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Trotz der Marktabkühlung 2023 bleibt die Gemeinde ein attraktiver Standort, geprägt von moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren und einer hohen Lebensqualität. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind die dominierenden Immobilientypen, während der Grundstücksmarkt durch stabile Preise und flexible Bebauungsmöglichkeiten besticht. Für die Zukunft ist eine moderate Preisentwicklung zu erwarten, unterstützt durch Förderprogramme und die anhaltende Attraktivität des Bayerischen Waldes. Röhrnbach ist damit ein Standort mit Potenzial für nachhaltige Investitionen und ein hohes Maß an Wohnkomfort.

Umgebung von Röhrnbach

Mit circa 6.955 Einwohner gehört die Kreisstadt Freyung des gleichnamigen Landkreises nicht gerade zu den Städten und Gemeinden der Region, welche die höchste Bevölkerungsdichte vorweisen können. Einsamer Spitzenreiter ist somit die Stadt Waldkirchen mit rund 10.244 Einwohner gefolgt von Grafenau (etwa 8.255) sowie der Gemeinde Neureichenau (knapp 4.300) Einwohner. Nachdem eine Reihe weiterer Gemeinden darunter Spiegelau (ca. 3.904), Schönberg (3.800), Jandelsbrunn (3.300), Perlesreut (2.900) und Hohenau (rund 3.326) folgten, schafft es Philippsreut mit gerade einmal 672 Einwohner nur auf den letzten Platz des Landkreises.