Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Geisenfeld

Immobilienmarkt Geisenfeld

Einleitung

Geisenfeld, eine Stadt mit etwa 9.874 Einwohnern im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, liegt in der malerischen Region Holledau in Oberbayern. Die Stadt besticht durch ihre gute Anbindung an größere Städte wie Ingolstadt (ca. 24 Minuten), München (ca. 50 Minuten) und Regensburg sowie durch ihre familienfreundliche Umgebung und naturnahe Lage. Dieser Bericht analysiert den Immobilienmarkt in Geisenfeld im Jahr 2025, einschließlich aktueller Preise, Trends, Nachfrage, Angebot und spezifischer Marktsegmente wie Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien.

Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Geisenfeld ist lebhaft und attraktiv, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren. Die Kombination aus niedrigen Kreditzinsen, einer positiven Wertentwicklung und einer stabilen Nachfrage macht Geisenfeld zu einem interessanten Standort für Immobilieninvestitionen. Die Stadt bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten wie dem Lorenzisee oder dem Hopfenmuseum in der Nähe. Die Nähe zur Autobahn A9 und A93 sorgt für eine gute Verkehrsanbindung, was die Attraktivität für Familien und Pendler steigert.

Kaufpreise

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Geisenfeld liegt aktuell bei etwa 3.965 €/m², wobei die Preisspanne von 3.463 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 5.191 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen reicht. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein Rückgang von etwa 4,9 %, was auf eine leichte Marktkorrektur hindeutet. Neubauwohnungen, insbesondere in modernen Wohnanlagen mit hohem Energiestandard (z. B. KfW55), sind besonders gefragt und erzielen höhere Preise. Beispiele sind exklusive Penthousewohnungen mit Dachterrassen oder Erdgeschosswohnungen mit Privatgärten, die in zentraler Lage entstehen.

Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei etwa 3.521 €/m², mit einer Preisspanne von 3.250 €/m² bis 4.567 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr ist der Preis um etwa 3,38 % gesunken, was ebenfalls auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ruhige Wohnlagen und Nähe zur Natur legen. Ein Beispiel ist ein kernsaniertes Einfamilienhaus mit Panoramablick oder moderne Doppelhaushälften in KfW55-Bauweise, die in Geisenfeld-Winden oder Engelbrechtsmünster angeboten werden.

Grundstücke

Grundstücke in Geisenfeld sind ebenfalls gefragt, insbesondere in familienfreundlichen Lagen wie Engelbrechtsmünster. Der Bodenrichtwert liegt bei etwa 730 €/m² (Stand 2024), wobei es keinen Bauzwang gibt, was Flexibilität für Käufer bietet. Grundstücke mit Südausrichtung und gutem Zuschnitt sind besonders attraktiv für den Bau von Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage, bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und sind für Investoren interessant. Ein Beispiel ist ein kernsaniertes Wohn- und Geschäftshaus mit langfristig vermieteten Gewerbeeinheiten, das eine stabile Rendite verspricht. Die Nachfrage nach solchen Objekten ist hoch, da sie sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen kombinieren und von der guten Verkehrsanbindung profitieren.

Mietpreise

Mietwohnungen

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 10,36 €/m², mit einer Spanne von 9,97 €/m² bis 13,70 €/m². Besonders gefragt sind barrierefreie Wohnungen im betreuten Wohnen, die sich an Senioren richten, sowie moderne Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich seit 2015 verkürzt und liegt aktuell bei etwa 15 Tagen für Bestandswohnungen und 24 Tagen für Neubauwohnungen, was eine hohe Nachfrage widerspiegelt.

Häuser

Für Mietshäuser liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 10,51 €/m², mit einer Spanne von 10,24 €/m² bis 12,87 €/m². Reihenhäuser und Doppelhaushälften in zentrumsnahen, aber ruhigen Lagen sind besonders gefragt. Die Vermarktungsdauer beträgt etwa 20–30 Tage, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

Marktsegmente

Betreutes Wohnen

Geisenfeld ist besonders für Senioren attraktiv, da die Stadt eine gute Infrastruktur mit barrierefreien Gehwegen, Gesundheitseinrichtungen und einem neuen Gesundheitszentrum bietet. Wohnungen im betreuten Wohnen, wie 2-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und Personenaufzug, sind ab 55 Jahren oder mit Behindertenausweis verfügbar. Diese Objekte erzielen Kaltmieten von etwa 700 € bis 830 € pro Monat für 56–67 m².

Neubauobjekte

Neubauwohnungen und -häuser in KfW55-Bauweise sind ein wachsender Markt in Geisenfeld. Beispiele sind moderne 5-Parteien-Wohnhäuser oder Doppelhaushälften mit hochwertiger Ausstattung, wie Fußbodenheizung und großen Terrassen. Diese Objekte sprechen umweltbewusste Käufer an, die Wert auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz legen.

Anlageimmobilien

Geisenfeld ist für Investoren attraktiv, da Bestandswohnungen eine gute Mietrendite bieten (ca. 4,5 % bei einem 4-Familienhaus mit 3.400 € monatlicher Kaltmiete). Langfristige Mietverträge und zuverlässige Mieter erhöhen die Stabilität solcher Investitionen. Pflegeapartments werden als sichere Alternative zur Eigentumswohnung beworben, da sie eine sorglose Rendite versprechen.

Markttrends und Entwicklungen

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Geisenfeld zeigen eine leichte Abkühlung. Während die Hauspreise seit 2020 um 5,9 % gestiegen sind (von 3.652 €/m² auf 3.868 €/m²), verzeichnen Wohnungen einen Rückgang von 6,68 % im Vergleich zum Vorquartal. Diese Entwicklung deutet auf eine Marktkorrektur hin, die durch eine stabilere Nachfrage und ein ausgeglicheneres Angebot beeinflusst wird.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Geisenfeld bleibt hoch, insbesondere bei Familien und Senioren. Moderne, energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien sind besonders gefragt. Das Angebot umfasst derzeit etwa 121 Mietwohnungen, 388 Eigentumswohnungen, 370 Häuser und diverse Grundstücke, was eine gute Auswahl für unterschiedliche Bedürfnisse bietet.

Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen zum Kauf liegt bei etwa 22 Tagen, während Neubauwohnungen etwa 124 Tage benötigen. Dies zeigt, dass Bestandsimmobilien schneller verkauft werden, während Neubauten aufgrund höherer Preise und spezifischerer Zielgruppen länger am Markt bleiben.

Infrastruktur und Attraktivität

Geisenfeld punktet mit einer ruhigen, aber gut angebundenen Lage. Die Stadt bietet eine familienfreundliche Umgebung mit Schulen (z. B. Irlanda-Riedl-Grund- und Mittelschule, Staatliche Realschule), Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten wie dem Bewegungspark oder dem Wasserskipark am Lorenzisee. Die Nähe zu Ingolstadt und München macht Geisenfeld auch für Pendler attraktiv. Für Senioren bietet die Stadt eine ausgezeichnete medizinische Versorgung und barrierefreie Infrastruktur.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Geisenfeld bleibt 2025 attraktiv und stabil, mit einer leichten Marktkorrektur bei den Preisen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten, familienfreundlichen Häusern und seniorengerechten Wohnungen ist hoch, während das Angebot eine breite Auswahl bietet. Investoren profitieren von guten Mietrenditen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und Pflegeapartments. Die ausgezeichnete Infrastruktur und die naturnahe Lage machen Geisenfeld zu einem begehrten Standort für Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen.

Umgebung von Geisenfeld

Erwartungsgemäß wird die Region mit ihren 19 Städten, Märkten und Gemeinden von der Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm mit circa 24.441 Einwohnern statistisch gesehen angeführt, welche mit Abstand über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm verfügt. Allenfalls die Städte Manching (ca. 11.767), Wolnzach (rund 10.997) kommen in der Region noch über die magische Grenze von 10.000 Einwohner. Erst danach folgen eine Reihe weiterer Ortschaften wie zum Beispiel Reichertshofen (knapp 7.781), Vohburg a.d.Donau (circa 7.669), Rohrbach (6.000), Schweitenkirchen (5.200) oder Baar-Ebenhausen (etwa 5.070), Reichertshausen (5.000), Hohenwart (4.700) Einwohner, ehe die Gemeinde Ernsgaden mit ihren rund 1.601 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Oberbayern bildet.