Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neusäß

Immobilienmarkt Neusäß

Einleitung

Neusäß ist eine attraktive Kleinstadt im Landkreis Augsburg in Bayern, mit etwa 22.000 Einwohnern. Sie liegt unmittelbar westlich von Augsburg und profitiert von der Nähe zur Metropolregion, was sie zu einem beliebten Wohnort für Pendler macht. Die Stadt umfasst mehrere Ortsteile wie Westheim, Ottmarshausen, Täfertingen und Schlipsheim und zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur aus, einschließlich S-Bahn-Anbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen. Der Immobilienmarkt in Neusäß ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die wirtschaftliche Stärke der Region angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Abkühlung bei Kaufpreisen, während Mietpreise tendenziell steigen. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über Preise, Entwicklungen, Demografie und wirtschaftliche Einflüsse.

Demografische und wirtschaftliche Faktoren

Die Demografie in Neusäß ist geprägt von einer altersgemischten Bevölkerung, mit einem wachsenden Anteil an Familien und Berufstätigen, die aus Augsburg oder München zuziehen. Die Geburtenrate liegt leicht über dem bayrischen Durchschnitt, und es gibt eine moderate Zuwanderung, was die Nachfrage nach Familienwohnungen und Häusern steigert. Der demografische Wandel führt zu einer höheren Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und kleineren Einheiten für Ältere, während junge Familien größere Objekte suchen. Wirtschaftlich ist Neusäß eng mit dem Augsburger Wirtschaftsraum verbunden, der von Branchen wie Automobilzulieferern, Logistik und Dienstleistungen dominiert wird. Die Arbeitslosenquote ist niedrig, und das durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt über dem bundesdeutschen Mittel, was die Zahlungsfähigkeit für Immobilien stärkt. Die Nähe zu Unternehmen wie MAN oder der Universität Augsburg fördert Pendlerströme und treibt den Immobilienmarkt an. Allerdings wirken sich steigende Zinsen und Baukosten negativ auf die Investitionsbereitschaft aus, was zu einer Verlangsamung des Marktes führt.

Aktuelle Kaufpreise für Immobilien

Im August 2025 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien in Neusäß auf einem hohen Niveau, das jedoch im Vergleich zu den Vorjahren leicht rückläufig ist. Für Eigentumswohnungen beträgt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt etwa 4.200 bis 4.500 Euro. Kleinere Wohnungen (bis 60 m²) kosten rund 4.400 Euro pro Quadratmeter, während größere Einheiten (über 100 m²) bei etwa 4.100 Euro liegen. In beliebten Ortsteilen wie Täfertingen oder Westheim können Preise auf bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter steigen, während in ruhigeren Lagen wie Ottmarshausen günstigere Angebote ab 3.500 Euro verfügbar sind.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Markt robuster: Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt bei 4.800 bis 5.000 Euro. Für ein Haus mit 150 m² Fläche muss man mit Kosten von etwa 720.000 bis 750.000 Euro rechnen, bei 200 m² sogar mit 960.000 bis 1.000.000 Euro. Höhere Preise (bis 6.000 Euro pro Quadratmeter) gelten für Neubauten oder sanierte Objekte mit moderner Ausstattung. Grundstücke sind ebenfalls teuer: Die Preise pro Quadratmeter bewegen sich zwischen 900 und 1.300 Euro, abhängig von Lage und Bebaubarkeit. Der Bodenrichtwert im Landkreis Augsburg liegt bei rund 380 Euro pro Quadratmeter, was Neusäß zu einem der teureren Orte in der Region macht.

Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt in Neusäß ist dynamisch und zeigt im Jahr 2025 eine Aufwärtstendenz. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Für eine 60 m²-Wohnung beträgt die Monatsmiete etwa 720 bis 840 Euro, für 100 m² 1.200 bis 1.400 Euro. In zentralen Lagen oder Neubauten können Preise auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter klettern, während in älteren Beständen 10 bis 12 Euro üblich sind. Häuser zur Miete sind seltener und kosten 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter, was für ein 150 m²-Haus eine Miete von 1.650 bis 1.950 Euro bedeutet.

Der Mietspiegel reflektiert eine Steigerung um 3 bis 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, getrieben durch knappe Angebote und hohe Nachfrage. Besonders gefragt sind barrierefreie Wohnungen und Familienobjekte mit Garten. Die Mietrendite für Investoren liegt bei etwa 3 bis 4 Prozent, was Neusäß zu einem soliden Standort für Vermietungen macht.

Marktentwicklung und Trends

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Neusäß stabil entwickelt, mit einem leichten Preisanstieg bis 2024, der 2025 in eine Stagnation oder leichten Rückgang übergeht. Wohnungspreise sind um 0,5 bis 1 Prozent gesunken, Häuserpreise um bis zu 0,7 Prozent. Dies ist auf höhere Zinsen, steigende Baukosten und eine abwartende Haltung der Käufer zurückzuführen. Dennoch bleibt der Markt attraktiv durch die regionale Wirtschaftsstärke und die begrenzte Neubautätigkeit. Aktuell gibt es etwa 100 bis 120 Immobilienangebote, darunter vorwiegend gebrauchte Objekte. Neubauvorhaben sind rar, mit nur wenigen Projekten, die 30 bis 40 neue Wohneinheiten schaffen.

Trends umfassen eine Zunahme energieeffizienter Sanierungen, da Käufer auf Nachhaltigkeit achten. Der Anteil an Home-Office-fähigen Immobilien steigt, und es gibt eine Verschiebung hin zu kleineren, bezahlbaren Einheiten aufgrund demografischer Veränderungen. Im Vergleich zu Augsburg sind Preise in Neusäß etwas niedriger (um 10 bis 15 Prozent), was die Stadt zu einer günstigeren Alternative macht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, besonders bei Familienhäusern, was zu längeren Verkaufszeiten führt.

Prognosen für die Zukunft

Für die kommenden Jahre wird eine moderate Stabilisierung erwartet. Bei anhaltend hohen Zinsen könnten Kaufpreise weiter leicht sinken, um 1 bis 2 Prozent pro Jahr, während Mietpreise um 2 bis 4 Prozent steigen könnten. Der demografische Wandel und wirtschaftliche Impulse aus Augsburg werden die Nachfrage halten, aber Baulandknappheit könnte Preise langfristig treiben. Experten rechnen mit einer Zunahme von Investitionen in nachhaltige Immobilien und einer leichten Erholung ab 2026, falls die Konjunktur anspringt. Risiken bestehen durch globale Unsicherheiten und steigende Energiekosten.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Neusäß ist solide und attraktiv, insbesondere für Familien und Pendler. Trotz leichter Abkühlung bei Kaufpreisen bleibt die Region eine sichere Investition mit guter Wertstabilität. Potenzielle Käufer oder Mieter sollten die lokale Vielfalt nutzen und auf energieeffiziente Objekte setzen, um langfristig zu profitieren. Insgesamt bietet Neusäß eine ausgewogene Mischung aus Lebensqualität und wirtschaftlicher Nähe, die den Markt resilient macht.

Umgebung von Neusäß

Die gleichnamige kreisfreie Stadt Augsburg (ca. 276.542 Einohner) zugleich Verwaltungssitz der rund 46 Gemeinden des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben. Zu den Bevölkerungsreichsten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Königsbrunn (rund 27.487), Gersthofen (ca. 21.311), Schwabmünchen (14.000), Stadtbergen (15.000), Diedorf (10.500), Dinkelscherben (6.400), Meitingen (11.600), Zusmarshausen (6.400) sowie Bobingen (etwa 16.574) Einwohnern. Zu den Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 1.000 Einwohnern verfügen gehören zum Beispiel Gablingen (circa 4.483), Gessertshausen (etwa 4.088) sowie Altenmünster (rund 3.811), wogegen Kühlenthal mit gerade einmal 828 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.