Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm

Immobilienmärkte im Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm

1. Einleitung

Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm liegt im Herzen Oberbayerns, zwischen den wirtschaftsstarken Zentren München und Ingolstadt. Diese strategisch günstige Lage im sogenannten „magischen Dreieck“ (München-Ingolstadt-Augsburg) macht den Landkreis zu einem attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, hoher Lebensqualität und einer idyllischen, von der Hallertau geprägten Landschaft treibt die Nachfrage nach Immobilien in der Region an. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Trends und Besonderheiten des Immobilienmarkts im Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm, mit Fokus auf Eigentumswohnungen, Häuser, Grundstücke und Mietobjekte.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

2.1. Lage und Infrastruktur

Der Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm profitiert von seiner Nähe zum Münchner Flughafen sowie einer hervorragenden Anbindung an die Autobahn A9 und die Bahnlinie München-Ingolstadt. Die Kreisstadt Pfaffenhofen selbst gilt als dynamischer Standort mit einer Mischung aus ländlicher Idylle und urbaner Infrastruktur. Neben der Kreisstadt sind Gemeinden wie Manching, Geisenfeld, Reichertshofen, Wolnzach und Schweitenkirchen für Immobilienkäufer und -mieter von Bedeutung. Die Region ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, geprägt durch eine intakte Natur, eine starke lokale Wirtschaft und ein vielfältiges Freizeitangebot.

2.2. Marktcharakteristika

Der Immobilienmarkt im Landkreis ist von einer stabilen Nachfrage geprägt, die durch die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland verstärkt wird. Besonders Familien und Berufspendler schätzen die Region aufgrund der guten Anbindung und der vergleichsweise erschwinglichen Preise im Vergleich zum Münchner Umland. Der Markt zeigt eine hohe Dynamik, insbesondere bei Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern, während Bestandsimmobilien ebenfalls gefragt sind, aber oft Renovierungsbedarf aufweisen.

3. Kaufpreise und Preisentwicklung

3.1. Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Landkreis liegt derzeit bei etwa 4.500 bis 5.000 Euro, wobei die Preise je nach Lage und Zustand variieren. In der Kreisstadt Pfaffenhofen a.d. Ilm bewegen sich die Preise für Bestandswohnungen zwischen 4.200 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen oft 5.000 Euro und mehr kosten. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit Balkon oder Garten, die in zentralen Lagen oder mit Fernblick angeboten werden. In den letzten Jahren blieb die Preisentwicklung stabil, mit leichten Anstiegen von etwa 0-2 % pro Jahr, was auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot hinweist.

3.2. Häuser

Für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 4.500 und 5.200 Euro. Ältere Bestandshäuser, beispielsweise aus den 1960er- oder 1970er-Jahren, sind ab etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige Neubauten oder sanierte Objekte Preise von 5.500 Euro und mehr erzielen. Besonders in Gemeinden wie Niederscheyern, Förnbach oder Tegernbach sind Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken beliebt. Die Preise für Häuser zeigen ebenfalls eine stabile Entwicklung, mit einem leichten Rückgang von etwa 0,1-0,2 % im Vergleich zum Vorquartal, was auf eine leichte Marktabkühlung hindeutet.

3.3. Grundstücke

Grundstücke sind im Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm besonders begehrt, da die Verfügbarkeit begrenzt ist. Die Preise für Baugrundstücke liegen im Durchschnitt bei 550 bis 700 Euro pro Quadratmeter, wobei voll erschlossene Grundstücke in zentralen Lagen oder neuen Baugebieten wie in Tegernbach bis zu 800 Euro erreichen können. In ländlicheren Gemeinden wie Hohenwart oder Wolnzach sind Grundstücke günstiger, mit Preisen ab etwa 400 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Grundstücken bleibt hoch, da viele Familien individuelle Bauprojekte realisieren möchten.

4. Mietpreise

Die Mietpreise im Landkreis sind im Vergleich zu München moderat, aber dennoch auf einem gehobenen Niveau. Für Bestandswohnungen liegt die Kaltmiete bei etwa 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter erzielen. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit moderner Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder Balkon. Häuser zur Miete sind seltener, aber Doppelhaushälften oder Reihenhäuser werden für 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte ist kurz, oft nur 10 bis 20 Tage, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

5. Angebot und Nachfrage

5.1. Wohnungen

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist vielfältig, mit Schwerpunkten auf 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Besonders in Pfaffenhofen a.d. Ilm selbst gibt es zahlreiche Angebote, darunter sowohl renovierte Altbauwohnungen als auch Neubauten. Neue Wohnanlagen, beispielsweise in der Niederscheyerer Straße, bieten moderne Standards wie Wärmedämmung und barrierefreien Zugang. Die Nachfrage ist besonders hoch bei jungen Familien und Berufspendlern, die die Nähe zu München schätzen.

5.2. Häuser

Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser dominieren das Angebot an Kaufimmobilien. Viele Objekte verfügen über große Grundstücke, die besonders für Familien attraktiv sind. In Gemeinden wie Reichertshausen oder Schweitenkirchen gibt es zunehmend Neubauprojekte, die mit energieeffizienten Standards und moderner Architektur punkten. Ältere Bestandshäuser, etwa aus den 1960er-Jahren, sind oft renovierungsbedürftig, bieten aber Potenzial für Individualisierungen.

5.3. Gewerbeimmobilien

Neben Wohnimmobilien gibt es im Landkreis auch ein begrenztes Angebot an Gewerbeimmobilien, darunter Büroflächen, Ladenlokale und Industrieflächen. Besonders in zentralen Lagen von Pfaffenhofen a.d. Ilm sind repräsentative Geschäftshäuser gefragt, die sich durch gute Verkehrsanbindung und hochwertige Ausstattung auszeichnen. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien steigt, da der Landkreis als Wirtschaftsstandort an Bedeutung gewinnt.

6. Besondere Trends und Entwicklungen

6.1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein klarer Trend im Landkreis ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauprojekte setzen zunehmend auf nachhaltige Baumaterialien, Wärmedämmung und moderne Heizsysteme wie Luft-Wärmepumpen. Dies spiegelt sich auch in der regionalen Förderung von grünen Technologien wider, wie etwa der Bioenergieanlage in Pfaffenhofen.

6.2. Digitalisierung der Immobilienvermarktung

Die Vermarktung von Immobilien erfolgt zunehmend digital, mit Online-Bewertungstools und virtuellen Besichtigungen. Makler wie Engel & Völkers oder VON POLL setzen auf starke Netzwerke und moderne Marketingtools, um sowohl regionale als auch internationale Käufer zu erreichen.

6.3. Investitionsmöglichkeiten

Anlageimmobilien, insbesondere Bestandswohnungen, sind aufgrund stabiler Mietrenditen attraktiv. Die Vermarktungsdauer für Kauf- und Mietobjekte hat sich in den letzten Jahren verkürzt, was auf eine hohe Nachfrage und einen wettbewerbsintensiven Markt hinweist.

7. Herausforderungen

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es Herausforderungen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland führt zu steigenden Grundstückspreisen, was den Bau neuer Wohnungen erschwert. Zudem können steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzvorgaben die Kosten für Neubauprojekte in die Höhe treiben. In ländlicheren Gemeinden ist die Infrastruktur teilweise weniger entwickelt, was die Attraktivität für bestimmte Käufergruppen einschränken kann.

8. Ausblick

Der Immobilienmarkt im Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm wird auch in den kommenden Jahren von einer stabilen Nachfrage geprägt bleiben. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität machen die Region besonders attraktiv. Es ist zu erwarten, dass die Preise für Wohnungen und Häuser weiterhin stabil bleiben oder leicht ansteigen, während Grundstücke aufgrund der Knappheit teurer werden könnten. Der Fokus auf Nachhaltigkeit und moderne Architektur wird die Entwicklung des Marktes weiter beeinflussen, ebenso wie die Digitalisierung der Immobilienvermarktung.

9. Fazit

Der Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant ist. Mit stabilen Preisen, einer hohen Nachfrage und einem vielfältigen Angebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien bleibt die Region ein gefragter Standort. Wer in Pfaffenhofen a.d. Ilm investieren oder wohnen möchte, profitiert von einer Kombination aus ländlicher Idylle, guter Verkehrsanbindung und einer starken wirtschaftlichen Perspektive.