Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Berching

Immobilienmarkt Berching

Einleitung

Berching, eine malerische Stadt im Naturpark Altmühltal in Bayern, zeichnet sich durch ihre historische Altstadt, eine idyllische Lage und eine gute Anbindung an umliegende Städte wie Neumarkt in der Oberpfalz, Beilngries und Ingolstadt aus. Der Immobilienmarkt in Berching spiegelt die Attraktivität der Region wider, die sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger von Interesse ist. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Berching, basierend auf verfügbaren Marktinformationen.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Berching ist geprägt von einer Mischung aus historischen Bestandsimmobilien, modernen Neubauten und einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum in einer ruhigen, naturverbundenen Umgebung. Die Stadt bietet eine Vielzahl von Immobilientypen, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen sowie Grundstücke für individuelle Bauprojekte. Besonders attraktiv ist die Region für Familien, Senioren und Investoren, die Wert auf eine hohe Lebensqualität und Nähe zur Natur legen.

Wohnungsmarkt

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berching zeigt eine moderate Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 2.900 bis 4.500 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. Neubauwohnungen, insbesondere energieeffiziente Objekte mit KfW-Förderung, erreichen oft die obere Preisspanne, während Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) günstiger angeboten werden, mit Preisen um die 2.600 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Ein Beispiel für aktuelle Angebote ist eine moderne 2-Zimmer-Wohnung in einem 2017 erbauten Mehrfamilienhaus mit barrierefreiem Zugang und Terrasse, die für etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit nachhaltiger Bauweise, die durch Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse oder steuerliche Vorteile (z. B. 5 % degressive Abschreibung) für Kapitalanleger attraktiv sind. Die Mietpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 5,80 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und etwa 6,50 Euro für Neubauten, wobei die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil ist, insbesondere in zentralen Lagen oder in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten wie dem Rewe-Markt.

Häusermarkt

Der Häusermarkt in Berching ist vielfältig und umfasst sowohl sanierungsbedürftige historische Gebäude als auch moderne Einfamilienhäuser und Doppelhäuser. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 2.500 bis 3.100 Euro. Neubauhäuser sind teurer und erreichen Preise von etwa 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandsimmobilien (älter als drei Jahre) oft zwischen 1.500 und 2.600 Euro pro Quadratmeter kosten.

Ein typisches Angebot ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und einer Wohnfläche von etwa 213 Quadratmetern, das für rund 650.000 Euro angeboten wird. Solche Objekte punkten mit Extras wie Sauna, Kachelofen oder großer Terrasse und sind besonders in beliebten Wohngegenden wie der Altstadt oder am Stadtrand gefragt. Historische Stadthäuser, wie ein 1895 erbautes, sanierungsbedürftiges Gebäude im Altstadtkern, werden zu Preisen ab etwa 250.000 Euro angeboten und bieten Potenzial für Handwerker oder Investoren.

Grundstücksmarkt

Der Grundstücksmarkt in Berching ist durch eine begrenzte Verfügbarkeit gekennzeichnet, da die Stadt in einem Naturschutzgebiet liegt und Bauland oft streng reguliert ist. Durchschnittliche Angebotspreise für Grundstücke variieren stark je nach Erschließungsgrad und Lage, liegen aber im Schnitt bei etwa 300 bis 450 Euro pro Quadratmeter für erschlossene Grundstücke. In ländlichen Ortsteilen wie Holnstein oder Plankstetten können Preise niedriger sein, etwa bei 200 bis 350 Euro pro Quadratmeter. Ein Beispiel ist ein voll erschlossenes Baugrundstück in einer ruhigen Sackgasse ohne Bauzwang, das für etwa 350 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, insbesondere für Familien, die ein Eigenheim in naturnaher Lage bauen möchten.

Preisentwicklung

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Berching gestiegen, jedoch weniger stark als in urbanen Zentren wie München oder Nürnberg. Seit 2021 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 11 % gestiegen, während Hauspreise einen Anstieg von etwa 7 % verzeichneten. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) zeigt sich ein moderater Anstieg: Hauspreise sind um etwa 6,7 % gestiegen, während Wohnungspreise teilweise stagnieren oder um bis zu 10,5 % im Quartalsvergleich zulegen.

Die Preisentwicklung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Nachfrage: Die Attraktivität Berchings als Erholungsregion im Naturpark Altmühltal zieht sowohl Eigennutzer als auch Investoren an.

• Zinsen: Niedrige Immobilienkreditzinsen in den letzten Jahren haben den Kaufanreiz erhöht, obwohl steigende Zinsen seit 2023 die Dynamik leicht bremsen.

• Angebot: Das begrenzte Angebot an Neubauwohnungen und Grundstücken treibt die Preise in die Höhe, während Bestandsimmobilien durch Renovierungsbedarf oft günstiger sind.

• Förderungen: KfW-Förderungen und steuerliche Anreize wie die degressive Abschreibung machen Neubauobjekte für Kapitalanleger besonders attraktiv.

Besondere Immobilien und Trends

Ein wachsender Trend in Berching ist der Bau energieeffizienter Neubauwohnungen und -häuser, die den KfW-Standard erfüllen. Diese Objekte sind sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant, da sie durch Förderprogramme und geringe Energiekosten langfristig Kosten sparen. Pflegeapartments gewinnen an Bedeutung als sichere Kapitalanlage mit Renditen von bis zu 4,6 % und ohne Vermietungsaufwand, da langfristige Pachtverträge abgeschlossen werden.

Historische Immobilien, wie sanierungsbedürftige Stadthäuser oder ehemalige Mühlen (z. B. das Anwesen Plankmühle mit 135.000 Quadratmetern), bieten Potenzial für kreative Projekte, etwa für Tourismus oder Mehrgenerationenhäuser. Zudem sind barrierefreie Wohnungen, insbesondere in Neubauprojekten wie „Am Bräuhaus“ in Mühlhausen, gefragt, da sie den Bedürfnissen einer älteren Bevölkerung entsprechen.

Lagefaktoren

Die Lage spielt eine zentrale Rolle bei der Preisgestaltung. Besonders gefragt sind Immobilien in der historischen Altstadt, die eine ruhige, zentrale Lage mit Nähe zu Geschäften und kulturellen Einrichtungen bieten. Ortsteile wie Holnstein oder Plankstetten punkten mit naturnaher Umgebung und sind ideal für Familien oder Ruhesuchende. Die gute Anbindung an größere Städte (z. B. 20 Minuten nach Neumarkt, 45 Minuten nach Nürnberg) macht Berching auch für Pendler attraktiv.

Investitionsmöglichkeiten

Für Kapitalanleger bietet Berching interessante Möglichkeiten, insbesondere durch:

• Vermietete Eigentumswohnungen: Mit stabilen Mietrenditen von etwa 3 bis 5 % sind Bestandswohnungen attraktiv, insbesondere in zentralen Lagen.

• Pflegeapartments: Diese bieten hohe Sicherheit und Steuervorteile, ideal für Anleger, die eine „Sorglos-Immobilie“ suchen.

• Sanierungsprojekte: Historische Gebäude bieten Chancen für Investoren mit handwerklichem Geschick oder Interesse an Ensembleschutz-Immobilien.

• Neubauprojekte: Projekte wie „Am Bräuhaus“ oder „Elysium Berching“ locken mit modernen, energieeffizienten Wohnungen und Fördermöglichkeiten.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Neubauwohnungen führt zu Wettbewerb und steigenden Preisen.

• Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere historische Gebäude, erfordern hohe Investitionen in Modernisierung.

• Zinsentwicklung: Steigende Zinsen könnten die Nachfrage nach Immobilienkrediten dämpfen und den Markt abkühlen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Berching ist stabil und bietet vielfältige Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren. Die Preise sind moderat im Vergleich zu Großstädten, und die Nachfrage wird durch die Attraktivität der Region sowie Förderprogramme gestützt. Besonders Neubauwohnungen und energieeffiziente Immobilien sind gefragt, während historische Bestandsimmobilien Potenzial für individuelle Projekte bieten. Für Käufer ist eine sorgfältige Finanzplanung und Bewertung der Immobilie entscheidend, um von den Chancen des Marktes zu profitieren. Berching bleibt eine attraktive Region für alle, die Naturverbundenheit, historischem Charme und moderne Infrastruktur kombinieren möchten.

Umgebung von Berching

Neumarkt in der Oberpfalz ist mit rund 38.477 Einwohnern nicht nur die Stadt mit den meisten Menschen in der Region, sondern zugleich Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises und somit das wirtschaftliche sowie kulturelle Zentrum des Kreises. Mit großen Abstand, was die Einwohnerzahlen betrifft, folgen Freystadt (ca. 8.626), Berg bei Neumarkt i.d.OPf. (etwa 7.515), Postbauer-Heng (knapp 7.398) sowie Parsberg (circa 6.630)Einwohner. Mit Pyrbaum (rund 5.557), Velburg (5.300), Mühlhausen (5.100), Deining oder Seubersdorf i.d.OPf. (ca. 5.021) folgen eine Vielzahl weiterer Ortschaften, ehe Hohenfels mit knapp 2.119 Einwohnern das Schlußlicht einer fazinierenden Region bildet.