Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Geretsried

Immobilienmarkt Geretsried

Einleitung

Geretsried, die größte Stadt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, liegt etwa 40 Kilometer südlich von München im bayerischen Oberland. Mit einer Bevölkerung von rund 25.000 Einwohnern und einer Fläche von etwa 24,6 Quadratkilometern hat sich Geretsried zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Die Nähe zur Metropole München, gute Verkehrsanbindungen über die A95 und die S-Bahn-Linie 7 sowie ein vielfältiges Freizeit- und Kulturangebot machen die Stadt besonders interessant für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarkts in Geretsried, einschließlich Preisentwicklung, Angebot, Nachfrage, Trends und Prognosen, basierend auf den verfügbaren Daten bis August 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Geretsried zeigt sich im Jahr 2025 weiterhin dynamisch, obwohl er von regionalen und überregionalen Einflussfaktoren geprägt ist. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage, die sowohl eine hohe Lebensqualität durch Nähe zur Natur als auch eine gute Anbindung an die wirtschaftsstarke Region München bietet. Der Markt ist geprägt von einem breiten Angebot an Wohnimmobilien, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser und Grundstücke. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere aufgrund des Zuzugs von Familien und Berufspendlern, die die Nähe zu München schätzen, aber von den vergleichsweise günstigeren Immobilienpreisen in Geretsried profitieren möchten.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Geretsried liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, aber unter denen der unmittelbaren Umgebung wie Starnberg oder München. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 5.700 bis 5.800 Euro, was eine leichte Steigerung von rund 2-3 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Für Häuser variiert der Quadratmeterpreis zwischen etwa 4.800 und 6.000 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich ein gemischtes Bild: Während Wohnungspreise leicht gestiegen sind, sind die Hauspreise teilweise rückläufig, was auf ein größeres Angebot an Bestandsimmobilien und eine leichte Abschwächung der Nachfrage nach größeren Objekten hinweist.

Eigentumswohnungen

• Kleine Wohnungen (ca. 30 m²): Durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 6.480 Euro/m². Diese sind besonders für Kapitalanleger attraktiv, da sie oft vermietet angeboten werden.

• Mittelgroße Wohnungen (ca. 60 m²): Durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 6.300 Euro/m². Diese Wohnungen sind bei jungen Familien und Pendlern beliebt.

• Größere Wohnungen (ca. 100 m²): Durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 6.400 Euro/m². Diese richten sich an Familien oder Käufer, die mehr Platz benötigen.

Häuser

• Kleine Häuser (ca. 100 m²): Durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 6.150 Euro/m².

• Mittelgroße Häuser (ca. 150 m²): Durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 5.600 Euro/m².

• Große Häuser (ca. 200 m²): Durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 6.350 Euro/m².

Die Preise für Mietwohnungen bewegen sich zwischen 13 und 18 Euro/m², abhängig von Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen und Erstbezüge erreichen dabei oft die obere Preisspanne, während ältere Bestandswohnungen günstiger sind.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Geretsried ist vielfältig. Aktuelle Daten zeigen, dass es etwa 70-80 Eigentumswohnungen, 30-40 Häuser zum Kauf und etwa 30 Mietwohnungen gibt. Besonders gefragt sind kleinere bis mittelgroße Eigentumswohnungen (2-3 Zimmer) mit Balkon oder Terrasse, die sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren nachgefragt werden. Häuser, insbesondere Reihenhäuser und Doppelhäuser, sind bei Familien beliebt, die von den großen Gärten und der ruhigen Lage profitieren.

Die Nachfrage ist durch den Zuzug von etwa 1.200 Personen im letzten Jahr gestiegen, was die Attraktivität der Stadt unterstreicht. Besonders die Stadtteile Gartenberg und das Blumenviertel gelten als bevorzugte Wohnlagen aufgrund ihrer ruhigen Umgebung und der Nähe zu Schulen und Freizeitmöglichkeiten. Grundstücke sind ebenfalls gefragt, da die Verfügbarkeit von Bauland in der Region begrenzt ist. Einige Grundstücke werden mit Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser oder Dreispänner angeboten, was das Interesse von Bauträgern weckt.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Geretsried:

• Lage und Verkehrsanbindung: Die Nähe zu München und die gute Anbindung über die A95 und die S-Bahn machen Geretsried attraktiv für Pendler. Gleichzeitig bietet die Stadt eine hohe Lebensqualität durch ihre Nähe zur Natur, wie den Isarauen oder den Alpen.

• Bevölkerungswachstum: Mit etwa 25.000 Einwohnern und einem stetigen Zuzug wächst die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach familienfreundlichen Immobilien.

• Infrastruktur und Freizeitangebot: Geretsried verfügt über ein umfangreiches Angebot an Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten sowie Wander- und Radwegen, was die Attraktivität für Familien steigert.

• Wirtschaftliche Lage und Zinssätze: Die allgemeine wirtschaftliche Situation und die Entwicklung der Zinssätze beeinflussen die Kaufkraft. Ein leichter Anstieg der Zinsen im Jahr 2025 hat die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien leicht gedämpft, während der Mietmarkt stabil bleibt.

• Baukosten und Regulierungen: Steigende Baukosten und strengere Bauvorschriften begrenzen das Angebot an Neubauten, was die Preise für Bestandsimmobilien stützt.

Trends und Entwicklungen

• Neubauaktivitäten: In Geretsried gibt es mehrere Neubauprojekte, insbesondere in der Banater Straße und an der Elbestraße, die moderne Eigentumswohnungen mit gehobener Ausstattung anbieten. Diese richten sich an Käufer, die Wert auf Energieeffizienz und moderne Architektur legen.

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien mit hohem energetischen Standard (z. B. KfW-Standards) sind gefragt. Viele Neubauten verfügen über Fußbodenheizung, moderne Einbauküchen und hochwertige Materialien.

• Kapitalanlagen: Der Markt für vermietete Eigentumswohnungen ist robust, da Investoren von der stabilen Mietnachfrage und den vergleichsweise hohen Renditen profitieren.

• Sanierungen: Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1960er- und 1970er-Jahren, werden zunehmend saniert und modernisiert, um den aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz und Wohnkomfort zu entsprechen.

Prognose für 2025/2026

Für die kommenden Monate wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Geretsried stabil bleibt, mit einer leichten Preissteigerung bei Eigentumswohnungen und einem ausgeglichenen Markt für Häuser. Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und Reihenhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, während größere Einfamilienhäuser und Luxusimmobilien stärker von Zinssatzentwicklungen abhängen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland könnte die Preise für Grundstücke weiter in die Höhe treiben. Zudem wird die Attraktivität von Geretsried durch geplante Infrastrukturprojekte, wie die Verbesserung der Verkehrsanbindung und der Ausbau von Freizeitangeboten, weiter steigen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Geretsried bleibt im Jahr 2025 ein attraktives Investitions- und Wohnziel. Die Kombination aus bezahlbaren Preisen im Vergleich zu München, einer hohen Lebensqualität und guter Verkehrsanbindung macht die Stadt besonders interessant. Während Eigentumswohnungen eine leichte Preissteigerung verzeichnen, bleibt der Markt für Häuser vielfältig und bietet Chancen für Familien und Investoren. Die Zukunft des Marktes wird stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, Zinssätzen und der Verfügbarkeit von Bauland abhängen. Interessenten sollten den Markt genau beobachten und von professionellen Bewertungen und Beratungen profitieren, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Geretsried

Geretsried verfügt mit seinen rund 23.610 Einwohnern über die größte Bevölkerungsdichte im Landkreis dicht gefolgt von Bad Tölz (ca. 18.070) und Wolfratshausen (rund 17.843) Einwohner. Gerade einmal die Gemeinden Lenggries (circa 9.787), Egling (knapp 5.400) sowie Dietramszell (etwa 5.313) schaffen es über die magische Grenze von mehr als 5.000 Einwohner. Im Mittelfeld hingegen können die Gemeinden Eurasburg (ca. 4.319), Kochel a. See (rund 3.997) sowie Bad Heilbrunn (etwa 3.775), Benediktbeuern (3.600), Reichersbeuern (2.500) mit ansehnlichen Einwohnerzahlen aufwarten, wogegen die Gemeinde Jachenau auf gerade einmal ganze 833 Einwohner kommt, um somit gleichfalls die Rote Laterne des Landkreises trägt.