Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Stadtbergen

Immobilienmarkt Stadtbergen

Einleitung

Stadtbergen ist eine attraktive Gemeinde im Landkreis Augsburg in Bayern, Deutschland. Mit einer Bevölkerung von etwa 15.000 Einwohnern liegt sie unmittelbar südwestlich der Stadt Augsburg und profitiert von ihrer Nähe zu dieser Metropole. Die Gemeinde zeichnet sich durch eine Mischung aus suburbaner Ruhe und städtischer Anbindung aus, was sie zu einem beliebten Wohnort für Familien, Pendler und Senioren macht. Der Immobilienmarkt in Stadtbergen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die gute Infrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen in Augsburg und die landschaftliche Attraktivität angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Aufwärtstendenz, beeinflusst von allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen in Bayern und Deutschland. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand, Preise, Trends und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarkts in Stadtbergen.

Lage und Demografische Entwicklung

Stadtbergen liegt in der Region Augsburg, die als wirtschaftliches Zentrum Bayerns gilt. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Deuringen, Leitershofen und das Zentrum selbst und bietet eine gute Verkehrsanbindung durch die Autobahn A8, S-Bahn-Linien und Busverbindungen nach Augsburg. Die Nähe zu Industrie- und Dienstleistungsunternehmen, darunter Firmen aus den Bereichen Automobil, Logistik und Technologie, macht Stadtbergen attraktiv für Berufstätige. Demografisch gesehen wächst die Bevölkerung leicht, getrieben durch Zuzug aus Augsburg und umliegenden Regionen. Die Altersstruktur ist ausgewogen: Etwa 40 % der Einwohner sind zwischen 30 und 60 Jahren alt, was auf eine hohe Quote an Familien hinweist. Die Geburtenrate liegt über dem bayerischen Durchschnitt, während die Alterung der Gesellschaft – wie in ganz Deutschland – zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen führt. Die Arbeitslosenquote ist niedrig (um die 3 %), und das durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt rund 4.500 Euro brutto monatlich, was über dem nationalen Durchschnitt liegt. Diese Faktoren fördern eine stabile Immobiliennachfrage, da viele Einwohner in der Region bleiben und investieren möchten.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Wirtschaft in Stadtbergen ist eng mit der von Augsburg verknüpft. Wichtige Branchen sind der Mittelstand, Handel und Dienstleistungen. Die Gemeinde beherbergt kleinere Unternehmen, Gewerbegebiete und Einkaufszentren, die lokale Beschäftigung schaffen. Im Jahr 2025 profitiert der Markt von der allgemeinen Konjunktur in Bayern, die durch Investitionen in Infrastruktur und Digitalisierung gestützt wird. Die Inflation und steigende Baukosten haben jedoch zu einer Verlangsamung des Neubaus geführt, was die Preise für Bestandsimmobilien antreibt. Energieeffizienz spielt eine zunehmende Rolle: Immobilien mit hohem Energiestandard (z. B. KfW-Standards) erzielen höhere Preise, da Förderprogramme und steigende Energiekosten Käufer sensibilisieren. Die Pandemie-Nachwirkungen haben den Trend zu Home-Office verstärkt, was die Nachfrage nach geräumigen Häusern mit Garten in suburbanen Lagen wie Stadtbergen steigert.

Übersicht über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Stadtbergen umfasst hauptsächlich Wohnimmobilien, ergänzt durch geringe Anteile an Gewerbe- und Mietobjekten. Der Bestand setzt sich aus Einfamilienhäusern (ca. 50 %), Mehrfamilienhäusern und Wohnungen (ca. 40 %) sowie Doppel- und Reihenhäusern (ca. 10 %) zusammen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, was zu einer moderaten Preissteigerung führt. Im Vergleich zu Augsburg sind Preise in Stadtbergen um 10-15 % niedriger, was die Gemeinde zu einer kostengünstigeren Alternative macht. Der Markt ist stabil, mit einer Umsatzrate von etwa 5 % pro Jahr (d. h. 5 % der Immobilien wechseln den Besitzer). Investoren aus anderen Regionen, darunter München, entdecken Stadtbergen zunehmend als renditestarke Lage. Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit einer Leerstandsrate unter 2 %, was auf eine hohe Wohnqualität hinweist.

Kaufpreise und Preisentwicklung

Im Kaufsegment dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt 2025 bei etwa 4.500 Euro, mit Schwankungen je nach Lage und Ausstattung: In zentralen Bereichen wie dem Virchow-Viertel erreichen Preise bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter, während in Randlagen wie Leitershofen Werte um 3.500 Euro üblich sind. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich somit ein Kaufpreis von 360.000 bis 400.000 Euro. Häuser sind teurer: Einfamilienhäuser mit 120-150 Quadratmetern kosten im Schnitt 600.000 bis 750.000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 5.000 bis 5.300 Euro entspricht. Doppelhaushälften liegen bei 450.000 bis 550.000 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind die Preise um 2-4 % gestiegen, vor allem bei energieeffizienten Objekten. Bestandsimmobilien aus den 1970er- bis 1990er-Jahren machen den Großteil aus, Neubauten sind rar und erzielen Prämien von 10-20 %. Faktoren wie Grundstücksgröße (durchschnittlich 500-800 Quadratmeter für Häuser) und Modernisierungsstand beeinflussen die Preise stark.

Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt in Stadtbergen ist attraktiv für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Durchschnittliche Kaltmieten für Wohnungen betragen 11-14 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Größe und Lage. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit 770 bis 980 Euro monatlich, zuzüglich Nebenkosten. Für Häuser liegen Mieten bei 12-15 Euro pro Quadratmeter, was für ein 120-Quadratmeter-Haus 1.440 bis 1.800 Euro ergibt. Der Markt ist von Bestandsmieten geprägt, mit Neumieten um 15-20 % höher. Im Jahr 2025 steigen die Mieten moderat um 1-3 %, getrieben durch Nachfrage und steigende Betriebskosten. Die Nachfrage kommt vor allem von jungen Familien und Pendlern, die die ruhige Lage schätzen. Leerstände sind minimal, und der Mietspiegel orientiert sich an Augsburg, mit einem Fokus auf sozialverträglichen Preisen. Gewerbemieten für Büros oder Läden liegen bei 10-12 Euro pro Quadratmeter, sind aber weniger relevant.

Trends und Entwicklungen

Im Jahr 2025 folgt der Immobilienmarkt in Stadtbergen nationalen Trends: Eine leichte Preissteigerung von 1-3 % wird erwartet, insbesondere bei nachhaltigen Immobilien. Der Fokus liegt auf Energieeffizienz, da neue Vorschriften (z. B. EU-Green-Deal) Sanierungen fördern. Neubauvorhaben nehmen zu: Projekte wie der Neubau in der Daimlerstraße (Mehrfamilienhäuser mit modernen Wohnungen) oder Reihenhäuser in zentralen Lagen sorgen für frisches Angebot. Insgesamt sind 10-15 neue Bauvorhaben geplant, darunter gemischte Nutzungen mit Wohn- und Gewerbeflächen. Der Digitalisierungsboom verstärkt den Home-Office-Trend, was die Nachfrage nach Häusern mit Arbeitsräumen steigert. Herausforderungen sind steigende Baukosten (+3-5 % im Vergleich zu 2024) und begrenzte Grundstücke, was zu Verdichtung führt. Der Markt ist resilient gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen, da die Region Augsburg wirtschaftlich stark ist.

Zukunftsperspektiven

Bis 2030 wird der Immobilienmarkt in Stadtbergen positiv entwickeln. Die demografische Alterung erhöht die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen, während Zuzug aus städtischen Zentren anhält. Prognosen sehen eine jährliche Preissteigerung von 2-4 %, abhängig von Zinsentwicklungen und Förderungen. Neue Infrastrukturprojekte, wie Erweiterungen der S-Bahn, verbessern die Attraktivität. Risiken bestehen in einer möglichen Überhitzung durch Spekulation, doch die stabile Wirtschaft minimiert dies. Für Investoren bietet Stadtbergen Renditen von 3-5 % bei Vermietung, für Eigennutzer eine wertstabile Anlage. Insgesamt bleibt der Markt ein solider Standort für langfristige Investitionen in Bayern.

Umgebung von Stadtbergen

Die gleichnamige kreisfreie Stadt Augsburg (ca. 276.542 Einohner) zugleich Verwaltungssitz der rund 46 Gemeinden des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben. Zu den Bevölkerungsreichsten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Königsbrunn (rund 27.487), Neusäß (21.377), Gersthofen (ca. 21.311), Schwabmünchen (14.000), Diedorf (10.500), Dinkelscherben (6.400), Meitingen (11.600), Zusmarshausen (6.400) sowie Bobingen (etwa 16.574) Einwohnern. Zu den Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 1.000 Einwohnern verfügen gehören zum Beispiel Gablingen (circa 4.483), Gessertshausen (etwa 4.088) sowie Altenmünster (rund 3.811), wogegen Kühlenthal mit gerade einmal 828 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.