Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwabmünchen

Immobilienmarkt Schwabmünchen

Einleitung

Schwabmünchen ist eine attraktive Kleinstadt im Landkreis Augsburg in Bayern, Deutschland, mit etwa 14.000 Einwohnern. Die Stadt liegt strategisch günstig zwischen Augsburg und den Bayerischen Alpen, was sie zu einem beliebten Wohnort für Pendler macht. Die gute Anbindung an die Autobahn A96 und den öffentlichen Nahverkehr nach München und Augsburg trägt zur Attraktivität bei. Der Immobilienmarkt in Schwabmünchen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere durch Familien und Berufstätige, die die Vorteile einer ruhigen Lage mit Nähe zu urbanen Zentren schätzen. In den letzten Jahren hat der Markt eine moderate Entwicklung gezeigt, beeinflusst durch bundesweite Trends wie steigende Baukosten und Zinssätze. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über aktuelle Preise, Trends, Einflussfaktoren und Prognosen für das Jahr 2025.

Aktuelle Preise auf dem Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Schwabmünchen zeichnet sich durch eine Balance zwischen Angebot und Nachfrage aus, wobei das Angebot begrenzt ist und die Preise im oberen Mittelfeld für bayrische Kleinstädte liegen. Die Preise variieren je nach Lage, Ausstattung und Objekttyp, wobei zentrale Bereiche oder energieeffiziente Neubauten höhere Werte erzielen.

Kaufpreise für Wohnungen und Häuser:

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 3.500 bis 4.000 Euro. Für eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage beträgt der Kaufpreis somit rund 280.000 bis 320.000 Euro. Günstigere Objekte starten bei etwa 2.200 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Wohnungen bis zu 4.600 Euro erreichen können.
• Bei Häusern liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei 3.800 bis 4.200 Euro. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet im Schnitt 570.000 bis 630.000 Euro, abhängig von Grundstücksgröße und Zustand. Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind etwas günstiger und beginnen bei etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter.
• Grundstücke haben einen durchschnittlichen Bodenrichtwert von rund 380 Euro pro Quadratmeter, was für ein 500-Quadratmeter-Grundstück etwa 190.000 Euro ergibt. Die Preise steigen in bebauten oder gut angebundenen Gebieten.

Mietpreise für Wohnungen und Häuser:

• Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt im Durchschnitt 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit monatlich 700 bis 910 Euro zuzüglich Nebenkosten. Neubauwohnungen oder solche mit moderner Ausstattung liegen am oberen Ende, während Altbauten günstiger sind.
• Für Häuser liegt die Miete bei etwa 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Ein 120-Quadratmeter-Haus mieten kostet rund 1.200 bis 1.320 Euro monatlich. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist hoch, was zu einer begrenzten Verfügbarkeit führt.

Aktuell sind auf dem Markt etwa 50 bis 60 Objekte verfügbar, darunter hauptsächlich Wohnungen und Häuser zum Kauf oder zur Miete. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien sind seltener und teurer.

Markttrends und Entwicklung

In den vergangenen Jahren hat der Immobilienmarkt in Schwabmünchen eine leichte Abkühlung erlebt, verursacht durch höhere Zinsen und Baukosten. Im Jahr 2024 sanken die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 6 bis 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während Mietpreise um 5 bis 6 Prozent stiegen. Diese Entwicklung spiegelt den bundesweiten Trend wider, bei dem der Kaufmarkt stagniert, aber der Mietmarkt boomt.

• Angebot und Nachfrage: Das Angebot an Neubauten ist begrenzt, da Baugenehmigungen und -kosten steigen. Die Nachfrage bleibt hoch, getrieben durch Zuzug aus Augsburg und München, wo Preise deutlich höher sind (z. B. über 8.000 Euro pro Quadratmeter in München). Pendler schätzen die ruhige Lage und die guten Verbindungen.
• Preisentwicklung: Kaufpreise haben sich stabilisiert, mit leichten Rückgängen in Bestandsimmobilien, aber Steigerungen bei energieeffizienten Objekten. Mietpreise steigen kontinuierlich, da der Wohnraummangel anhält.
• Spezifische Trends: Es gibt einen wachsenden Fokus auf Nachhaltigkeit. Immobilien mit hoher Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards) erzielen bis zu 10 Prozent höhere Preise. Auch der Trend zu Homeoffice fördert den Bedarf an Häusern mit Gärten. In Schwabmünchen dominieren Familienhäuser und kleinere Wohnungen, während Luxusobjekte rar sind.

Verglichen mit dem Landkreis Augsburg (Durchschnittspreis ca. 3.800 Euro pro Quadratmeter) ist Schwabmünchen leicht günstiger, aber attraktiver durch seine Infrastruktur.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Schwabmünchen:

• Wirtschaftliche Lage: Die Stadt profitiert von der Nähe zu Industrie- und Dienstleistungsstandorten in Augsburg und München. Branchen wie Logistik, Maschinenbau und Handel sorgen für stabile Einkommen und geringe Arbeitslosigkeit. Das mittlere Haushaltseinkommen liegt bei etwa 4.000 Euro netto monatlich, was den Kauf von Immobilien erleichtert.
• Demographie: Die Bevölkerung ist stabil, mit leichtem Zuwachs durch junge Familien. Der Altersdurchschnitt beträgt rund 42 Jahre, und es gibt eine hohe Quote an Eigenheimbesitzern (ca. 60 Prozent). Zuzug aus städtischen Gebieten verstärkt die Nachfrage.
• Infrastruktur und Lebensqualität: Gute Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen (z. B. Parks und Sportanlagen) machen die Stadt familienfreundlich. Die Bahnverbindung nach München (ca. 45 Minuten) ist ein Pluspunkt für Pendler.
• Externe Einflüsse: Steigende Zinsen (aktuell ca. 3-4 Prozent für Immobilienkredite) dämpfen den Kaufmarkt, während Inflation und Energiekosten die Mieten treiben. Regulatorische Änderungen, wie strengere Energieeffizienzvorschriften, erhöhen Sanierungskosten für Altbauten.
• Risiken: Potenzielle Wirtschaftsabschwächung oder höhere Zinsen könnten den Markt weiter abkühlen, während begrenztes Bauland das Angebot einschränkt.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für 2025 wird eine Stabilisierung des Marktes erwartet, mit leichten Steigerungen bei Kaufpreisen um 1 bis 3 Prozent, falls die Zinsen sinken. Mietpreise könnten um weitere 4 bis 6 Prozent ansteigen, da der Wohnraummangel anhält. Der Fokus auf nachhaltige Bauten wird zunehmen, was Preise für moderne Objekte antreibt. Langfristig (bis 2030) könnte der Markt durch demografische Veränderungen und Infrastrukturausbau (z. B. bessere Verkehrsverbindungen) wachsen, aber regionale Unterschiede bleiben: Zentrale Lagen werden teurer, Randgebiete günstiger.

Investoren sollten auf energieeffiziente Immobilien setzen, da diese höhere Renditen (ca. 3-4 Prozent Bruttorendite) erzielen. Für Käufer ist 2025 ein guter Einstiegszeitpunkt, solange Preise stabil sind.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Schwabmünchen ist robust und attraktiv für langfristige Investitionen, geprägt von Stabilität und moderatem Wachstum. Die Kombination aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe macht die Stadt zu einem Hotspot für Familien und Pendler. Trotz Herausforderungen wie steigenden Kosten bleibt der Markt resilient, mit Potenzial für Wertsteigerungen in den kommenden Jahren.

Umgebung von Schwabmünchen

Die gleichnamige kreisfreie Stadt Augsburg (ca. 276.542 Einohner) zugleich Verwaltungssitz der rund 46 Gemeinden des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben. Zu den Bevölkerungsreichsten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Königsbrunn (rund 27.487), Neusäß (21.377), Gersthofen (ca. 21.311), Stadtbergen (15.000), Diedorf (10.500), Dinkelscherben (6.400), Meitingen (11.600), Zusmarshausen (6.400) sowie Bobingen (etwa 16.574) Einwohnern. Zu den Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 1.000 Einwohnern verfügen gehören zum Beispiel Gablingen (circa 4.483), Gessertshausen (etwa 4.088) sowie Altenmünster (rund 3.811), wogegen Kühlenthal mit gerade einmal 828 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.