Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Grafenau

Immobilienmarkt Grafenau

Einleitung

Grafenau, eine idyllische Stadt im Landkreis Freyung-Grafenau in Niederbayern, ist bekannt als Tor zum Nationalpark Bayerischer Wald. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und einem lebendigen Gemeindeleben macht Grafenau zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Grafenau, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten und Trends. Er beleuchtet die Preisentwicklung, die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen, die Faktoren, die den Markt beeinflussen, sowie die Zukunftsperspektiven.

1. Überblick über den Immobilienmarkt in Grafenau

Der Immobilienmarkt in Grafenau spiegelt die allgemeinen Trends des Landkreises Freyung-Grafenau wider, zeigt jedoch einige spezifische Besonderheiten aufgrund der Lage und der Attraktivität der Stadt. Grafenau profitiert von seiner Nähe zur Natur, was insbesondere für Familien, Ruhesuchende und Naturliebhaber von Vorteil ist. Gleichzeitig ist die Stadt durch die Bundesstraße B533 und die Nähe zur Autobahn A3 gut angebunden, was sie auch für Pendler interessant macht.

Im Jahr 2023 verzeichnete der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau eine spürbare Abkühlung, die sich auch in Grafenau bemerkbar machte. Der Geldumsatz sank um etwa 18 % auf rund 134 Millionen Euro, und die Zahl der Kaufverträge ging um etwa 17 % zurück. Diese Entwicklung steht im Einklang mit einer bundesweiten Marktkorrektur nach Jahren starken Wachstums. Dennoch bleibt Grafenau ein gefragter Standort, insbesondere für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren nachgefragt werden.

2. Preisentwicklung

2.1. Eigentumswohnungen

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Grafenau liegen derzeit bei etwa 2.192 Euro (Stand Q4/2024). Dies stellt eine Steigerung von etwa 5,21 % im Vergleich zum Vorquartal dar, jedoch einen Rückgang von etwa 21 % im Vergleich zum Vorjahr. Diese Schwankungen sind auf eine geringere Nachfrage und eine Anpassung der Preise nach den hohen Werten der Vorjahre zurückzuführen. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen, die den KfW-40-Standard oder höhere Energieeffizienzstandards erfüllen, wie etwa ein aktuelles Projekt mit 11 Wohneinheiten im Herzen der Stadt. Solche Objekte bieten hochwertige Ausstattung und niedrige Betriebskosten, was sie sowohl für Käufer als auch für Investoren attraktiv macht.

Ein Beispiel ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit 72 m², die für etwa 195.000 Euro angeboten wird. Solche Wohnungen sind oft schnell vergriffen, da sie eine gute Balance zwischen Preis, Größe und Ausstattung bieten.

2.2. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Die Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in Grafenau liegen aktuell bei etwa 2.144 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben ist. Im Vergleich zum Vorquartal ist ein Anstieg von etwa 3,42 % zu verzeichnen. Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von etwa 150 bis 200 m² und Grundstücken zwischen 400 und 800 m² sind besonders gefragt. Ein Beispiel ist eine Neubau-Doppelhaushälfte mit 155 m² Wohnfläche, die für Familien geeignet ist und mit moderner Ausstattung wie Wärmepumpen und Fußbodenheizung ausgestattet ist.

Zweifamilienhäuser, die sich für Mehrgenerationenwohnen oder Vermietung eignen, sind ebenfalls beliebt. Ein solches Objekt in Waldkirchen mit 161 m² Wohnfläche wird für etwa 249.000 Euro angeboten, wobei Renovierungsbedarf besteht.

2.3. Grundstücke

Baugrundstücke in Grafenau und Umgebung sind nach wie vor begehrt, insbesondere in erschlossenen Baugebieten ohne Bauzwang. Ein Beispiel ist ein 940 m² großes Eckgrundstück in Eppenschlag für 130.000 Euro, das sich für ein Einfamilienhaus eignet. Die Preise für Grundstücke variieren stark je nach Lage, Erschließung und Bebaubarkeit, liegen aber im Durchschnitt bei etwa 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter.

2.4. Renditeobjekte und Pflegeimmobilien

Grafenau bietet auch Möglichkeiten für Investoren, insbesondere durch Mehrfamilienhäuser und Pflegeimmobilien. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 396 m², das eine jährliche Mieteinnahme von etwa 9.960 Euro erzielt. Pflegeapartments werden als sichere Kapitalanlage beworben, da sie langfristige Pachtverträge und steuerliche Vorteile wie die degressive 5%-AfA bieten. Solche Objekte sind besonders für Investoren interessant, die eine passive Einkommensquelle ohne hohen Vermietungsaufwand suchen.

3. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Grafenau umfasst eine breite Palette von Objekten, darunter:

• Eigentumswohnungen: Aktuell sind etwa 79 Eigentumswohnungen in Grafenau und Umgebung verfügbar. Besonders gefragt sind moderne Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung, wie etwa Wohnungen im KfW-55-Standard mit Wärmepumpen und Solarunterstützung.

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Etwa 10 bis 15 Häuser sind in Grafenau zum Verkauf, oft mit großzügigen Grundstücken und moderner Ausstattung. Diese eignen sich sowohl für Familien als auch für Investoren, die an Vermietung interessiert sind.

• Mehrfamilienhäuser: Renditeobjekte mit 3 bis 10 Wohneinheiten sind verfügbar und bieten stabile Mieteinnahmen, oft zwischen 5 und 7 % Rendite.

• Grundstücke: Rund 34 Baugrundstücke im Landkreis Freyung-Grafenau stehen zum Verkauf, viele davon in Grafenau oder umliegenden Gemeinden wie Eppenschlag oder Thurmansbang.

Die Nachfrage ist stark von der Zielgruppe abhängig. Familien suchen bevorzugt Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser in ruhiger Lage mit guter Anbindung, während Investoren auf renditestarke Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Pflegeapartments setzen. Die Nähe zum Nationalpark und die Attraktivität als Luftkurort erhöhen die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen.

4. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

4.1. Wirtschaftliche Lage

Die allgemeine wirtschaftliche Lage, einschließlich steigender Zinsen und Inflation, hat den Immobilienmarkt in Grafenau beeinflusst. Die höheren Finanzierungskosten haben die Nachfrage nach Immobilien leicht gedämpft, was zu einer Korrektur der Preise geführt hat. Dennoch bleibt die Region attraktiv für Investoren, da die Preise im Vergleich zu städtischen Zentren wie München oder Regensburg moderat sind.

4.2. Lage und Infrastruktur

Grafenaus Lage im Bayerischen Wald, kombiniert mit der guten Verkehrsanbindung über die B533 und die Nähe zur A3, macht die Stadt attraktiv. Der Technologiecampus der Hochschule Deggendorf und die Nationalparkverwaltung stärken die wirtschaftliche Bedeutung der Region. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe erhöhen die Lebensqualität und damit die Nachfrage nach Immobilien.

4.3. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien ist gestiegen, da Käufer und Investoren zunehmend auf niedrige Betriebskosten achten. Neubauprojekte, die den KfW-40- oder KfW-55-Standard erfüllen, sind besonders gefragt. Moderne Heizsysteme wie Wärmepumpen und Solaranlagen sind Standard in neuen Objekten und steigern den Marktwert.

4.4. Demografische Entwicklung

Grafenau verzeichnet eine stabile Bevölkerungsentwicklung, mit einem leichten Zuwachs durch Zuzug von Familien und Ruhesuchenden. Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien steigt aufgrund der alternden Bevölkerung.

5. Besondere Entwicklungen

5.1. Neubauprojekte

Ein prominentes Beispiel ist ein modernes Mehrfamilienhaus mit 11 Wohneinheiten, das in massiver Bauweise im KfW-40-Standard errichtet wird. Solche Projekte bieten hochwertige Ausstattung, wie Fußbodenheizung, Parkettböden und Tiefgaragenstellplätze, und erfüllen die Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung (GEG 2024).

5.2. Sanierungsmaßnahmen

Viele ältere Immobilien in Grafenau werden saniert, um den modernen Standards zu entsprechen. Beispiele sind die Modernisierung von Heizungsanlagen (z. B. Einbau von Pelletheizungen oder Wärmepumpen) und die Erneuerung von Fenstern mit Dreifachverglasung. Solche Maßnahmen erhöhen den Wert der Immobilien und machen sie für Käufer attraktiver.

5.3. Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeapartments gewinnen an Bedeutung als sichere Kapitalanlage. Sie bieten langfristige Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile, was sie besonders für Investoren interessant macht. Solche Objekte sind in Grafenau und Umgebung zunehmend verfügbar.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Grafenau wird sich voraussichtlich weiter stabilisieren, mit einer leichten Erholung der Nachfrage in den kommenden Jahren. Die Attraktivität der Region als Wohn- und Erholungsort wird durch die Nähe zum Nationalpark und die gute Infrastruktur weiterhin bestehen bleiben. Wichtige Trends, die den Markt beeinflussen werden, sind:

• Nachhaltigkeit: Der Fokus auf energieeffiziente Gebäude wird zunehmen, da Käufer und Investoren Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

• Digitalisierung: Digitale Angebotsverfahren und Online-Bewertungstools gewinnen an Bedeutung, was den Kaufprozess transparenter und effizienter macht.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien wird weiter steigen.

• Ferienimmobilien: Die Attraktivität Grafenaus als Luftkurort wird die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen ankurbeln.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Grafenau bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Trotz einer Marktkorrektur in 2023 bleiben die Preise stabil, und die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien ist hoch. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in guter Lage sind besonders gefragt, während Pflegeimmobilien und Mehrfamilienhäuser interessante Renditechancen bieten. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und nachhaltigen Bauprojekten macht Grafenau zu einem zukunftssicheren Standort für Immobilieninvestitionen. Für eine präzise Bewertung und Unterstützung beim Kauf oder Verkauf empfiehlt es sich, lokale Immobilienmakler mit fundierter Marktkenntnis zu konsultieren.

Umgebung von Grafenau

Mit circa 6.955 Einwohner gehört die Kreisstadt Freyung des gleichnamigen Landkreises nicht gerade zu den Städten und Gemeinden der Region, welche die höchste Bevölkerungsdichte vorweisen können. Einsamer Spitzenreiter ist somit die Stadt Waldkirchen mit rund 10.244 Einwohner gefolgt von Röhrnbach (etwa 4.394) sowie der Gemeinde Neureichenau (knapp 4.300) Einwohner. Nachdem eine Reihe weiterer Gemeinden darunter Spiegelau (ca. 3.904), Schönberg (3.800), Jandelsbrunn (3.300), Perlesreut (2.900) und Hohenau (rund 3.326) folgten, schafft es Philippsreut mit gerade einmal 672 Einwohner nur auf den letzten Platz des Landkreises.