Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Freyung

Immobilienmarkt Freyung

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Freyung, der Kreisstadt des Landkreises Freyung-Grafenau im Bayerischen Wald, spiegelt die allgemeinen Entwicklungen des regionalen und nationalen Immobilienmarktes wider. Freyung ist bekannt für seine naturnahe Lage im Dreiländereck Bayern-Tschechien-Österreich, die Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald und eine solide Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangeboten und Freizeitmöglichkeiten. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Freyung und im Landkreis Freyung-Grafenau, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten und Trends bis 2025. Ziel ist es, Investoren, potenziellen Käufern und Mietern ein verlässliches Nachschlagewerk zur Verfügung zu stellen.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Freyung und im Landkreis Freyung-Grafenau hat in den vergangenen Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Zwischen 2017 und 2022 verzeichnete der Markt ein kontinuierliches Umsatzwachstum, wobei der Geldumsatz im Jahr 2022 mit 163,2 Millionen Euro einen Höchststand erreichte. Dies entsprach einem Anstieg von etwa zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Allerdings zeigte sich 2023 eine deutliche Abkühlung, die mit der bundesweiten Marktentwicklung einhergeht. Der Geldumsatz sank um 17,85 Prozent auf 134,1 Millionen Euro, und die Anzahl der Kaufverträge ging um 17,24 Prozent auf 979 Abschlüsse zurück. Diese Korrekturphase folgt auf Jahre starken Wachstums und spiegelt die aktuellen Herausforderungen wie steigende Zinsen, höhere Baukosten und eine zurückhaltendere Nachfrage wider.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung im Landkreis Freyung-Grafenau zeigt eine differenzierte Dynamik. Bis 2022 stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich, insbesondere bei Wohnbauflächen. Der mittlere Quadratmeterpreis für Grundstücke lag 2022 bei etwa 110 Euro/m², was eine deutliche Steigerung gegenüber 2016 (50,70 Euro/m²) darstellt. In Freyung selbst lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Wohnungen 2021 bei etwa 1.960 Euro/m², was im Vergleich zu anderen Regionen Bayerns als moderat gilt. Die Wertsteigerung von Immobilien betrug in den fünf Jahren bis 2021 etwa 34,76 Prozent. Im Jahr 2023 sanken jedoch die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,13 Prozent, was die Marktberuhigung verdeutlicht.

Mietpreise in Freyung bewegen sich in einem Bereich von etwa 5,18 bis 6,48 Euro/m², wobei kein offizieller Mietspiegel für die Stadt existiert. Vergleichswerte aus benachbarten Gemeinden deuten auf eine stabile, aber nicht übermäßig hohe Mietpreisentwicklung hin. Die Mietrendite liegt bei etwa 3,60 Prozent, was Freyung für Investoren attraktiv macht, auch wenn das hohe Durchschnittsalter der Bevölkerung (47,5 Jahre) und das moderate Bevölkerungswachstum (0,3 Prozent jährlich) die Nachhaltigkeit von Investitionen leicht beeinträchtigen könnten.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Freyung umfasst eine Vielzahl von Objekten, darunter Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Wohnungen in zentrumsnahen Lagen wie Freyung-Kreuzberg oder Perlesöd, die eine gute Balance zwischen Ruhe und Infrastruktur bieten. Moderne Neubauten, wie KfW-40-Effizienzhäuser, sind aufgrund von Fördermöglichkeiten und Steuervorteilen (z. B. Sonderabschreibungen) besonders attraktiv. Ferienwohnungen, etwa im Ferienpark Geyersberg, richten sich an Investoren, die von der touristischen Attraktivität der Region profitieren möchten.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt trotz der Abkühlung 2023 robust, insbesondere für gepflegte Bestandsimmobilien und Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung. Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen oder Ladenlokale in den Gewerbegebieten Freyung-Bahnhof oder Speltenbach-Steinäcker, sind ebenfalls gefragt, da Freyung als regionales Zentrum eine stabile wirtschaftliche Basis bietet. Die Nähe zu Passau (33 km) und die gute Anbindung über die B12 machen die Stadt auch für Pendler interessant.

Immobilientypen und Beispiele

• Einfamilienhäuser: Ein typisches Einfamilienhaus in Freyung, wie ein 1996 erbautes Holzständerhaus mit Einliegerwohnung, bietet etwa 243 m² Wohnfläche und kostet rund 300.000 bis 400.000 Euro. Solche Objekte sind oft mit modernen Features wie Kamin oder energieeffizienten Heizsystemen ausgestattet.

• Zweifamilienhäuser: In Waldkirchen, nahe Freyung, wird ein solides Zweifamilienhaus mit 161 m² Wohnfläche und 401 m² Grundstück für etwa 249.000 Euro angeboten. Diese Häuser eignen sich für Mehrgenerationenwohnen oder als Renditeobjekt.

• Eigentumswohnungen: Moderne 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und Einbauküche kosten etwa 150.000 bis 250.000 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Dachterrassenwohnungen in Böhmzwiesel oder Ferienwohnungen in Geyersberg sind besonders für Investoren interessant.

• Grundstücke: Ein Baugrundstück in Steinberg mit 4.200 m² Bauland kostet etwa 200.000 Euro, während landwirtschaftlich genutzte Flächen günstiger sind.

• Gewerbeimmobilien: Ladenflächen oder Bürogebäude im Zentrum von Freyung, etwa am Krankenhaus, sind für 500.000 bis 1 Million Euro erhältlich, oft mit Parkmöglichkeiten oder Tiefgarage.

Infrastruktur und Attraktivität

Freyung punktet mit einer hervorragenden Infrastruktur. Die Stadt bietet vier Kitas, Schulen von Grundschule bis Gymnasium, einen Technologie-Campus der Hochschule Deggendorf sowie ein Krankenhaus und Reha-Einrichtungen. Veranstaltungen wie die „Freynacht“ oder das Volksfest ziehen Besucher an, während der Nationalpark Bayerischer Wald und Wanderziele wie der Dreisessel Naturfreunde anlocken. Die Verkehrsanbindung über die B12 und die Nähe zur A3 (ca. 1 Stunde) sowie die Möglichkeit, schnell nach Tschechien oder Österreich zu gelangen, erhöhen die Attraktivität für Investoren und Bewohner.

Herausforderungen und Chancen

Die Abkühlung des Immobilienmarktes 2023 bringt Herausforderungen wie steigende Zinsen und Baukosten mit sich, die die Nachfrage dämpfen. Dennoch bleibt Freyung attraktiv, da die Preise im Vergleich zu Metropolregionen moderat sind und die Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen stabil bleibt. Chancen liegen in der touristischen Nutzung (Ferienwohnungen) und in geförderten Neubauprojekten, die von steuerlichen Vorteilen profitieren. Die demografische Entwicklung mit einem hohen Durchschnittsalter erfordert jedoch langfristige Planung, um die Nachhaltigkeit von Investitionen zu sichern.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Freyung und im Landkreis Freyung-Grafenau bleibt trotz der Abkühlung 2023 ein attraktives Investitionsfeld. Die moderate Preisentwicklung, die gute Infrastruktur und die touristische Attraktivität machen die Region sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant. Der Immobilienmarktbericht des Landkreises, erstellt vom Gutachterausschuss, bietet eine wertvolle Grundlage für fundierte Entscheidungen. Für detaillierte Daten und Analysen kann der Bericht für 30 Euro beim Landratsamt Freyung-Grafenau bestellt werden.

Umgebung von Freyung

Mit circa 6.955 Einwohner gehört die Kreisstadt Freyung des gleichnamigen Landkreises nicht gerade zu den Städten und Gemeinden der Region, welche die höchste Bevölkerungsdichte vorweisen können. Einsamer Spitzenreiter ist somit die Stadt Waldkirchen mit rund 10.244 Einwohner gefolgt von Grafenau (etwa 8.255), Röhrnbach (etwa 4.394) sowie der Gemeinde Neureichenau (knapp 4.300) Einwohner. Nachdem eine Reihe weiterer Gemeinden darunter Spiegelau (ca. 3.904), Schönberg (3.800), Jandelsbrunn (3.300), Perlesreut (2.900) und Hohenau (rund 3.326) folgten, schafft es Philippsreut mit gerade einmal 672 Einwohner nur auf den letzten Platz des Landkreises.