Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Mühlhausen (Oberpfalz)

Immobilienmarkt Mühlhausen (Oberpfalz)

inleitung

Mühlhausen (Oberpfalz) ist eine Gemeinde im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz, Bayern, die sich durch ihre idyllische Lage und gute Anbindung an die Kreisstadt Neumarkt auszeichnet. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist von den allgemeinen Trends des bayerischen und deutschen Immobilienmarktes beeinflusst, weist jedoch auch spezifische lokale Charakteristika auf. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Mühlhausen, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfragefaktoren und zukünftigen Perspektiven.

Lage und Infrastruktur

Mühlhausen liegt etwa 16 Kilometer südlich von Neumarkt in der Oberpfalz und ist durch eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere über die B299 und den öffentlichen Nahverkehr, attraktiv für Pendler und Familien. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus ländlicher Ruhe und Nähe zu urbanen Zentren wie Regensburg oder Nürnberg, die in etwa 30 bis 45 Minuten erreichbar sind. Die Infrastruktur umfasst grundlegende Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten, was Mühlhausen besonders für junge Familien interessant macht. Zudem trägt die landschaftlich reizvolle Umgebung mit Nähe zu Naturgebieten wie dem Altmühltal zur Attraktivität bei.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Mühlhausen zeigt, wie in vielen ländlichen Regionen Bayerns, eine stabile bis steigende Preisentwicklung, die durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum und niedrige Zinsen in den letzten Jahren angetrieben wurde. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 3.100 bis 3.600 EUR pro Quadratmeter, abhängig von Größe, Baujahr und Ausstattung. Für Einfamilienhäuser mit 100 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche sind Preise zwischen 3.100 und 3.600 EUR pro Quadratmeter üblich, während größere Objekte (ca. 200 Quadratmeter) auch bis zu 4.300 EUR pro Quadratmeter erreichen können. Eigentumswohnungen sind seltener, liegen aber im Schnitt bei etwa 3.000 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter.

Die Mietpreise in Mühlhausen variieren je nach Objekttyp und Zustand. Für Bestandswohnungen liegt die Kaltmiete bei etwa 5,50 bis 6,50 EUR pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen höhere Mieten von 7,00 bis 8,00 EUR pro Quadratmeter erzielen. Häuser zur Miete sind rarer, mit durchschnittlichen Mieten von etwa 6,00 EUR pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien und bis zu 7,50 EUR für Neubauten. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 5,5 bis 6,0 Prozent und bei Neubauwohnungen bei etwa 3,5 bis 4,0 Prozent, was Mühlhausen für Anleger attraktiv macht.

Die Grundstückspreise sind ebenfalls gestiegen und bewegen sich aktuell im Bereich von 250 bis 380 EUR pro Quadratmeter, wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von etwa 20 Prozent gegenüber unerschlossenen Grundstücken verzeichnen. Besonders in gefragten Wohnlagen können Preise für Grundstücke mit Baugenehmigung bis zu 470 EUR pro Quadratmeter erreichen.

Angebotssituation

Das Immobilienangebot in Mühlhausen ist begrenzt, was typisch für kleinere Gemeinden ist. Es dominieren Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und vereinzelt Mehrfamilienhäuser. Neubauprojekte wie das „Am Bräuhaus“-Projekt, das sowohl normales als auch betreutes Wohnen umfasst, tragen zur Erweiterung des Angebots bei. Dieses Projekt zeigt die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und modernen Wohnkonzepten, insbesondere für ältere Menschen oder Familien mit Bedarf an flexiblen Wohnformen. Gewerbeimmobilien, wie etwa eine geplante Einheit im Gewerbegebiet „An der Lände“ mit Fertigstellung 2025, sind ebenfalls vorhanden, jedoch weniger präsent.

Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele Interessenten die Möglichkeit suchen, individuelle Häuser zu bauen. Allerdings sind unbebaute Grundstücke selten, und die verfügbaren Parzellen sind oft schnell vergriffen. Provisionsfreie Angebote von Privatpersonen existieren, sind jedoch im Vergleich zu Maklerangeboten in der Minderheit.

Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Mühlhausen wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Niedrige Zinsen: Trotz leichter Zinserhöhungen in den letzten Jahren bleiben Hypothekenzinsen relativ niedrig, was den Immobilienkauf attraktiv macht.

• Pendlerfreundlichkeit: Die Nähe zu Neumarkt und Regensburg zieht Berufstätige an, die ländliches Wohnen mit guter Erreichbarkeit kombinieren möchten.

• Demografischer Wandel: Der Bedarf an barrierefreiem und betreutem Wohnen steigt, was durch Projekte wie „Am Bräuhaus“ bedient wird.

• Investitionsinteresse: Die Unsicherheit an den Finanzmärkten treibt Anleger dazu, in Immobilien als sichere Kapitalanlage zu investieren, was die Preise weiter nach oben treibt.

• Lebensqualität: Die ruhige, naturnahe Lage und die gute Infrastruktur machen Mühlhausen für Familien und ältere Menschen gleichermaßen attraktiv.

Herausforderungen und Chancen

Eine Herausforderung für den Immobilienmarkt in Mühlhausen ist die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien, was die Preise in die Höhe treibt und den Zugang für Erstkäufer erschwert. Zudem fehlen genaue, öffentlich zugängliche Daten zu Quadratmeterpreisen und Bodenrichtwerten, was die Bewertung von Immobilien erschwert. Hier bieten Immobilienmakler mit lokaler Expertise eine wertvolle Unterstützung, da sie den Markt genau kennen und realistische Bewertungen liefern können.

Chancen ergeben sich aus der fortschreitenden Entwicklung von Neubauprojekten, die das Angebot diversifizieren und moderne Wohnformen wie betreutes Wohnen oder ökologisch-nachhaltiges Bauen fördern. Die Attraktivität der Region für Investoren bleibt hoch, insbesondere durch die stabilen Mietrenditen und die Nachfrage nach Wohnraum in guten und mittleren Wohnlagen.

Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Mühlhausen wird voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein, da die Region von den allgemeinen Trends des Immobilienbooms in Bayern profitiert. Die Preise für Grundstücke und Immobilien dürften stabil bleiben oder leicht steigen, solange die Zinsen niedrig bleiben und die Nachfrage nach ländlichem Wohnraum anhält. Neubauprojekte und die Entwicklung von Gewerbegebieten könnten das Angebot erweitern und die Attraktivität der Gemeinde weiter steigern. Gleichzeitig wird die Bedeutung von Immobilienmaklern und professionellen Bewertungen zunehmen, um marktgerechte Preise zu gewährleisten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Mühlhausen (Oberpfalz) ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Grundstücken, während das Angebot begrenzt bleibt. Die Preise liegen unter dem bundesweiten Durchschnitt, sind jedoch in den letzten Jahren gestiegen, getrieben durch niedrige Zinsen und die Attraktivität der Region. Neubauprojekte und die gute Infrastruktur bieten Chancen für weiteres Wachstum, während die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken eine Herausforderung darstellt. Für Käufer und Verkäufer ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern empfehlenswert, um von der aktuellen Marktlage optimal zu profitieren.

Umgebung von Mühlhausen

Neumarkt in der Oberpfalz ist mit rund 38.477 Einwohnern nicht nur die Stadt mit den meisten Menschen in der Region, sondern zugleich Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises und somit das wirtschaftliche sowie kulturelle Zentrum des Kreises. Mit großen Abstand, was die Einwohnerzahlen betrifft, folgen Freystadt (ca. 8.626), Berching (rund 8,472), Berg bei Neumarkt i.d.OPf. (etwa 7.515), Postbauer-Heng (knapp 7.398) sowie Parsberg (circa 6.630)Einwohner. Mit Pyrbaum (rund 5.557), Velburg (5.300) oder Seubersdorf i.d.OPf. (ca. 5.021) folgen eine Vielzahl weiterer Ortschaften, ehe Hohenfels mit knapp 2.119 Einwohnern das Schlußlicht einer fazinierenden Region bildet.